הלוואה משלימה למשכנתא + משכנתא משלימה [מדריך]: מהן?

הלוואה משלימה למשכנתא היא אחת הדרכים הכי נפוצות בשביל לקבל את הכסף הראשוני בשביל לקנות את הדירה המיוחלת.

יש אנשים שמתבלבלים בינה לבין משכנתא משלימה. נסביר את ההבדל.

רק נגיד שהמטרה זהה ואת כל שאר המידע הוא בהמשך המאמר המשלים הזה 🙃.

קיצורי דרך בדף

מהי הלוואה משלימה? (הגדרה + הסבר בקצרה)

• הלוואה משלימה היא שם כולל של הלוואה משלימה למשכנתא ו-משכנתא משלימה.
  
  
• קוראים לזה גם מימון משלים למשכנתא.
  
  
• מטרות הלוואה משלימה (חלים גם על הלוואה משלימה למשכנתא ו-משכנתא משלימה):
  
  • מטרה 1: קבלת הון עצמי למשכנתא שחסר לקניית דירה. אותו סכום הון עצמי שאתם נותנים למוכר הדירה.
    
    
    • הון עצמי למשכנתא הוא כמות הכסף הראשוני שהבנק מחייב לשלם למוכר/קבלן הדירה בשביל לאשר לקבלת משכנתא לקניית דירה/נכס רצוי.
      
      
  • מטרה 2: לכל ההתחייבויות שיש מעבר לקניית הדירה שאינן מיועדות לשיפוצים והרחבות הדירה כגון: דמי תיווך, הוצאות עו"ד מקרקעין, עלות פתיחת תיק משכנתא, רישום בגופים שונים, בדק בית, מס רכישה.
    
    
    • הלוואה משלימה אינה מיועדת לשיפוצים והרחבה!!! ההלוואה עצמה היא בשביל לאכלס אתכם בבית.
      
      
    • כלומר הלוואה משלימה היא לא הלוואה לשיפוץ וגם לא משכנתה לשיפוץ והרחבה.
      
      
    • הלוואות ומשכנתאות לשיפוצים והרחבות תקחו ברגע שקיבלתם את המפתח לדירה לא לפני זה. אתם לא יודעים אלו דברים יכולים לצוץ.
      
      
  • מטרה 3: שילוב של מטרה 1 + 2:
    
    • חלק מהכסף ילך למימון ההון העצמי וכל שאר הכסף ילך להוצאות נוספות (להזכירכם אלו הן לא הוצאות לשיפוצים והרחבה).
      
      
• הבנת המכלול:
  • הרבה פעמים תתקלו במצב שבו אנשים אומרים "הלוואה משלימה" בעל פה אבל מי שאמר אותו מכליל בתוכו גם משכנתא משלימה. לדוגמא: "לך תעשה הלוואה משלימה, העיקר שיהיה לך כסף לדירה".
    
    
  • הרבה אנשים לא עושים את ההבחנה כי בסופו של יום זה כסף בשביל עזרה למימון ההשלמה ולא הולכים לפרטים בדיבור עצמו בלבד.
    
    
  • אבל, מילים לחוד ומעשים לחוד: כאשר עושים בפועל את תהליך מימון ההשלמה של הכסף זה כבר סיפור אחר.
    
    
    • חייבים סדרת פעולות שונות, וזאת כי במשכנתא משלימה אתם תצטרכו למשכן נכס כלשהו או להוציא תעודת זכאות.

מהי הלוואה משלימה למשכנתא?

• הלוואה משלימה למשכנתא היא הלוואה רגילה (שאינה בערבות נכס כלשהו) שגוף בנקאי או חוץ בנקאי מממן לכם אשר נועדה למטרות של הלוואה משלימה שהוזכרו בסעיף קודם.
  
