משכנתא לשיפוץ [מדריך]: מה זה? האם כדאי? תהליך. ועוד.

החלטתם לעשות שיפוץ לבית ואתם צריכים מימון? משכנתא לשיפוץ אולי היא הפתרון בשבילכם.

זה שאפשר לא אומר שישר כדאי לקפוץ על זה. אז השאלה האם בכלל כדאי?

כל זה ועוד במאמר.

תוכן עניינים (קיצורים בדף)

מה זה משכנתא לשיפוץ?

• משכנתא לשיפוץ היא הלוואה שנלקחת בערבות נכס שהולך להיות בבעלותכם או שכבר בבעלותכם והיא נועדה למטרת שיפוץ הנכס.
  
  
• הכוונה בשיפוץ הוא:
  
  
  • קניית רהיטים ומוצרי חשמל.
  • תיקון תשתיות בבית (חשמל, מים, גז).
  • החלפת/תיקון מטבח/סלון/חדרי שינה/שירותים.
  • הנגשת הבית לסיעודים/לנכים.
  • הגדלת/הרחבת הבית: הוספת חדר חדש או הגדלת המרפסת ע"י קבלת היתרם מיוחדים.
  • שיבוח הנכס בצורה קוסמטית.
    
    
• משכנתא לשיפוץ דירה אינה משכנתא לשיפור דיור! למרות שאפשר לחשוב ששיפור דיור כולל שיפוץ זה לא אותם מונחים!
  
  זה מבלבל אבל יש הבדל בכך שבשיפוץ אתם נשארים באותה הדירה ובשיפור לדיור אתם עוברים דירה.
  
  
• משכנתא לשיפוץ מתאימה יותר לאנשים שצריכים שיפוץ רחב/מורכב יותר ולא נקודתי.
   
• משכנתא לשיפוץ היא תת מקרה של משכנתא לכל מטרה, והיא מיועדת לשיפוץ בלבד.
  
  
• ניתן לקבל אותה בבנקים למשכנתאות בלבד (בנק לאומי למשכנתאות, בנק הפועלים משכן, טפחות, דיסקונט ועוד).
  
  
• משכנתא לשיפוץ אינה הלוואה לשיפוץ!
  
  
• משכנתא לשיפוץ באנגלית: Construction Mortgage.

תנאים לקבלת משכנתא לטובת שיפוץ

• שיהיה לכם נכס בבעלותכם שרשומה על שמכם בגופים הממשלתיים (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל וחברה משכנת).
  
  
• יש לכם סכום ממשי וסופי שאתו אתם רוצים לעשות את השיפוץ ולקחת את המשכנתא ושיש לכם את כל הצעות המחיר מכל הגופים שבחרתם שיעשו לכם את השיפוץ והפריטים שאתם רוצים לקנות.
  
  
• אתם במצב פיננסי טוב (כיום ניתן לדעת זאת לפי דירוג אשראי אישי) כך שבנק ממשכן אחד לפחות יאפשר לכם לקחת משכנתא לשיפוץ.
  
  
• גובה הסכום ומקסימום זמן ללקיחת המשכנתא לשיפוץ יוסבר בסעיפים הבאים.

גובה הסכום המקסימלי של משכנתא כולל שיפוץ (אחוז מימון)

• כחלק מהוראות בנק ישראל (לינק סעיף 2.2) אחוז מימון שיפוץ דירה יקבע לפי סוג הדירה.
  
  
• ככלל אצבע תדעו שאחוז המימון המקסימלי הוא עד 50% מערך הנכס. ככה רוב הבנקים עובדים. אפילו שיש מקרים שבנק ישראל מרשה קצת יותר.
  
  
• בעיקרון לפי הלינק אחוז/שיעור מימון לפי סוג דירה הם: דירה יחידה עד 75%, דירה חלופית (משפרי דיור) עד 70% ודירה להשקעה עד 50%. אבל בפועל זה שונה!.
  
