הון עצמי למשכנתא + אחוז מימון [שיטות ל-90%, 100%]

הון עצמי למשכנתא ו-אחוז מימון למשכנתא הם שני מונחים שכולם מתבלבלים ביניהם.

הם ממש לא אותו הדבר, ולמעשה הם מהווים סוג של אחים של אחד לשניה.

נסביר מהם, מה ההבדל ביניהם ונציג אחוזים מינימליים ומקסימלים שלהם לפי סוגי משכנתא שונים.

וכמובן שנציג את כל "הטריקים" והשיטות למימון למשכנתא גם אפילו למשכנתאות של עד 90% ואפילו עד ל-100% מימון כלומר משכנתא לא הון עצמי. (כהצגה ולא כהמלצה! – מה שנקרא באחריות המשתמש 😅).

תוכן עניינים (קיצורים בדף)

קצת רקע ודוגמאות

• כאשר אתם באים לרכוש דירה לפי הסכום שסיכמתם עם מוכר הדירה אז בד"כ יש כמות כסף כלשהי בבעלותכם ואתם צריכים מימון נוסף כדי להשלים למחיר הדירה (המימון הנוסף בד"כ ממומן ע"י משכנתא).
• הגופים המממנים לא מציעים קניית כל הדירה בלי כסף כלשהו שאתם הבאתם מהבית. כלומר אי אפשר לבוא לגוף מממן ולהגיד לו תביאו לי מימון של כל הכסף הדרוש לקניית דירה שאתם רוצים. וזה בגלל שהם רוצים להוריד מעצמם סיכונים שנציג בהמשך.
• בנוסף למחיר הדירה יש עלויות נוספות לקניית דירה שיש גם להתחשב בהם והם גם צריכים מימון כלשהו.
• לדוגמא אתם רוצים לקנות דירה ב-1.2 מיליון ויש בבעלותכם 400,00 ש"ח ויש להוציא עוד בסביבות 40,000 ש"ח הוצאות נוספות לקניית הדירה (נפרט בהמשך). כפי שאתם רואים אז חסר לכם כסף לקניית הדירה כולה, משהו כמו 840,000 ש"ח.
• עכשיו נשאל כמה שאלות שעולות מהרקע הזה ובמהלך המאמר יהיו תשובות אליהן ולכל מה שאתם רוצים לדעת:
  • איזה סכום הגופים המממנים מרשים לתת?
  • איך להשיג את המימון הראשוני?
  • מה קורה אם המחיר שבעל הנכס הביא לכם הוא מפלצתי ולא תואם למחיר שמוכרים אחרים בסביבה מציעים?
• כדאי שתבינו קודם מה זה כל דבר כי המונחים יכולים להיות מבלבלים וכדאי שהם יהיו ברורים לכם בראש. 

למה מתכוונים כאשר אומרים מחיר דירה/שווי נכס? (חידוד)

• לפני שנצלול לתוך הגדרת כל העניין הזה של הון עצמי למשכנתא ואחוזי מימון למשכנתא אז נסביר איך נקבעת מחיר הדירה מבחינת הגוף המממן.
• למה זה חשוב לפני הכל?
• בגלל שאת החישוב של ההון עצמי למשכנתא שצריך להביא ואחוז המימון של המשכנתא שניתן להשיג קובעים לפי מחיר הדירה.

סוגים שונים לחישוב מחיר דירה

• מחיר של דירה יכולה להיקבע בהרבה אופנים:
  • אופציה 1: מחיר דירה לפי הערכת שמאי מקרקעין מטעם הבנק/הגוף המממן:
    • הבנק ידרוש ממכם לבחור בעל מקצוע אשר תפקידו הוא לאמוד/להעריך את שווי הנכס שאתם עומדים לקנות או שכבר ברשותכם.
    • לאיש הזה קוראים שמאי מקרקעין. (יש דבר כזה גם שמאי רכב שמהווה תפקיד של הערכת שווי רכב).
    • השמאי חייב להיות מרשימת השמאים של הבנק/הגוף המממן (כלומר מטעמו) ואתם יכולים לבחור אחד מהם.
    • הוא מתמחר לפי הרבה פרמטרים: מיקום הדירה, כמות חדרים, גודל, חומרים לבנייה ועוד (זה לא הנושא של הפוסט איך הוא עושה זאת). 
  • אופציה 2: מחיר דירה לפי כמה עולה לבנות את הנכס, חומרים לקניה ובניה מחדש והקרקע שהנכס יושב עליה.
    • לפי ערך זה, דרך אגב, נקבע מחיר ביטוח משכנתא לדירה.
  • אופציה 3: מחיר הדירה כפי שמופיע בהסכם מכר (בחוזה המכירה) שחתמתם עם מוכר הנכס. כלומר, באיזה סכום סגרתם עם מוכר הדירה בשביל לקנות את הדירה.
    • מחיר דירה זה תלוי ביכולת המיקוח שלכם עם המוכר על קניית הדירה וגם כמה חשוב לכם הדירה הזו (נגיד מיקום קרוב לעבודה או לקרבת משפחה אז תתפשרו יותר על המחיר מאשר שווי הנכס בפועל).

נקודות שיש לשים לב בקשר למחיר דירה 

• אם תשימו לב באופציה 3, אז יכול להיות מצב שתשלמו הרבה יותר ממה שמחיר הדירה באמת שווה.
  • נגיד שהדירה שווה מבחינת בדיקת שמאי שבא ובדק (באופציה 1) מיליון שקל אבל אתם הבלגתם וקניתם אותה ב-1.2 מיליון כי רציתם את הדירה ממש.
• באופציה 3 אם כן יכול להיות מצב הפוך שבו קניתם יותר בזול ממה ששמאי המקרקעין קבע.
  • נגיד שהדירה שווה מבחינת בדיקת שמאי שבא ובדק (באופציה 1) מיליון שקל אבל אתם הצלחתם לקנות אותה ב-900,000 שקל.

הגדרת מחיר דירה

• בסופו של יום, גופי המשכנתאות צריכים לעשות חישוב כמה מימון הם יכולים לתת לכם ולכן זה נקבע בצורה הזו:
  • בעת קניית נכס חדש, מחיר הדירה בשביל הגוף הממן הוא המחיר הנמוך מבין המחיר הממשי שהשמאי מטעם הבנק קובע (אופציה 1) לבין המחיר של הנכס שאתם קונים בפועל הרשומה בחוזה/בהסכם מכר (אופציה 3).
  • כלומר חישוב לפי מחיר הבניה (אופציה 2) בכלל לא קשור למחיר הדירה חוץ מביטוח משכנתא.
    • אבל שתדעו שאופציה 1 מכילה את אופציה 2 כי השמאי גם מכליל בתוך תמחור הדירה את הכסף הדרוש כדי לבנות אותה בנוסף לפרמטרים אחרים.
  • בעת שינוי משכנתא כאשר עושים מחזור משכנתא או הלוואת גישור אז בגלל שאין חוזה מכר אז קובעים רק לפי הערכת שמאי (מחיר הדירה לפי חוזה מכר הוא אפסי).