  
• הלוואה משלימה היא לא בערבות הדירה שאתם הולכים לקנות וגם לא בערבות דירה שבבעלותכם כרגע וגם לא על כל נכס אחר (בניגוד למשכנתא משלימה – סעיף הבא).
  
  
• זה בדיוק איך שאתם לוקחים הלוואה לכל מטרה רגילה, רק שכאן המטרה מוגדרת לקניית נכס אבל אין ערבות על שום נכס.
  
  
• הגוף המממן מסתמך על יכולת האשראי שלכם ואינו ממשכן את הנכס והוא לא קשור בכלל לנכס הוא רק מעביר תזרים מזומנים. אם הוא רואה לנכון שאין לכם יכולת החזר אז הוא לא ילווה לכם את ההלוואה.
  
  
• מונחים נרדפים של "הלוואה להון עצמי למשכנתא" (שזה המונח שהכי נכון להשתמש בו):
  
  
  • הלוואה משלימה להון עצמי או הלוואה להשלמת הון עצמי.
  • הלוואה משלימה לדירה.
  • הלוואה להון עצמי לדירה או סתם הלוואה להון עצמי.
  • הלוואה להגדלת הון עצמי.

מה זה משכנתא משלימה? (מונח שונה מהעבר)

• בעבר (לפני 2008) כשמחירי הדירות היו ברי השגה אז היו משיגים את רוב ההון העצמי כדי לקנות דירה ואז היו לוקחים משכנתא בשביל להשלים את הכסף שחסר לקנות את הדירה.
  
  
  • בניגוד להיום, שמחירי הדירות בשחקים אז לוקחים הלוואה בשביל להשלים את הכסף שחסר לקבלת משכנתא.
    
    
  • בעבר עם אותו הכסף יכולתם כבר לקנות דירה והיום הוא מיועד להשיג משכנתא לקניית הדירה ולא קניית הדירה כולה.
    
    
  • השוני של זמני העבר להיום הוא במילה אחת: עצוב.
    
    
• היום כשאומרים משכנתא משלימה (הגדרה של זמננו) אז מתכוונים:
  
  
  • עשיית משכנתא על נכס קיים בשביל שיהווה את המטרות הלוואה משלימה (שהוזכר בסעיפים קודמים)
    
    • להון עצמי ראשוני שחסר לכם בשביל קניית נכס אחר (נכס לילדים או נכס להשקעה).
      
      
    • מדובר על עשיית שתי משכנתאות במקביל אבל על שני נכסים שונים.
      
      
    • משכנתא לטובת משכנתא: משכנתא על נכס קיים כלשהו לטובת לקיחת משכנתא על נכס חדש.
      
      
  • ויש גם שאומרים שמשכנתא זכאות (שגם קוראים לה הלוואת זכאות – אבל היא עדיין משכנתא כי היא נעשית בערבון הבית הנרכש) היא גם משכנתא משלימה:
    
    
    • בניגוד לסעיף הקודם שהיה משכנתא לטובת משכנתא עבור שתי נכסים שונים אז משכנתא על אותו הנכס שאתם רוכשים.
      
      
    • משכנתא זכאות תהווה מסלול מתמהיל המשכנתא של הנכס שאותו אתם הולכים לרכוש.
      
      
    • היא משלימה כי היא נותנת לרוכשים את ההון העצמי שחסר להם בשביל לקנות את הדירה והיא עושה זאת בחריגה מאחוז המימון למשכנתא המותרת.
      
      
• הבהרה: משכנתא משלימה היא לא משכנתא לשיפוצים והרחבה (ובטח שלא הלוואה לשיפוץ). אלו שתי סוגי משכנתאות שונות.

דוגמא להלוואה משלימה

• נגיד יש לכם נכס שעולה 1 מיליון ש"ח.
  
  
• יש לכם 150,000 ש"ח להון עצמי ראשוני. כלומר חסר לכם עוד 100,000 ש"ח להון עצמי ועוד 40,000 ש"ח להוצאות נוספות. כלומר חסר לכם סה"כ 140,000 ש"ח בשביל לקנות את הנכס.
  