  
• הבנק מחייב אתכם להביא שמאי מקרקעין מורשה על ידו ולהעריך את שווי הנכס.
  
  
• לפי הערכת השמאי עושים חישוב של הסכום: לוקחים 50% מהערך שהשמאי נתן על הדירה. וזאת תהיה הסכום המקסימלי שאתם יכולים לקחת לשיפוץ.
  
  
• אם יש לכם משכנתא קיימת על הדירה (שני הסיטואציות הראשונות) אז תוכלו לקחת סכום של עד ההפרש של 50% מערך הדירה לקרן שנותרה במשכנתא.
  
  
• לדוגמא: יש לכם בית בגובה 2 מיליון אז תוכלו לקחת עד מקסימום 1 מיליון משכנתא לשיפוץ. נגיד ויש לכם משכנתא של 700,000 ש"ח אז תוכלו לקחת מקסימום 300,000 ש"ח.
  
  
• טיפ לרוכשי הדירות: אם אתם עומדים לקחת משכנתא ואתם הולכים לעשות שיפוץ, אז במקום לשים את ההון לכספי קניית הדירה פשוט תיקחו יותר משכנתא ואת ההון שיש לכם עכשיו תשתמשו לשיפוץ. גם על הדרך תקבלו ריביות טובות יותר.

הגבלות בנק ישראל שתקפות גם על משכנתאות לשיפוץ

• המחירים לדיור בשמיים ובנק ישראל דואג. תכלס יש על מה.
  
  
• בנק ישראל דואג שההלוואה שתיקחו לא תשבור אתכם כלכלית ולכן מגביל אתכם לקחת עד שליש במסלולים עם ריביות משתנות. ואחת מהמסלולים האלו הם עם ריבית פריים.
  
  
• הגבלה זאת מונעת שתיקחו משכנתא שההחזר החושי שלה יקפוץ לשחקים ולא תוכלו לעמוד בה. והגבלה הזאת תקף גם לשיפוץ כחלק מהמשכנתא.

ריבית משכנתא לשיפוץ

• ריבית משכנתא לשיפוץ גבוהה יותר ממשכנתאות לדיור וזאת בגלל שיש פחות ביקוש למשכנתאות לדיור והבנקים רוצים למשוך אנשים בריבות נמוכות אחרת הם לא יוכלו לקנות דירות.
  
  
• הריביות למשכנתא לשיפוץ הם תוספת (בממוצע) של 0.5% עד 2.5% ממשכנתאות לדיור (טיפה יותר זולות משאר סוגי המשכנתאות במשכנתא לכל מטרה).
  
  
• נגיד נותנים פריים כ-1.2% בממוצע אז הריבית תהיה 3.2% בערך. ונגיד נותנים קל"צ ב-4ֵֵֵֵֵֵֵֵֵֵֵ% אז תקבלו 6% (זה רק דוגמאות ואין להסתמך עליהן. בסופו של יום זה תלוי בדירוג האשראי שלכם ואיך הבנק רואה אתכם מבחינה פיננסית). 
  
  
• עבור שיפוץ נכסים שהם לא דירה ראשונה כלומר שיפוץ דירות להשקעה הריביות הם כמו ריביות משכנתא לכל מטרה: עד 3% תוספת למשכנתאות לדיור.
  
  
• אתם יכולים להיכנס למחשבון המשכנתא ולראות את הריביות המומלצות ולהוסיף לריביות הללו את האחוזים שצוינו למעלה.

הריביות שבנק המשכנתאות מציע גבוהות מדי – מה עושים?

לתשובה זו יש כמה הסברים וזה תלוי סיטואציה:

• אם אין לכם משכנתא על הדירה ובנק המשכנתאות שהלכתם אליו נתן לכם ריביות גבוהות מדי אז יכול להיות משתי סיבות:
  
  
  • לא עשיתם סקר שוק מספיק טוב ולא ידעתם על מה להתמקח. לכן תעברו עוד 2-3 בנקים למשכנתאות ותראו מה אתם יכולים להשיג ואז תתמקחו על הריביות שאתם מקבלים.
     