ממה מורכב תשלום מחיר הדירה בעת לקיחת משכנתא? [נוסחה]

• בהחלט, שאלה מוזרה. ברמה של למה היא בכלל נשאלת.
• ובכן התשובה לשאלה זו היא משתי הנושאים העיקריים של מאמר זה ולא לחינם הבאנו את נושא קביעת מחיר הדירה בסעיף הקודם.
• הנוסחה של תשלום מחיר הדירה עם משכנתא:

• כמה הבהרות:
  • מחיר הדירה הוא המחיר שאתם משלמים למוכר הדירה והוא אינו מחיר שנקבע לפי השמאות.
  • ההון העצמי למשכנתא הוא ההון העצמי המינימלי שצריך להיות לכם בשביל לקנות את הדירה והוא כן מושפע ממחיר הדירה שנקבע ע"י השמאי. האחוז המינימלי חייב להיות בהתאם להגבלות בנק ישראל (יוסבר בהמשך).
  • מימון המשכנתא הוא אחוז המימון שהגופים הממנים מרשים לכם והוא כן מושפע ממחיר השמאות. האחוז המקסימלי חייב להיות בהתאם להגבלות בנק ישראל (יוסבר בהמשך). 

מה זה הון?

• הון מציין את מכלול הנכסים העומדים לרשותו של גוף כלשהו לצורך יצירת מוצר (יש דבר כזה גם הון אנושי).
• הון מוגדר בתחום הכלכלי לכסף (או כל צורה של כסף כמו מניות) המשמש לפעולה פיננסית כלשהי.
• להרחבה, אתם מוזמנים לקרוא על זה ויקיפדיה בלינק כאן.
• תרגום הון באנגלית: Capital.

מה זה הון עצמי?

• שאלה שמרגישה טיפשית אבל אם באמת חוקרים את ההגדרה של ההון העצמי אז ההפך הוא הנכון.
  • הון עצמי מוגדר כהפרש בין סך הנכסים לבין סך ההתחייבויות.
  • להגדרה מלאה ראו בערך ויקיפדיה בלינק כאן.
  • תרגום הון עצמי באנגלית: Equity.
• איך זה קשור במונחים של משכנתא?
  • יותר נכון היה להגיד הון ראשוני למשכנתא או הון התחלתי למשכנתא מאשר הון עצמי.
  • כי לפי ההגדרה של עולם החשבונאות והכלכלה אז זה בכלל קשור לכמה ערך כספי יש לכם בכל הנכסים שלכם ולהחסיר מזה את סך ההתחייבויות שלכם (מימונים ממקורות אחרים).
  • בוא נגיד ככה, לגופים הממנים לא מעניין כמה שווה המניות שלכם. מעניין אותם כמה כסף יש לכם בפועל (או יהיה לכם בעתיד בזמן הנחוץ) לביצוע פעולה מסוימת.
  • אבל בגלל שזה נחקק ממש בטבע של אנשים אז לא הולכים לשנות סדרי עולם.
  • כמו שמשכנתא רושמים בצורה יותר נכונה כמשכנתה, כלומר עם האות ה בסוף ולא א.
  • אז בשני המקרים לא נשנה את כל הספרים ואת האינטרנט כולה ואת הטבע של בני אדם.
  • אז נגדיר הון עצמי ככמות הכסף שיש לכם בחשבון בנק/עו"ש (עובר ושב) או יהיה לכם בעו"ש בשביל לקנות משהו שאתם חפצים בו/רוצים אותו.
  • זה יכול להיות רכב, נכס/דירה, תכשיטים או כל דבר אחר.

מה זה הון עצמי למשכנתא?

• כפי שהבנתם מסעיף הקודם אז היה יותר טוב להגיד הון ראשוני למשכנתא מאשר הון עצמי למשכנתא.
• אבל זה לא משנה כבר ובצורה הכי ישרה מגדירים הון עצמי למשכנתא כ: כמות הכסף המינימלי שיש לכם עכשיו או יהיה לכם בעתיד כדי לשלם למוכר הנכס כך שהגוף המממן יתן לכם את המשכנתא, וזאת בשביל לקנות את הנכס כולו.
• באופן הכי פשוט, בדומה לקניית רכב שיש להביא מקדמה כדי לקנות את הרכב ואז לשלם על הרכב בתנאי מימון שונים, אז גם כאן, ההון העצמי למשכנתא הוא המקדמה שיש להביא למוכר הדירה כדי לקנות את הדירה ולקבל בנוסף מימון משכנתא.  
• חלק מתבלבלים עם הון עצמי עם החזר חודשי למשכנתא. אלו שני מושגים שונים: החזר חודשי מייצג כמה אתם יכולים ורוצים להחזיר בכל חודש את המשכנתא.
• יש גם בלבול לבין אחוז מימון למשכנתא. הסברים לאלו יבואו בסעיפים הבאים.
• נציג ביטויים זהים (=נרדפים) להון עצמי למשכנתא שאנשים משתמשים רק בשביל הבהירות:
  • הון עצמי לדירה.
  • הון התחלתי למשכנתא.
  • הון ראשוני למשכנתא.
  • הון עצמי מינימלי למשכנתא.
• המונח המקביל/תרגום הון ראשוני למשכנתא באנגלית: Mortgage Down Payment.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא (הון עצמי מינימלי למשכנתא)? [נתונים]

• ההון העצמי שצריך לבוא איתו לגוף מימון משכנתאות שונה עבור גופים שהם בנקים למשכנתאות לבין גופי משכנתאות חוץ בנקאיות.
• עבור גופים של בנקים למשכנתאות אז בנק ישראל הגביל אותם בסכומים שהם יכולים לתת ללקוחות שלהם וזאת בגלל חשש של קריסה מערכתית גדולה.
• כמו שקרה ב-2008 בארה"ב, שהלווים לא יכלו לעמוד בתשלומים ואת הדירות הם קנו עד 100% מימון ויצא שהבנקים לא יכלו למכור את הדירות הללו במחיר של יתרת המשכנתא ונהיה קריסה כלכלית.

כמה הון עצמי צריך לדירה עבור בנקים למשכנתאות?

• אז אם כן, ההון העצמי הדרוש עבור משכנתא בנקאית (כלומר דרך בנק למשכנתאות) לפי מגבלות בנק ישראל להלוואות לדיור (לינק) הם:
  • נכס/דירה יחידה (= ראשונה. אין לכם דירה בבעלותכם כרגע): צריך להביא הון של לפחות 25% משווי הדירה שאתם קונים.
  • נכס/דירה חלופית (מחליפי/משפרי דיור: יש לכם דירה בבעלותכם ואתם רוצים לקנות דירה חדשה ולמכור את הדירה הנוכחית שבבעלותכם): חייב להביא 30% לפחות משווי הדירה החדשה (שאתם עומדים לקנות).
  • נכס/דירה להשקעה או דירה נוספת שאינה לדיור (שלכם ולא של משכירים) ולא מהווה דירה יחידה וגם לא דירה חלופית (ראו סעיפים קודמים): חייב להביא הון של לפחות 50% ממחיר הקנייה של הדירה הרצוייה.

כמה הון עצמי צריך לדירה עבור משכנתאות חוץ בנקאיות?

• ההון העצמי הדרוש עבור חברות משכנתאות חוץ בנקאיות (כמו למשל חברות ביטוח, חברות משכנתאות חברתיות וחברות שמאושרות ע"י משרד האוצר):
  • כל חברת משכנתאות חיצונית יש את התנאים שלה.
  • אבל, בניגוד לבנקים למשכנתאות החברות החיצוניות יכולות להגיד לכם 100% מימון. בפועל, זה לא ככה ויש להם הגבלות משל עצמן.
  • שוב, הן מודעות ליכולות ההתרסקות הכלכלית שלכם ושלהן גם כן.
  • לכן, כל החברות החיצונית אומרות ללקוחות שלהן להביא לפחות 25% הון עצמי ממחיר הדירה לאחר בדיקת שמאי מטעמם.
  • בניגוד לבנקים למשכנתאות, בחברות חוץ בנקאיות אז לא משנה איזה סוג הנכס: דירה ראשונה/דירה חלופית/נכס להשקעה (נכס נוסף).
  • כלומר גם דירה להשקעה אפשרית עם הון עצמי נמוך. כמובן שגובה הריבית משחקת תפקיד לאחר מכן.
  • יש חברות שירצו אפילו יותר מ-25% ויהיו יותר מחמירות מהבנקים עצמם. אבל, זה נקודת ההתחלה עבור חברות חיצוניות והן יותר מבליגות בהון הראשוני שיש להביא.