  
• אתם תצטרכו לקחת הלוואות משלימות בשביל לקבל את המשכנתא של 750,000 ש"ח.
  
  
• סה"כ ההתחייבויות שלכם יהיו 890,000 ש"ח בהלוואת משלימות ומשכנתא חדשה על הנכס.

בלבול בין הלוואה משלימה להלוואה לשיפוץ ומשכנתא לשיפוץ

• יש מקומות שמתבלבלים בין מתן ההלוואה המשלימה.
  
  
• המטרה של ההלוואות והמשכנתאות המשלימות היא לתת לכם מימון לקבל הון עצמי ראשוני למשכנתא ואת ההוצאות הנוספות הכרוכות בקניית דירה ועשיית משכנתא (עו"ד, שמאי, מתווך, רישומים ברשויות ועוד).
  
  
• בשביל לעשות שיפוצים לדירה או קניית רהיטים ומוצרים למיניהן אז יש אפשרות לקחת משכנתא לשיפוץ או הלוואה לשיפוץ.
  
  
• הלוואות ומשכנתאות לשיפוץ לוקחים לאחר קניית הדירה וקבלת המפתח ולא לפניה.

אז איפה אפשר לקבל הלוואה משלימה לדירה?

בפוסט של הון עצמי למשכנתא שמתאר על שיטות להשיג משכנתא ללא הון עצמי וגם להשיג משכנתא עם הון עצמי נמוך תמצאו את כל הדרכים לקבל הלוואה משלימה למשכנתא.

אבל, בכל זאת נציג כאן את כל ההלוואות המשלימות בצורה תמציתית (לא לחינם אתם קוראים את המאמר):

• כמובן שאתם יכולים לקחת משכנתא משלימה (הלוואות כנגד נכסים קיימים):
  • בנקים למשכנתאות
  • משכנתא חברתית
  • משכנתא חוץ בנקאית
    
    
• הלוואות משלימות בנקאיות:
  • אם דירוג האשראי שלכם יהיה טוב אז לא תהיה בעיה לקבל אותן (ראו מערכת נתוני האשראי).
      
• הלוואה משלימות חוץ בנקאיות: 
  • חברות הלוואות חוץ בנקאיות
  • הלוואות חברתיות
  • הלוואות גישור: הלוואות על בסיס תזרימי כספים/מוצרים פיננסים (הלוואה מקרן השתלמות, הלוואה מפנסיה, הלוואה מגמל, פיקדון).
  • אופציה ייחודית לאנשים שלא היה להם דירה בעבר או אנשים שהיו תורמים לגמ"חים: הלוואות גמ"ח. יש אופציה של עוגן לבית (לשעבר אחים לבית) שמסייעת לקניית דירה.
  • הלוואה ממשפחה וחברים
  • מימון ממקום עבודה
  • קבלת מימון מקבלן

כמה מימון אפשר לקבל?

• בקשר למשכנתא משלימה:
  
  
  • אם זה משכנתא על נכס קיים אז תקבלו עד 50% מימון משווי הנכס שאתם ממשכנים. לכן אם תמשכנו נכסים יקרים יותר אז תקבלו יותר.
    
    
  • אם זה משכנתא זכאות (=הלוואת זכאות) אז זה עד 270,000 ש"ח (אתם צריכים לעמוד בהרבה מאוד תנאים כדי שתגיעו לניקוד שיביא לכם את הסכום הנ"ל – נדירים מקבלים סכומים כאלו).
    
    
• בקשר להלוואה משלימה למשכנתא אז רוב המימון להלוואות הן עד 80,000 ש"ח.
  
  
• כמובן שאפשר לעשות שילובים שלהם ולקבל יותר – סעיף הבא.