  • הדירוג האשראי/המצב הפיננסי שלכם לא טובה בעיני הבנק ולכן הבנק נותן לכם ריביות גבוהות יותר בגלל שאתם מהווים סיכון בשבילו.
    
    במצב הזה שוב כדאי לעבור על כמה בנקיים למשכנתאות ולראות באיזה טווח ריביות אתם ולנסות להתמקח (בגבול הטעם הטוב) בתוך טווח הריביות שאתם נמצאים בו.
    
    
• אם יש לכם משכנתא קיימת על הדירה אז והלכתם לבנק המשכנתאות שעשיתם אתו את המשכנתא והוא נתן לכם ריביות גבוהות.
  
  רק שתדעו זה מקרה מאוד נפוץ בגלל שהבנק למשכנתאות יודע שיותר נוח לכם לעשות משכנתא לשיפוץ אצלו מאשר ללכת לבנק אחר ולעשות שם משכנתא חדשה.
  
  אם חשבתם שיהיה בנק נוסף שייתן לכם משכנתא על אותה הדירה אז טעיתם. בנקים למשכנתאות לא אוהבים למשכן את אותו הדירה כאשר יש בנק אחר למשכנתאות שממשכן אותה כבר.
  
  זה בגלל שהבנק השני שימשכן את אותו הדירה יהיה בעדיפות שנייה בקבלת הכסף כאשר יהיה צורך למכור את הדירה בעת אי יכולת החזר המשכנתאות.
  
  הבנק השני יקבל את שארית הכסף בעת מכירת הדירה והוא חשוף לא לקבל את הכסף במלואו (קוראים לזה משכנתא מדרגה שנייה).
  
  הדרך היחידה שבנק אחר יקבל אתכם היא אם תעשו משכנתא חדשה (ויחידה) אצלו ותמחקו את המשכנתא מהבנק הנוכחי שאתם נמצאים בו. כלומר מחזור משכנתא.
  
  ומה שנותר אם כן לעשות הוא לראות אם המחזור שווה לכם לעומת הריביות שהבנק הנוכחי מציע לכם. ההסבר הזה מובא בסעיף הבא.

מחזור משכנתא לשיפוץ

יש כמה סיבות למה תשקלו לעשות מחזור למשכנתא שלכם בעת רצון לקבל משכנתא לשיפוץ:

• אם לא היה לכם משכנתא טובה בעבר מבחינת תכנון המסלולים או הריביות שנתנו לכם בעבר הם גבוהות ביחס לריביות שנותנים כיום.
  
  
  • (זה בגלל שבעבר היו ריביות גבוהות ביחס לריביות שנותנים היום או בעבר היה לכם מצב פיננסי פחות טוב ממה שיש לכם היום או כל סיבה אחרת).
    
    
  • אם זה המצב במילא צריכים לעשות מחזור משכנתא וזאת אומרת שלא משנה איזה בנק למשכנתאות תבחרו.
    
    
  • הבנק הנוכחי שלכם יכול להיות לא רלוונטי עבורכם אם הוא ייתן לכם ריביות לא טובות אבל עדיין עדיף לדעת איזה ריביות הוא נותן לכם עבור המשכנתא החדשה שתכננתם לעשות.
    
    
• אם יש לכם משכנתא טובה אבל הבנק הנוכחי יודע שיותר נוח לכם לקחת את המשכנתא לשיפוץ אצלו וזה שבנקים אחרים לא ירצו לעשות משכון נוסף על דירה שכבר ממשוכנת במקום אחר (משכנתא מדרגה שנייה) ולכן הוא נותן לכם ריביות פחות טובות אז יש לשקול מחזור משכנתא בבנק אחר.