מקרה קיצון של מחיר דירה והון עצמי מינימלי

• סיטואציה זו תקפה גם לבנקים למשכנתאות וגם למשכנתאות חוץ בנקאיות.
• מה קורה לאחוז ההון העצמי שיש להביא, כאשר מחיר הדירה לפי הערכת השמאי נמוכה מהמחיר שאותו אתם קונים את הדירה?
  • פשוט, הגוף הממן יחב אתכם בהון עצמי גבוה יותר.
  • כלומר במקום 25% מינימלי אז תצטרכו להביא 26% או יותר.

מה זה אחוז מימון?

• אחוז מימון בעולם ההלוואות (ובפרט למשכנתאות) הוא מונח אשר מוגדר כאחוז שבו הגוף המלווה מוכן להלוות לכם את הכסף מתוך סך הכסף שאתם צריכים כדי לקנות מוצר כלשהו (נכס, רכב, חברה, תכשיטים, שירות אנושי וכו').
• אחוז זה נקבע לפי רמת הסיכון של הגוף הממן לקבל את כספו בחזרה.
• למשל לקחת הלוואה בשביל לקנות רכב זה די נפוץ:
  • שווי הרכב, אם כן, הוא המחיר הנמוך מבין המחיר של הערכת שמאי רכבים (יש דבר כזה) לבין מחיר קניית הרכב עצמו.
  • מתוך שווי הרכב אז החברה הממנת מביאה עד סכום מסויים ואת השאר אתם צריכים להביא בד"כ כמקדמה.
  • יש חברות שנותנות אחוז מימון של 100% של שווי הרכב. בגלל כמה סיבות: מחיר נמוך, מצב פיננסי של לקוח ועוד כל מיני סיבות שהן מוכנות לקחת את הסיכון. אבל בד"כ יש אחוז מקסימלי מסויים שחברות אלו יכולות להביא.
• בתרגום לאנגלית: LTV Ratio: Loan-To-Value Ratio.

מה זה אחוז מימון למשכנתא?

• אחוזי מימון למשכנתא הוא מושג הפוך או יותר נכון להגיד המשלים להון עצמי למשכנתא.
• אחוז המימון למשכנתא מהווה את האחוז ממחיר הדירה שחברת המשכנתאות (בנקאית או חוץ בנקאית) מאשרת להביא/לממן/להלוות לכם.
• שוב, מחיר הדירה הוא המחיר הנמוך מבין הערכת שמאי מקרקעין לבין המחיר הרשום בחוזה מכר.
• הסכום של הון עצמי למשכנתא ביחד עם אחוז המימון למשכנתא ייתן לכם את מחיר הדירה שרשום לכם בחוזה מכר (ראו נוסחאות מסעיפים קודמים).
•  נציג ביטויים זהים (=נפרדים) לאחוז מימון למשכנתא שאנשים משתמשים רק בשביל הבהירות:
  • שיעור המימון למשכנתא.
  • שיעור ההישענות למשכנתא (מונח זה יופיע בחברות המשכנתאות).
• תרגום באנגלית: Mortgage Loan-To-Value (LTV) Ratio.

מהו אחוז המימון המקסימלי למשכנתא? [נתונים]

• באופן זהה להון עצמי למשכנתא, אז יש הגבלות על שיעורי/אחוזי המימון למשכנתא ע"י בנק ישראל:
  • נכס/דירה יחידה: ניתן לקחת משכנתא לדיור עד 75% משווי הדירה.
  • נכס/דירה חלופית (מחליפי/משפרי דיור): ניתן לקחת משכנתא לדיור עד 70% משווי הדירה החדשה.
  • נכס/דירה להשקעה או דירה נוספת: ניתן לקבל מימון עד 50% מימון מהבנקים.
• אחוז המימון הדרוש עבור חברות משכנתאות חוץ בנקאיות:
  • לבנק ישראל אין שום הגבלה על החברות החוץ בנקאיות על אחוזי המימון.
  • לכן החברות החיצוניות יכולות להביא אפילו מאה אחוז מימון אם הם רק ירצו.
  • אבל, החברות החיצוניות בעצמן מגבילות את אחוז המימון.
  • החברות החיצוניות מגבילות עד 75% אחוז מימון למשכנתא וזה לא משנה איזה סוג משכנתא. כלומר גם דירה חלופית, נכס להשקעה הן עד 75% מימון.
  • כמובן שכל חברה וההגבלות שלה, וזה תלוי גם בדירוג האשראי שלכם ובעוד פרמטרים נוספים.
  • יש חברות אפילו שיחמירו יותר מהבנקים ויש חברות שיבליגו ויתנו אחוז מימון של עד 75%.
  • החברות החיצוניות עושות את ההגבלה על אחוז המימון כי הן יודעות עד כמה זה מסוכן להם להלוות יותר. הן יותר להתמוטט כלכלית. מבחינה היסטורית זה כבר קרה בעבר.
• מה קורה לאחוז המימון כאשר מחיר הדירה לפי הערכת השמאי נמוכה מהמחיר שאותו אתם קונים את הדירה?
  • פשוט, הגוף הממן ייתן אחוז מימון נמוך יותר.
  • כלומר במקום 75% אז תקבלו 74% או פחות.
  • במצב זה אחוז ההון העצמי/ההון הראשוני למשכנתא עולה.

מהו אחוז מימון במיחזור משכנתא?

אחוז המימון בעת מיחזור משכנתא ובעת הגדלת משכנתא נשאר אותו הדבר!!! החוקים אינם משתנים בגלל שאתם רוצים לעשות מיחזור ובטח לא בעת הגדלת משכנתא (באופן תמציתי 75% יחידה, 70% חלופי, 50% נוספת/השקעה).

• אם אתם נשארים בבנק המשכנתאות שלכם בעת מיחזור אז הבנק רשאי לדרוש מכם הזמנת שמאי להערכה מחודשת של ערך הנכס (הוא גם יכול להגיד לכם שאין צורך).
• אם אתם עוברים בנק למשכנתאות אז בטוח שצריך לבוא שמאי.
• אם ערך הנכס עלה אז הרווחתם אז אין בעיה למחזר והכל אותו הדבר.
  • ואם יתרת המשכנתא קטנה מערך הנכס אז אתם גם יכולים להגדיל את המשכנתא שלכם.
• אם ערך הנכס ירד אז יהיה לכם יותר קשה למחזר את המשכנתא כי יהיה עליכם לפרוע חלקית מיתרת המשכנתא בעת המיחזור כדי לעמוד בתנאי השוק של מחיר הדירה.
  • כמובן שעל משכנתא הגדלת משכנתא בכלל אין על מה לדבר.
  • במצב כזה אם לא תגעו במשכנתא אז הבנק לא יכול להגיד לכם להחזיר כסף כי הוא סיכם אתכם חוזית על הלוואה לטווח ארוך אפילו אם ערך הנכס ירד.

תקופת קורונה והגדלת משכנתא

• בנק ישראל אישר לקיחת הלוואה כנגד נכס עד מימון של 70% משווי הנכס במקום 50%, רק אם במידה והמטרה לשמה אתם רוצים לקחת את המשכנתא היא לכיסוי חובות קיימים. להרחבה ראו משכנתא לכל מטרה.