שילובים של הלוואות ומשכנתאות משלימות

• יש אפשרות לעשות אחת או יותר הלוואות משלימות למשכנתא במקביל.
  
  
• אפשר לעשות אחת או יותר משכנתאות משלימות על נכסים שונים (משכנתא על שתי נכסים שלכם או של ההורים שלכם).
  
  
• אפשר לעשות אחת או יותר הלוואות משלימות למשכנתא בשילוב אחת או יותר משכנתאות משלימות למשכנתא.
  
  
• כמובן שעדיף לקחת מקור מימון אחד ולא להתפזר על כמה מימונים כי זה קשה יותר לעקוב וגם מקורות המימון שלכם יורדים.
  
  
• לכן תתרכזו במקור שנותן את המימון הכי גבוה ואם לא יספיק לכם תעברו למקור המימון הגבוה ביותר לאחריו.

ריביות הלוואה משלימה למשכנתא ומשכנתא משלימה

• ריביות הלוואה משלימה למשכנתא: (תלוי בדירוג האשראי)
  
  
  • אם לקחתם הלוואה משלימה למשכנתא ממשפחה וחברים אז אין לכם ריביות (אלא אם סוכם אחרת).
  • אם זה מהלוואות חברתיות משלימות אז אתם יכולים לקבל בין 6% ל12%.
  • בהלוואות בנקאיות משלימות אז יהיה לכם יכולת של 4%-12%.
  • ולבסוף הלוואות חוץ בנקאיות אז בטווח של 8%-13%.
    
    
• ריביות משכנתא משלימה:
  
  
  • זכאות: מסלול יחיד עם ריבית קבועה צמודה למדד (ק"צ) מקסימום עד 3%.
    
    
  • משכנתא על נכס אחר לטובת נכס חדש אז נותנים ריבית של 2% יותר בכל סוגי המסלולים ממשכנתא לדיור.
    • לדוגמא: אם זה פריים אז תקבלו פריים + 2%.
    • יש מקומות שיצאו לכם + 3% ואף יותר, אז תתכוננו. 

יתרונות הלוואה משלימה לדירה ומשכנתא משלימה

• יתרונות הלוואה משלימה למשכנתא:
  • אין צורך למשכן נכס נוסף.
  • אין צורך בהוצאות נוספות להלוואה (בירוקרטיה, שמאי וכו') כמו שיש במשכנתא משלימה.
    
    
• יתרונות משכנתא משלימה:
  • ניתן למשכן להרבה זמן ובכך להוריד את ההחזרים החודשיים. 
  • ניתן לקחת סכום גדול יותר מאשר הלוואות.
    
    
• יתרונות של הלוואה ומשכנתא משלימה:
  • נותנים דרך ממשית לקנות דירה. וכפי שאתם יודעים מאוד קשה לעשות זאת בארץ ישראל.

חסרונות הלוואה משלימה לדירה ומשכנתא משלימה

• חסרונות הלוואה משלימה למשכנתא:
  
  
  • בגלל שהלוואות בארץ ניתנות בד"כ לתקופה קצרה (של עד 8 שנים) אז זה אומר שההחזר החודשי שלכם יהיה גדול יותר מאשר פריסה של 15 שנים למשל. ואל תשכחו שאתם עוד לוקחים משכנתא לדיור שגם צריך להחזיר.
  • הסכמים שנותנים להלוואות הם נמוכים.
    
    
• חסרונות משכנתא משלימה (משכנתא משלימה שאינה כוללת משכנתא זכאות):
  
  
  • אז יש את העניין שאתם יכולים לאבד בסופו של דבר שתי נכסים בבת אחת אם תתקלו בבעיות בתזרים שלכם.
  • יש הוצאות נוספות בעת משכון נכס נוסף (שמאי, עו"ד, ביטוח משכנתא ועוד).
  • משכנתא משלימה שהיא משכנתא זכאות דווקא טוב לקחת (אם אתם לא צריכים את ההשלמה אז יש מצבים שהזכאות לא כל כך תתאים). 
    