עבור שני הסיטואציות האלו אתם תצרכו לעשות את הפעולות הבאות:

• אתם תחילה צריכים לתכנן משכנתא חדשה עם יתרת הקרן של המשכנתא הקדמת + בנוסף את הסכום שאתם רוצים למשכנתא החדשה + את עמלת פירעון המוקדם של המשכנתא הישנה (התכנון יהיה עם ריביות ממוצעות כיום בשוק).
  
  
• יש לוודא שהסכום הכולל של המשכנתא החדשה קטן מהסכום הכולל של המשכנתא הנוכחית כאשר אתם מחשיבים במשכנתא הנוכחית את תוספת המסלולים של המשכנתא לשיפוץ שאתם צריכים עם הריביות שהבנק הנוכחי נתן לכם.
  
  
• יש לעבור כמה בנקים למשכנתאות נוספים (עד 3) ולראות איזה ריביות נותנים לכם. לעשות התמקחות על הריביות בגבול הטעם הטוב.
  
  
• יש לראות אם יש חסכון של לפחות 25,000 ש"ח בין המשכנתא הנוכחית עם תוספת מסלולי השיפוץ לבין המשכנתא החדשה.
  
  
• הבנק שיספק את החיסכון הכי טוב הוא זה שתבחרו לעשות המשכנתא אצלו.  

נוצר חריגה מתקציב המשכנתא לשיפוץ הבית – מה עושים?

כמובן שהחיים לא ידועים ואפשר שיקרה משהו שלא ציפתם מראש אז אם במקרה והגעתם למצב של חריגה ואתם צריכים עוד כסף אז עומדים בפניכם האופציות הבאות:

• רוב המקרים הם שלא סטיתם מהתקציב באופן גרנדיוזי ואתם תצטרכו גג עוד עד 50,000 ש"ח אז אתם יכולים במקרה הזה לקחת הלוואה אלטרנטיבית שהיא לא משכנתא לשיפוץ.
  
  יש הגבלה על הזמן שתצטרכו להחזיר בהלוואות אחרות (של עד 7-8 שנים) אבל זה אולי ישתלם לכם יותר.
  
  
• אם זה יותר מהסכום הנ"ל או ההלוואה האלטרנטיבית מכבידה על ההחזר החודשי אז תצטרכו לקחת משכנתא לשיפוץ נוסף:
  
  אם עשיתם כבר מיחזור למשכנתא אז פשוט תיקחו בבנק שאתם נמצאים בו כעת את הסכום הרצוי עם מסלולים דומים שיש לכם במשכנתא.
  
  אם לא עשיתם מיחזור משכנתא ולא היה לכם משכנתא מקודם אז אולי עדיף שתיקחו מסלולים נוספים שיסתום את הפינה הזו.
  
  אם לא עשיתם מיחזור משכנתא וכן היה לכם משכנתא לפני זה אז אולי עדיף שתשקלו מיחזור משכנתא אבל לא לפני שאתם עושים את כל החישובים המתאימים לכדאיות מיחזור המשכנתא.
  
  אם אתם רואים שלא כדאי למחזר אז פשוט תוסיפו עוד מסלולים למשכנתא שיכסו את החריגה אחרת תמחזרו.

טיפול בחריגה לפני שעושים את המשכנתא לשיפוץ

• עדיף שלא תגיעו למצב של חריגה מתקציב השיפוץ. עדיף שתחשבו מראש עם בעלי מקצוע את כל הכסף שצריך על מנת שתיקחו את סכום המשכנתא בדיוק.
  
  
• כדאי שתוסיפו 20% לגיבוי בשביל חריגות לסכום הכולל שקיבלתם מכל הצעות המחיר. אם יישאר אחרי השיפוץ כסף אז פשוט תעשו פירעון מוקדם חלקי.
  
  
• כדאי לקחת את משכנתא שיפוץ בכמה שלבים:
  
  
  • שלב 1: לקחת מסלול 1 אחד ויחיד שנמשך ל-1 שנה אחת שכולו בבלון חלקי (במקרה הזה לא משנה מה סוג המסלול תיקחו בקל"צ אן פריים). (לא משנה אם הבית ממשוכן כן/לא).
    