איסור בנק ישראל על ביטוח EMI שנתן מימון עד 90%

• בעבר (לפני 10 שנים, לפני שהתחיל גל מחירי הדירות הגבוה) היו יכולים בישראל לעשות ביטוח בשם Ezer Mortgage Insurance – EMI.
• הביטוח נתן יכולת לממן משכנתאות עד 90% ממחיר הנכס (והיה מצבים של אפילו מימון של 95%).
• הביטוח הוא שאם במידה והבנק למשכנתאות לא קיבל את יתרת המשכנתא המלאה שנותרה לאחר מימוש הנכס (שזה אומר גם שהלווים לא עמדו בהחזרי המשכנתא) אז הביטוח יכסה את הסכום שחסר לבנק למשכנתא המלאה.
• הביטוח נעשה ע"י חברת הראל לביטוח – לינק.
• כאשר בנק ישראל ראה שמחירי הדירות מתחילים לעלות בצורה חדה אז הוא אסר לעשות את ביטוח EMI ובנוסף נתן הגבלות על מימון הנכסים.

החזר הון עצמי למשכנתא – התחשבות בעלויות נוספות למשכנתא

• כמו שאתם כבר יודעים (ואם לא אז מצטערים לאכזב אתכם עוד יותר), כאשר אתם לוקחים משכנתא אז בנוסף להון העצמי המינימלי שאתם צריכים להשיג למשכנתא אז עליכם לשלם עלויות נוספות:
  • מתווך (אם השתמשתם)
  • עורכי דין מקרקעין (מטעמכם וגם מהקבלן)
  • מס רכישה
  • שיפוצים/הוספות/מעבר לדירה החדשה (תיקונים, הובלות, רהיטים, מיזוג אוויר, חיבור יסודות גז/מים/חשמל ועוד – השמיים הם הגבול)
  • רישום ברשויות השונות (הערת אזהרה, טאבו, חברה משכנת ועוד)
  • עלות פתיחת תיק משכנתא
  • אם זה מדירה חלופית (כלומר מכרתם דירה בבעלותכם) אז גם שם יש עלויות נוספות (עו"ד, ביטול רישומים, מתווך ועוד)
• זה הרשימה בגדול, והיא יכולה להגיע לכמויות גדולות אבל זה בגדול עד כ-5% ממחיר הדירה שאתם קונים.
• עכשיו כאשר אתם הולכים להשגת הון עצמי למשכנתא אז אתם צריכים להתחשב בזה שאתם צריכים לשלם את העלויות האלה.
• מה קורה אם אתם לא התחשבתם בעלויות הנוספות? אז יש דבר שנקרא החזר הון עצמי למשכנתא שבו אתם מבקשים מהבנק להגדיל את המשכנתא (אם יש לכם את היכולת) ולהעביר לחשבון הבנק שלכם את הכסף כדי לשלם את העלויות הנוספות ובכך לא לפוצץ את העסקה.
• זה כרוך בניירת נוספת ובניית תמהיל והכל מהתחלה, אז עדיף לא להגיע לזה ולחשב מראש.
• ומה קורה אם הבנק מסרב או אין יכולת למשכן עוד את הדירה? אז כל העסיקה מתפוצצת לכם בפנים! ויכול להיות שתשלמו גם עלויות נוספות שלא לצורך.

אחוז מימון למשכנתא והשקילות להון עצמי למשכנתא במספרים! (%X אחוז מימון למשכנתא ⇔ %Y הון עצמי למשכנתא)

• לא לחינם אמרנו שאחוז מימון למשכנתא והון עצמי למשכנתא הם כמו שני אחים.
• שני מושגים אלו משלמים אחד לשניה שאי אפשר להתייחס אליהם בנפרד.
• נציג את כל המספרים שדרושים גם מבחינת הון עצמי וגם מבחינת אחוזי מימון בהתאם אחד לשנייה.
• אפשר גם עד הנקודה העשרונית, אבל בגלל שבני אדם יותר אוהבים את השלם אז נציג רק מספרים עגולים.

אחוז מימון המותרת בכל הסיטואציות והשקילות להון עצמי

• תחילה נציג כל האפשרויות של אחוזי מימון המותרות לכל מטרה שאתם רוצים לקנות את הדירה/נכס:
  • למימון של משכנתא לדיור, דירה חלופית, נכס להשקעה.
• נותנים את אחוזי המימון הללו בכל חברת משכנתאות (בנקאי וחוץ בנקאי) וגם לכל סוגי הדירות.
• אחוזי המימון הללו הם משכנתאות בין 1% ל-50% אחוז מימון.

הערות לאחזוי מימון לכל סוגי המשכנתאות

• אין בעיה כאן לקחת משכנתא. הבנקים והחברות החוץ בנקאיות יקבלו אתכם בזרועות פתוחות.
• אבל יש עדיין לחשוב: האם אתם צריכים בכלל משכנתא?
• אם אתם צריכים אחוז מימון עד 200,000 ש"ח אז אולי עדיף לקחת הלוואה רגילה או 2 הלוואות ביחד (גג 2 – כי אחרת זה נהיה מסובך לניהול וגם מצטמצם לכם כמות הגופים שמהם אתם יכולים לקבל הלוואות).
• אתם יכולים לעשות הלוואות גישור על בסיס מזומנים עתידיים/מוצרים פיננסים כמו: הלוואה מקרן השתלמות, הלוואה מקרן פנסיה, הלוואה מקופות גמל.
• אל תשכחו שאתם צריכים לשלם עוד שמאי, עו"ד, משכונים, עמלות ועלויות נוספות רק בשביל לעשות משכון שבהלוואה אפילו עם ריבית יותר גדולה אולי תשתלם לכם יותר.

אחוזי משכנתא שניתנות לחלק מסוגי המשכנתאות וההון העצמי המקביל אליהן

• נציג את האפשרויות של אחוזי מימון המותרות לחלק מהמקרים כאשר אתם רוצים לקנות את הדירה/נכס:
  • למימון של משכנתא לדיור ו-משכנתא לדירה חלופית.
  • בבנקים למשכנתאות אסור להביא את אחוזי המימון הללו עבור נכסים להשקעה אבל במשכנתאות חוץ בנקאיות כן יהיה אפשרי גם להשקעה (אבל לא בכולם).
• אחוזי המימון הללו הם משכנתאות בין 51% ל-75% אחוז מימון (או יותר נכון החל מ-50.1% מימון).

אחוזי משכנתא במימונים גבוהים וההון עצמי המקביל

• נציג את האפשרויות של אחוזי מימון המותרות לחלק מהמקרים כאשר אתם רוצים לקנות את הדירה/נכס:
  • למימון של משכנתא לדיור ו-משכנתא לדירה חלופית.
  • גם בבנקים למשכנתאות וגם במשכנתאות חוץ בנקאיות לא יביאו לכם מימונים כאלו עבור נכסים להשקעה.
  • מביאים את המימונים הללו כאשר יש סיוע מהמדינה (מחיר למשתכן, מחיר מטרה, משכנתא זכאות, מענקי פריפריה).
• אחוזי המימון הללו הם משכנתאות בין 76% ל-100% אחוז מימון (או יותר נכון החל מ-75.1% מימון).
  • נציין שחלק מהמינונים אנחנו מציינים בשביל הבהרה נטו (למשל מימונים מעל 90% או מעל 95%).