    
• חסרונות של הלוואה ומשכנתא משלימה:
  
  
  • אם תקלעו לתקופה פיננסית קשה אז יהיה לכם פחות דרכים/אפשרויות להלוות ממקורות שונים בגלל שהשתמשתם אותם בשביל ההשלמה.
  • אפשר להגיד שזה סוג של להתאבד על הדירה כי אתם מכניסים את עצמכם להרבה התחייבות וגם אתם צריכים להתמודד עם ההחזרים החודשיים.

האם כדאי לקחת הלוואה/משכנתא משלימה?

• משכנתא זכאות היא מצב חריג להלוואה משלימה שבו כן כדאי לקחת כי זה בא כחלק מאותו המשכנתא שתיקחו בעת קניית הנכס.
  
  
  • משכנתא זכאות זה כדאי בתור הלוואה משלימה בגלל שיש לה יכולת עשיית פירעון מוקדם ללא עמלת פירעון מוקדם וגם ריבית אטרקטיבית.
  • נציין שאם אתם לא במצב של הלוואה משלימה אז יכול להיות שהמסלול לא כדאי. 
    
    
• עבור כל שאר המצבים כל ההלוואות האלו הן התחייבויות נוספות על הגב שלכם וזה קשה להחזיר כמה הלוואות במקביל בגלל שההחזרים החודשיים גדלים.
  
  
• אם זה עבור קניית נכס להשקעה אז באופן כללי עדיף שיהיה לכם הון עצמי ראשוני ביד מאשר למשכן נכס נוסף או להתחייב להלוואה כלשהי אבל בגלל שזה יכול לקחת הרבה זמן אז הלוואה ומשכנתא משלימה באמת יכולה לעזור.
  
  
  • עבור נכס להשקעה כן כדאי לקחת אבל לא במצב של "להתאבד" על קניית הנכס. אתם עדיין צריכים להחזיר את ההלוואה.
    
    
• עבור קניית נכס לדיור אז יש לנהוג בזהירות. צריך להבין שחריגה מעבר ליכולת שלכם זה התאבדות. אי יכולת להתמודד עם הסיטואציה בעתיד זה אחת הסיבות למה הלוואה משלימה היא מסוכנת.
  • בעיקרון עדיף לא לקחת הלוואה משלימה למשכנתא מעל 

מה עדיף: משכנתא משלימה או הלוואה משלימה למשכנתא?

• כמובן שכל מקרה לגופו ועדיף שיועץ משכנתאות ייתן לכם באופן פרטי את הייעוץ המתאים, אבל ננסה לענות באופן כללי.
  
  
• אם זה משכנתא משלימה של משכנתא זכאות אז עדיף משכנתא משלימה של הזכאות ולא משנה הסכום.
  
  
• אחרת אם לא מגיע לכם זכאות אז אם סכום ההשלמה הוא קטן אז זה מתחיל להיכנס לדילמות:
  
  
  • בגלל שמשכנתא משלימה כרוכה בהוצאות נלוות (שמאי, רישומים בגופים שונים, עו"ד, עלות פתיחת תיק משכנתא, ביטוח משכנתא ועוד) אז הסכום הכולל הנ"ל יכול להיות גדול כך שלא משתלם לעשות משכנתא משלימה.
    
    
  • כמובן שאם אין לכם אפשרות למשכנתא משלימה (גם לא דירה בבעלותכם וגם לא דירה של ההורים או נכס אחר) אז חייבים רק הלוואה משלימה.
    • רק שתדעו שאפשר לקחת יותר מהלוואה משלימה אחת. זה שקול לסוג של התאבדות על הדירה, אבל זו גם דרך.
      
      
  • לכן אם הסכום שאתם צריכים להשלים הוא עד 60,000 ש"ח אז אתם צריכים לראות אם תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים הנוספים של הלוואה משלימה.
    