הערות לאחוזי המימון הגבוהים

• אם יש לכם הון עצמי של 100 אלף או הון עצמי של 200 אלף ש"ח אז רוב הסיכויים שאתם נופלים בקטגוריה הזו.
• עם הון עצמי של 300,00 אלף ש"ח ומעלה אתם יכולים כבר לעשות משכנתא רגילה אבל עבור מחיר דירה נמוך.
• סיועים מהמדינה היא דרך המקורות היחידים מבחינת לקיחת משכנתא באחוז מימון גבוה כזה.
• בשביל לקבל עוד הון עצמי יש להיעזר בשיטות לקבלת הון עצמי בסעיפים הבאים.

הערות מקדימות לשיטות להשגת הון עצמי למשכנתא או עשיית משכנתא ללא הון עצמי (= קניית דירה ללא הון עצמי)

• שאלות שעולות שוב ושוב בעולם של קניית דירה: "איך לקנות דירה בלי הון עצמי?" או "איך להשיג משכנתא 100 אחוז מימון?" או "איך להשיג הון עצמי לדירה?".
• השאלות נשאלות ע"י שתי אוכלוסיות עיקריות (כמובן שיש אחרות, אבל אלו העיקריות):
  • למשקיעי נדל"ן.
  • לזוגות צעירים מחוסרי דירה שרוצים לצאת ממעגל השכירות.
• יש הרבה שיטות ו-"טריקים" לקנות דירה ללא הון עצמי.
• הערה 1: נציג את כל השיטות (סעיף הבא) אבל נגיד שהשיטות הם באחריות המשתמש בלבד. אנחנו לא נמליץ על שום שיטה אלא הרשימה באה להציג רק שיש דרכים.
  • אם אתם רוצים עזרה על דרך פעולה מסויימת אז דברו עם יועץ משכנתאות שיעזור לכם.
• הערה 2: בסופו של יום צריך להבין שבנק ישראל לא קבע הגבלות כי סתם בא לו:
  • יש בעיה של קריסה כלכלית ומערכתית של כל ארץ ישראל אם כולם היו מקבלים מעל הדרישות המותרות.
  • בפרט, הסיכון הזה תקף גם לגביכם.
  • לכן כל השיטות הן על על אחריות המבצע/המשתמש בלבד.

טריקים/שיטות לקניית דירה בלי הון עצמי – משכנתא ללא הון עצמי (100% מימון) או השגת הון עצמי נמוך/חלקי (כולל נכסים לדיור, לדיור חלופי ונכסים להשקעה)

• שיטה 1: הלוואה/מספר הלוואות + משכנתא על הנכס החדש לקנייה:
  • אפשר לקחת הלוואה 1 אחת או לקחת כמה הלוואות במקביל כלומר לעשות 2 הלוואות ויותר עד לקבלת ההון העצמי הראשוני הדרוש לקבלת משכנתא הנחוצה לכם (המשכנתא החדשה יכולה להיות לדיור/דירה חלופית/להשקעה).
  • בנוסף להלוואה או להלוואות אז יש להוסיף לה את מימון המשכנתא עצמה על הדירה המיועדת לקנייה (המשכנתא בהתאם לצרכים שלכם: לדיור/חלופית/השקעה) ובכך לקבל נכס ללא תשלום.
• שיטה 2 משכנתא/מספר משכנתאות על נכסים קיימים + משכנתא על הנכס החדש לקנייה:
  • אפשר לקחת משכנתא 1 אחת על נכס קיים או לקחת כמה משכנתאות במקביל על נכסים קיימים כלומר לעשות 2 משכנתאות ויותר עד לקבלת ההון העצמי הראשוני הדרוש לקבלת משכנתא הנחוצה לכם (הנכס/ים יכולים להיות שלכם או של המשפחה שלכם נגיד של ההורים או כל אופציה אחרת וגם הנכס/ים יכולים להיות נכסים לדיור שאתם גרים בו עכשיו או נכס להשקעה).
  • בנוסף למשכנתא או משכנתאות על הנכסים הקיימים אז להוסיף את מימון המשכנתא עצמה על הדירה המיועדת לקנייה (המשכנתא בהתאם לצרכים שלכם: לדיור/חלופית/השקעה) ובכך לקבל נכס ללא תשלום.
• שיטה 3 (שילוב שיטה 1 + 2 ביחד): הלוואות + משכנתאות על נכסים קיימים + משכנתא על הנכס החדש לקנייה:
  • אפשר לקחת כמה משכנתאות על נכסים קיימים ובנוסף לקחת כמה הלוואות עד לקבלת ההון הראשוני הנחוץ לקבלת משכנתא לקניית הנכס החדש (המשכנתא החדשה יכולה להיות לדיור/דירה חלופית/להשקעה).
  • בנוסף למשכנתאות על הנכסים הקיימים וההלוואות אז יש לעשות משכנתא חדשה על הנכס החדש שאתם רוצים לקנות ובכך לקבל נכס ללא תשלום.
  • כמובן, שעדיף בשיטה זו לקחת כמה שפחות הלוואות ולהסתמך יותר על המשכנתאות לנכסים הקיימים (כלומר שיהיה דומה לשיטה 2 כמה שיותר).
  • זאת מכיוון שבמשכנתאות ניתן לקחת סכומים גבוהים יותר וגם ניתן לעשות אותן לטווח ארוך יותר ובכך להוריד את ההחזר החודשי.
• שיטה 4: קניית נכסים בזול ומכירתם ברווח (השקעות בנכסים) עד לקבלת הון עצמי ראשוני כדי לקנות נכס מבוקש 1 אחד ספציפי:
  • בהתחלה לקנות נכס בזול (עד 400,000) לפי שיטה/שיטות בסעיפים קודמים (הלוואות ו/או משכנתאות).
  • לאחר מכן למכור את הנכס ברווח (מינוף) (בד"כ עושים שיפוץ לדירה כדי למכור ברווח).
  • לאחר קבלת הרווח ממכירת הדירה הזולה (שלרובכם תהיה הראשונה) אז הרווח יהווה לכם הון עצמי ראשוני לדירה הבאה שלכם שתשמש אתכם לדירה למגורים.
  • או אם אתם רוצים להמשיך שוב על אותה השיטה כדי לגור ולקבל דירה טובה יותר למגורים (דירת חלומותיכם) אז להמשיך לקבל רווחים גדולים יותר (יותר מיועד למשקיעים) אז תמשיכו לקנות ולמכור דירות עד אינסוף או עד לקבלת הון מסויים.
• שיטה 5: מכירת כל הנכסים שבבעלותכם (מניות, דירות אחרות ולא אטרקטיביות, מגרשים, קרקע, משרד וכו') לטובת משכנתא לדיור/דירה חלופית/להשקעה.
• שיטה 6: פדיון מוצרים פיננסים (במקום/בניגוד להלוואה עליהם): קרן השתלמות, פנסיה, קופות גמל, פקדונות וכו' עד לקבלת ההון העצמי הדרוש + משכנתא על הדירה החדשה.
• שיטה 7: קניית נכס בזול בשביל מגורים שהיא לא דירת חלומותיכם עם הון עצמי נמוך או בלי הון עצמי בכלל בעזרת שיטות שצוינו מקודם.
  • בעתיד שתצליחו להחזיר את המשכנתא בעזרת חסכונות ופירעונות מוקדמים אז תוכלו לקחת משכנתא לדירה חלופית שהיא תהיה דירת חלומותיכם.
  • ככה, לפחות, תוכלו לצאת ממעגל השכירות הנוראית, כי כסף לשכירות לא יביא אתכם לשום מקום.
• שיטה 8: חיסכון רק למטרה של קבלת הון עצמי ראשוני למשכנתא: לעבוד בעבודות נוספות, להתחיל לחסוך, לנסות להקים עסק או כל דבר אחר שיביא הון למטרת קבלת הדירה המיוחלת. 

לקיחת הלוואות להון עצמי + משכנתא על הנכס החדש (הרחבה לשיטות 1, 3)

נציג את השיטות של שילובים של סוגי הלוואות שונים עד לקבלת/להשגת הון ראשוני ביחד/בתוספת עם משכנתא על הנכס החדש:

(נציין שאם לא נאמר סוג המשכנתא המדוייקת על הנכס החדש ורשום: "משכנתא על הנכס החדש" אז הכוונה לכל סוגי המשכנתאות:  משכנתא לדיור/משכנתא לנכס חלופי/משכנתא להשקעה)

(כל ההלוואות שיוצגו כאן הן בעצם הלוואות משלימות להון עצמי וכל הלוואה כזו יש להוסיף את המשכנתא לדיור כדי לקנות את הנכס המבוקש)

• הלוואות על מוצרים פיננסים/תוכניות חיסכון (1 או יותר הלוואות כאלו – נקראות גם הלוואות גישור על מוצרים פיננסים):
  • הלוואה מקרן השתלמות + משכנתא על הנכס החדש
  • הלוואה מקרן פנסיה + משכנתא על הנכס החדש
  • הלוואה מקופות גמל + משכנתא על הנכס החדש
  • הלוואה כנגד פיקדונות + משכנתא על הנכס החדש
• הלוואת גמ"ח (סוג של הלוואות ללא ריבית כך שההורים תורמים לגמ"ח מאז הילדות וגם יש את הגוף בשם עוגן לבית) + משכנתא לדיור
• הלוואות חברתיות + משכנתא על הנכס החדש
• הלוואה ממשפחה וחברים + משכנתא משכנתא על הנכס החדש
• הלוואה מהעבודה + משכנתא על הנכס החדש
• הלוואות בנקאיות + משכנתא על הנכס החדש
• הלוואות חוץ בנקאיות +משכנתא על הנכס החדש
• הלוואות (כל הלוואה/ות מהרשימה למעלה) + משכנתא חוץ בנקאית על הנכס החדש

לקיחת משכנתאות (על נכסים קיימים) להון עצמי + משכנתא על הנכס החדש (הרחבה לשיטות 2, 3)

נציג את השיטות של שילובים של משכנתאות על נכסים קיימים עד לקבלת/להשגת הון ראשוני ביחד/בתוספת עם משכנתא על הנכס החדש:

(נציין שאם לא נאמר סוג המשכנתא המדוייקת על הנכס החדש ורשום: "משכנתא על הנכס החדש" אז הכוונה לכל סוגי המשכנתאות:  משכנתא לדיור/משכנתא לנכס חלופי/משכנתא להשקעה)

(כל המשכנתאות שיוצגו כאן הן בעצם משכנתאות משלימות להון עצמי וכל משכנתא כזו יש להוסיף את המשכנתא לדיור כדי לקנות את הנכס המבוקש)

• משכנתא לכל מטרה על נכס בבעלותכם + משכנתא על הנכס החדש
• משכנתא על גב ההורים + משכנתא על הנכס החדש
• משכנתא הפוכה + משכנתא על הנכס החדש
• משכנתאות להשקעה (1 או יותר משכנתאות על נכסים שכבר בבעלותכם שהם להשקעה) + משכנתא להשקעה על הנכס החדש
• משכנתא חוץ בנקאית על נכס קיים + משכנתא בנקאית/חוץ בנקאית על הנכס החדש.
• משכנתא חברתית על נכס קיים + משכנתא בנקאית/חוץ בנקאית על הנכס החדש.

הלוואות ו/או משכנתאות להון עצמי + משכנתאות עם סיוע מהמדינה על הנכס החדש

• הלוואות/משכנתאות להון עצמי (סעיפים קודמים) + משכנתא מחיר למשתכן
• הלוואות/משכנתאות להון עצמי (סעיפים קודמים) + משכנתא זכאות + משכנתא לדיור/מחיר למשתכן
• תכנית חומש לאתיופים (= משכנתא ללא ריבית המהווה משכנתא לדיור לאתיופים)

איך לקנות דירה להשקעה בלי הון עצמי? (שיטות נוספות רק למשקיעים)

• את ההון העצמי הראשוני ניתן להשיג לפי כל השילובים האפשריים בשיטות של הסעיפים הקודמים.
• נציג כעת, את הדרכים שמיועדות רק למשקיעים:

עכשיו נשאלת השאלה: מאיפה להשיג את ה-50%/25% הנוספים? אז נציג את השיטות והטריקים המשלימים את הסעיף הקודם:

• שיטה 1: להיכנס שותפות על נכס להשקעה ואז להוריד מעצמכם את אחוז המימון הנחוץ לממן את הדירה עצמה.
  • את המימון של החלק שלכם תוכלו לקחת ע"י הלוואות ומשכנתאות כמו בשיטות שצוינו כבר.
• שיטה 2: רישום נכס לא על עצמכם:
  • כפי שכבר נאמר במאמר, ניתן לקחת משכנתא על דירה להשקעה עד 50% מימון ממחיר הדירה במשכנתאות בנקאיות.
  • אז אפשר לקנות דירה להשקעה שתהווה דירה למגורים בכך שתשימו אותה על שם מישהו אחר, נגיד משפחה (ילדים, אישה, הורים, דודים וכו') או חברים.
  • בכך לקבל משכנתא לדיור של עד 75% מימון ולהוסיף עוד מקור מימון נוסף (ראו סעיפים קודמים שיטות למימון) אבל רק עד 25% אחוז (במקום 50%).
  • בכך אפשר לקבל ריביות טובות יותר בגלל שזה נכס לדיור וגם לא לשלם על מס רכישה.

איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך (משכנתא עם הון עצמי נמוך)?

• תשובה די פשוטה כאשר הצגנו בפניכם את כל האפשרויות בשביל משכנתא ללא הון עצמי.
• במצב כזה יש יותר להתמקד על שיטות של משכנתאות והלוואות בעזרת סיוע מהמדינה (הלוואות משלימות, מחיר למשתכן, משכנתא זכאות).
• כמובן שאתם יכולים לעבור על כל השיטות בסעיפים הקודמים ולהשיג את ההון שחסר לכם ולסגור את הפינה.
• אבל שוב, לעשות פעולה בלי ייעוץ אז זה באחריותכם בלבד.
• מה שכן אפשר להגיד זה, שעם ההון הנמוך שיש לכם אז אתם יכולים לקנות דירה במחיר נמוך ובעתיד לשדרג לדירה הרצוייה. ככה לפחות תצאו ממעגל השכירות.

משכנתא 90 אחוז מימון (הון עצמי 10 אחוז למשכנתא)

• משום מה, הרבה אנשים מחפשים לקבל משכנתא ב-90% אחוז מימון שזה בעצם הון עצמי למשכנתא של 10%.
• בשנים האחרונות היו הצעות של לקיחת משכנתא בגודל 90% עד מחיר דירה של 1.3 מיליון ש"ח עבור אנשים שרוצים לקנות דירה ראשונה. ההצעה הייתה מעבר לתוכנית מחיר למשתכן. הצעה זאת כבר לא קיימת יותר כיום.
• בעבר היה גם ביטוח EMI שנתן את האפשרות לקחת משכנתא של 90% ועוד לשלם על ביטוח חודשי על יכולת עמידה בהוצאות בנוסף לביטוח משכנתא. בגלל עלייה רבה במחירי הדירות אז בנק ישראל אסר לעשות את הביטוח הזה.
• בדומה לפסקה במאמר של משכנתא עם הון עצמי נמוך, אז אתם יכולים להביא הון עצמי נמוך ולשלב הלוואות ומשכנתאות לפי השיטות שתוארו במאמר ואז להגיע להון העצמי הנדרש.
• תנסו להתמקד בסיוע מהמדינה. לדוגמא מחיר למשתכן, מענקים, משכנתא זכאות  על מנת לקבל את הדירה המיוחלת ועוד במימון של 90% (ויש מצבים שאפילו יותר).
  • אחד מהפתרונות הכי נפוצים למשכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי: לערבב סיוע מהמדינה עם הלוואה נוספת כמו עזרה מההורים. 
• אם אתם משקיעים או אזרחים שלא יכולים לקבל סיוע מהמדינה (כל משפחה והסיבה שלה) אז עליכם להתמקד בקבלת הלוואות ולעשות משכנתאות כדי להגיע להון העצמי הנדרש.