    
  • אחרת אם אתם לא מצליחים לעמוד בהחזרים החודשיים או אתם צריכים סכום גבוה מהסכום הנ"ל אז תיקחו משכנתא משלימה.
    
    
  • אם אתם לא יכולים גם לא הלוואות משלימות למשכנתא וגם לא משכנתאות משלימות אז אין בידיכם אמצעים לקנות את הנכס הספציפי באמצעות הלוואה/משכנתא משלימה וצריך לחשוב על דרכים מקוריות יותר.
    
    
    • כמו למשל לקנות דירה להשקעה ולהמשיך לגור בשכירות, לקנות דירה זולה יותר, הלוואה/הלוואות משלימות למשכנתא או משכנתא משלימה.
    • ראו הון עצמי למשכנתא ואחוזי מימון בשביל הרחבה.

תהליך לקיחת הלוואה משלימה למשכנתא ומשכנתא משלימה

• שלב 1: לבדוק כדאיות ולקבל החלטות: להחליט אם מתאים לכם הלוואה/משכנתא משלימה בכלל או אולי יש אפשרות אחרת (ראו סעיף קודם).
  
  
• שלב 2: עשיית ההלוואות/משכנתאות המשלימות:
  • אם זה הלוואה/הלוואות משלימות למשכנתא אז לקחת אותם.
  • אם זה משכנתאות משלימות:
    • אם זה משכנתא זכאות אז להוציא תעודת זכאות ולאחר קבלת התשובה אז יש לעשות את המשכנתא על הנכס החדש כולה.
    • אם זה משכנתאות על נכסים קיימים אז יש קודם כל לעשות את המשכנתא על הנכס/ים הקיימים בשביל לקבל את ההון העצמי שחסר (או כולו) בשביל המשכנתא החדשה.
      
      
• שלב 3: חתימה על חוזה הקנייה של הדירה החדשה ותשלום ההון העצמי למוכר. 
• שלב 4: עשיית משכנתא על הנכס החדש (אם זה משכנתא לבניה והרחבה אז יש לחכות לקבל את המשכנתא בשלבים).
• שלב 5: קבלת מפתחות הנכס.
• שלב 6 (אופציה): לקחת הלוואה לשיפוץ או משכנתא לשיפוץ (אם יש בכלל יכולת – אם הגעתם למצב כזה אז בכלל יש לחשוב על לוותר על שיפוצים ולעשות מתי שיהיה לכם הקלה ביכולת ההחזר).

לסיכום

• הלוואה משלימה היא הלוואה שנותנת דרך לקניית דירה בישראל והיא מיועדת להשלמת ההון העצמי למשכנתא של הנכס החדש והוצאות נלוות לקניה שאינן לשיפוצים והרחבה.
  
  
• יש שני סוגי הלוואות משלימות: הלוואה משלימה למשכנתא ו-משכנתא משלימה שהן נבדלות בכך שהאחת מתבססת על דירוג אשראי והשנייה מתבססת על ערבות נכס כלשהו (לאו דווקא בבעלותכם).
  
  
• הלוואה משלימה היא מסוכנת (חוץ מתת המקרה של משכנתא זכאות) בגלל המצב שיש לכם עוד התחייבות נוספת שצריך לשלם וזה עוד במקביל למשכנתא על הנכס החדש.
  • לכן יש להתייעץ עדיף להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיעזור לכם בבחירת הדרך המתאימה לנכס. תשתמשו במחשבון משכנתא בשביל כל החישובים שלכם (גם מבחינת כדאיות לקיחה).

תרשמו בתגובות אם יש לכם שאלות לגבי הלוואה משלימה. זה נושא שנוגע להרבה מאוד אנשים כי לא לכולם יש את היכולת לקניית בית בישראל ואולי שאלותיכם יעזרו לאנשים להבין ולהשיג בית.