הון עצמי למחיר למשתכן: כמה צריך/נדרש/מינימלי, מענק

• איכשהו כולם חושבים שיש שוני באחוז המימון ובהון העצמי שיש להביא במחיר למשתכן.
• תתפלאו, אבל אין שינוי ואותם החוקים של אחוזי מימון למשכנתא (עד 75%) וההון העצמי למשכנתא (מינימום 25%) שיש להביא קיימים גם במחיר למשתכן.
• מה שמשתנה הוא קביעת מחיר הדירה (ראו תחילת המאמר) לפיה עושים את החישובים.
• אתם הולכים לקנות את הדירה במחיר שהוא זול יותר בגלל הורדת המחיר שהמדינה מקנה.
• המחיר זול יותר ממה שמציעים את הדירה בשוק החופשי (כלומר, אם תקנו לבד בלי עזרה מהממשלה במסגרת התוכנית).
• למרות שתשלמו מחיר נמוך, עדיין החישובים של אחוזי המימון וההון העצמי יעשו לפי המחיר של השוק החופשי (שזה השמאי קובע), שהוא בעצם, מחיר הגבוה יותר.
• יש הבדל עצום (של מאות אלפי שקלים) ממה שמחשבים במחיר למשתכן לבין החישוב באופן רגיל.
• נציין שחייב להביא מינימום של 100,000 ש"ח הון עצמי אפילו אם חישוב ההון העצמי שנדרש מראה שלא צריך. זה מגבלה שנועדה למנוע 100% מימון עקב חישוב ההון העצמי לפי המחיר הגבוה.
• אלא אם הדירה שנקנית היא בפריפריה ואז אתם מקבלים מענקים של 40,000 או 60,000 ש"ח. ראו רשימה מפורטת בלינק כאן. 
• אחוז המימון המקסימלי שניתן לעשות לפיו את החישוב (תקרה) הוא 1.8 מיליון בשוק החופשי. כלומר תוכלו לקנות דירה במעל המחיר הזה אבל החישובים יעשו עד 1.8 מיליון. 
• ניתן דוגמא לקניית דירה למחיר המשתכן:
  • נגיד ורכשתם דירה במסגרת התוכנית בעלות של 1,100,000 ש"ח ובשוק החופשי הדירה שווה 1,300,000 ש"ח כלומר אקסטרה 200,000 ש"ח.
  • אתם יכולים לקבל 75% אחוז מימון למשכנתא מ-1.3 מיליון ש"ח ולא מ-1.1 מיליון ש"ח, שזה 975,000 ש"ח ואתם צריכים להביא הון עצמי למשכנתא של 125,000 ש"ח: 975,000 – 1,100,000 = 125,000 ש"ח.
  • אם תשימו לב, אז אתם קיבלתם בערך 90% מימון למשכנתא בתנאי מחיר למשתכן אם מחשבים על מחיר של 1.1 מיליון ש"ח.
• מחיר למשתכן הוא אחד מן הפתרונות הכי גדולים שיש להון עצמי למשכנתא לזוגות צעירים.

מדרגות אחוז מימון משכנתא – ריביות לפי אחוזי מימון למשכנתא – ולפי הון עצמי למשכנתא

• אם חשבתם שתיקחו את המקסימום שניתן לקחת מבחינת אחוז מימון למשכנתא ולא לשלם על זה יותר, אז טעיתם.
• הבנק רואה אתכם בצורה אחרת לגמרי אם אתם לוקחים אחוז מימון של 30% לעומת אחוז מימון של 70%.
• למה? כי אתם מהווים יותר סיכון מבחינת הבנק אם אתם לוקחים אחוז מימון למשכנתא גבוה יותר (כלומר אתם באים עם הון עצמי למשכנתא נמוך יותר).
• תחשבו על זה: אם בעתיד יקרה מצב ולא תצליחו להחזיר את המשכנתא אז הבנק יצטרך למכור את הנכס.
  • וכמה שפחות משכנתא יהיה על הנכס אז זה יהיה יותר טוב מבחינתו כי הבנק יצטרך לדאוג להרוויח מעט יותר מכספו בחזרה והוא תלוי פחות בשאלה: "האם מחיר הדירה בשוק החופשי ירד?".
• הבנקים וגופי המשכנתאות השונים נותנים ריביות לפי אחוזי המימון שאתם לוקחים וזה מתחלק למדרגות סיכון,כך שהמדרגה הכי נמוכה היא עם הריביות הכי טובות והמדרגה הכי גדולה היא עם הריביות הכי לא טובות.
• נזכיר שברוב המקרים ריביות משכנתא הן יותר טובות מריביות על הלוואות רגילות אפילו באחוזי מימון גבוהים (שזה שקול שיש לכם הון עצמי נמוך).
• כמובן שיהיה מקרים שבהם יהיה עדיף לכם לקחת הלוואה רגילה כדי להוריד את אחוזי המימון למשכנתא ולקבל ריביות טובות יותר על המשכנתא שהיא הלוואה יותר גדולה.
• מקרה כזה הוא כאשר אתם צריכים לקחת 60% משכנתא ובמקום זאת אם תיקחו 59% משכנתא להלוואה קטנה של 1% מהסכום שאתם צריכים אז יהיה לכם ריביות טובות על הלוואה גדולה יותר. 
• נגיד שהמדרגות שונות מבנק לבנק ובסוג המשכנתא שאתם לוקחים (משכנתא רגילה, מחיר למשתכן, זכאות).
• נציין שאין להתבלבל בין מדרגות ריביות משכנתא לבין מדרגות משכנתא על הנכס.

מדרגות אחוזי המימון למשכנתא על ריביות משכנתא:

• מ-0% (לא כולל) עד 45% (לא כולל) זה מדרגה ראשונה.
• מ-45% (כולל) עד 60% (לא כולל) זה מדרגה שנייה (תוספת של עד 0.3% ממדרגה קודמת).
• מ-60% (כולל) עד 75% (כולל) זה מדרגה שלישית (תוספת של עד 0.3% ממדרגה קודמת).
• מ-75% (לא כולל) עד 100% (כולל) זה מדרגה רביעית [שזה בתוכניות מחיר למשתכן ו/או משכנתא זכאות – יש בנקים שפשוט לא אוהבים מעל 75%] (תוספת של עד 1% ממדרגה קודמת).

מדרגות הון עצמי למשכנתא על ריביות משכנתא (השלמה/המקביל לאחוזי מימון למשכנתא):

קצת קשה לדבר במונחים של מדרגות הון עצמי בגלל זה תמיד מדברים במונחים של מדרגות אחוז מימון, אבל בשביל שיהיה לכם את כל התמונה בראש אז נציג זאת כאן: (אתם מוזמנים להתרכז במדרגות שמוצגות בסעיף הקודם)

• מ-55% (לא כולל) עד 100% (לא כולל) זה מדרגה ראשונה (תוספת של עד 0.2% ממדרגה קודמת).
• מ-40% (לא כולל) עד 55% (כולל) זה מדרגה שנייה (תוספת של עד 0.3% ממדרגה קודמת).
• מ-25% (כולל) עד 40% (כולל) זה מדרגה שלישית (תוספת של עד 0.3% ממדרגה קודמת).
• מ-0% (כולל) עד 25% (לא כולל) זה מדרגה רביעית [שזה בתוכניות מחיר למשתכן ו/או משכנתא זכאות – יש בנקים שפשוט לא אוהבים מעל 75%] (תוספת של עד 1% ממדרגה קודמת).

הבדלים בין הון עצמי לדירה ראשונה לבין הון עצמי לדירה שנייה ושלישית והלאה

• תחילה נציין שההבדלים שנציג הם עבור קניית דירות חדשות בלבד.
• אם אתם רוצים לעשות משכון דירה עבור קניית דירה שנייה, שלישית ומעלה, בשביל לקבל את ההון העצמי הדרוש כדי לקנות את הדירה החדשה אז אתם יכולים לקבל זאת בעזרת משכנתא לכל מטרה על הדירה הקיימת: (שיטה 3 מסעיף משכנתא ללא הון עצמי שבמאמר)
  • משכון לטובת הון עצמי עד 50% ממחיר הדירה הקיימת בבנקים למשכנתאות.
  • משכון לטובת הון עצמי עד 75% ממחיר הדירה הקיימת בחברות למשכנתאות חוץ בנקאיות.

הבדלים עבור בנקים למשכנתאות

• כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה ומעלה?:
  • הגבלת בנק ישראל על ההון העצמי לדירה שנייה זהה להגבלת ההון העצמי שיש להביא גם לדירה השלישית, הרביעית, החמישית והלאה (למי שיש יכולת).
  • יכול להיות שמחירי הדירות שונים אבל כמות ההון העצמי שיש להביא ביחס למחיר הדירה הרצוי כדי לקבל משכנתא הוא זהה והוא עומד על 50% ממחיר הדירה שאתם עומדים לרכוש באותו הרגע.
  • צריך לציין זאת כי משום מה יש מחשבה כזאת שכאשר קונים יותר דירות אז מקבלים פחות אחוז מימון, כלומר חושבים שצריך להביא יותר הון עצמי.
  • תשימו לב שההון העצמי שיש להביא לדירה שנייה ומעלה הוא בעצם חופף לאחוז המימון שתקבלו במשכנתא שהוא 50%.
  • הריביות שתקבלו עבור משכנתאות על דירה שנייה ומעלה גדולות יותר מהריביות ממשכנתא על הדירה הראשונה כי, מה לעשות, יש לכם פריווילגיות לעומת מה שבנאדם חסר דירה יכול להרשות על עצמו.  
• כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?:
  • כאשר אתם רוצים לקנות דירה/נכס ראשון שלכם, שיהיה בבעלותכם המלאה אז בנק ישראל מאפשר לבוא עם הון עצמי נמוך יותר:
  • ההון העצמי שתידרשו להביא הוא לפחות 25% כדי לקבל משכנתא על הדירה הראשונה או 30% הון עצמי למעבר דירה חלופית (שהיא עדיין נחשבת דירה ראשונה).
  • כלומר 75% אחוז מימון לדירה ראשונה ו70% אחוז מימון למעבר דירה.
  • הריביות שתקבלו על משכנתא לדירה ראשונה ולדירה חלופית הן זולות יותר מאשר משכנתא לדירה שנייה והלאה.

הבדלים במשכנתאות חוץ בנקאיות

• בנק ישראל לא מגביל את המשכנתאות חוץ בנקאיות ו-משכנתאות חברתיות מבחינת אחוז מימון והון עצמי עבור דירות נוספות מעבר לדירה הראשונה.
  • כדי לא להסתכן, החברות החיצוניות בעצמן מגבילות עד 75% ממחיר הדירה אפילו אם היא לא הדירה הראשונה שלכם (כלומר שנייה ומעלה).
  • לכן אין הבדל מבחינת אחוז המימון וההון העצמי במשכנתאות חוץ בנקאיות כבר החל מהדירה הראשונה שלכם (והשנייה והשלישית והלאה).
  • כמובן שעדיין על הדירה הראשונה רוב הסיכויים שתקבלו ריביות טובות יותר.

מה עדיף משכנתא או הון עצמי בחשבון בנק?

• שאלה זו נשאלת כתוצאה ממצב שיש לכם הון עצמי עודף אבל אתם לא יודעים אם כדאי לכם להשאיר את ההון העצמי הזה בחשבון בנק ולקחת משכנתא יותר גדולה.
• תשובה לשאלה זאת מן הסתם לא מופנית לאנשים שיש להם בעיה בקניית נכס, כי אנשים כאלו רוב המקרים יקחו הלוואות נוספות להשלמת קניית הדירה.
  • אנשים אלו לא יוציאו יותר ממה שצריך מעבר לקניית הדירה ושיפוץ מינימלי. את השיפוץ הגדול הם יצטרכו לחסוך ולעשות אותו כשיהיה להם יכולת.
• ובכן  התשובה לשאלה זאתי היא פשוטה:
  • אם במידה עשיתם חישובים ויצא שלאחר ההוצאות הנלוות כולל השיפוץ וכולל מקום למרווח נשימה ישאר לכם הון עצמי עודף אז עדיף שתשימו את הוון העצמי לטובת קניית הדירה ותיקחו פחות משכנתא כי זה יחסוך לכם בתשלום ריביות.
  • דגש על שתשימו מרווח נשימה ומרווח של טעיות בחישוב הכללי, כי איכשהו תמיד יוצא שצריך לשלם עוד 10% ממה שמתכננים.
  • רצוי שמרווח הנשימה יהיה עד 20,000 ש"ח.

לסיכום

• הון עצמי למשכנתא (הון עצמי לרכישת דירה) זה בעצם המושג המשלים לאחוז מימון למשכנתא. הם באים ביחד כדי לרכוש דירה/נכס.
• יש הגבלות (מינימום/מקסימום) על שני המושגים המרכזיים הללו ע"י בנק ישראל על הבנקים למשכנתאות (בלבד) כדי לא לחזור על ההיסטוריה ולמנוע קריסה כלכלית של ארץ ישראל.
  • הגבלות בנק ישראל על הון עצמי למשכנתא שונות על רכישת דירה ראשונה, שנייה ושלישית וגם שונות על רכישת דירה חלופית למגורים.
  • בנק ישראל לא מגביל את ההון העצמי ואחוז המימון על חברות משכנתאות חוץ בנקאיות.
• יש כמה דרכים להשגת משכנתא ללא הון עצמי (כלומר 100% אחוז מימון למשכנתא) או משכנתא עם הון עצמי נמוך.
  • כלומר אחוזי מימון של 75% ומעלה עד 100%: 76%/85%/90% ועוד.
  • כל השיטות הללו הם באחריות המשתמש בלבד.
  • אם אתם רוצים דרך פעולה לרכוש דירה/נכס אז יש להתייעץ עם יועץ משכנתאות בשביל עשייה מפורטת ונכונה. וגם לעשות בניית תמהיל נכונה בעזרת מחשבון משכנתא.

תרשמו בתגובות אם יש משהו לא ברור על הון עצמי למשכנתא ואחוז מימון למשכנתא. ואם אתם חושבים שיש עוד דרכים לקבלת משכנתא ללא הון עצמי ראשוני אז גם כן ציבור עם ישראל ישמח לשמוע.