    
  • שלב 2: תמשיכו את השיפוץ עד לסופו ואם יהיה חריגות נוספות אז תוסיפו עוד מסלולים זהים בשלב 1.
    
    
  • שלב 3: לאחר סיום סופי של כל השיפוץ, תמחזרו את כלל המשכנתא שלכם עם תכנון מסלולים מדויק ומתאם לכם.
    
    
• בצורה של השלבים הללו אז לא משנה כמה חריגות יש לכם אתם לא תצטרכו לתכנן במעוד מועד את המסלולים עד שתסיימו את השיפוץ. ככה תהיו עסוקים רק לשפץ ובסוף תכנונים כבדים יותר.

אלטרנטיבות משכנתא לשיפוץ בית

יש אלטרנטיבות אחרות שמגבילות אתכם גם בסכום וגם בזמן שאותו אתם לוקחים את ההלוואה.

בוא נגיד ככה שלקחת שתי הלוואוו ביחד יהווה לכם את החלופה למשכנתא להלוואה אבל עדיין יהיה מגגבלה של זמן ולחלק קטן ממכם יצטרכו 3 הלוואות.

נציג את ההלוואות ואת המגבלות שלהן: 

• הלוואות משפחה וחברים: הלוואה לא נעימה בגלל שזה משפחה וחברים, אבל עדיין כדאיית כי אין ריבית.
  
  
• הלוואה מקרן השתלמות: אם יש לכם קרן השתלמות אז אתם יכולים לקחת ממנה הלוואה בריביות מעולות שמשתוות לריביות של הלוואות לדיור (שהן ריביות זולות).
  
  מגבלת זמן של עד 7 שנים ומגבלת סכום של עד 50% מהסכום שיש לכם שם.
  
  
• הלוואות מקרן פנסיה/קופות גמל: הלוואות נוספות וטובות הן הלוואות על בסיס כסף שכולם צוברים אותו והוא הפנסיה שלכם.
  
  הריביות טיפה יותר יקרות מהלוואת קרן השתלמות אבל שווה להסתכל עליהם.
  
  ההלוואה היא עד 7 שנים ומגבלה כ-30% מהסכום של הפנסיה שצברתם. 
  
  
• הלוואות/משכנתאות חברתיות: היום יש אתרים (לדוגמא: טריא ובלנדר) אשר אנשים מהאינטרנט מלווים לאנשים אחרים בתמורה לריביות שהם מקבלים.
  
  ההלוואה מותנית בזמן (לרוב 3 שנים) ובסכום כסף (לרוב עד 70,000 ש"ח).
  
  הריביות טיפה יותר יקרות מהלוואות מהפנסיה והגמל אבל יותר זולות מהלוואות לכל מטרה אחרות בשוק.
  
  אם זה עבור משכנתא חברתית אז הם גם מאפשרים אפילו לעשות משכון מדרגה שנייה ולקבל סכומים גבוהים יותר תחת קורת גג אחת (עם ריביות גדולות יותר). 
  
  
• הלוואה לשיפוץ רגילה ולא על בסיס משכון דירה: הלוואה לשיפוץ מגבילה אתכם בסכום שאתם יכולים לקחת שה בד"כ בממוצע עד 80,000 ש"ח ולזמן ממוצע של 5 שנים (60 חודשים).
  
  כמובן שיש מצבים שאפשר יותר וזה תלוי בדירוג האשראי שלכם אבל זה הממוצע.

עלויות נוספות למשכנתא לשיפוץ

• יש הרבה עלויות נוספות: ביטוח משכנתא, עו"ד, שמאי, עמלת פתיחת תיק, רישום בגופים הממשלתיים (רישום משכון, טאבו, מינהל מקרקעין, חברה משכנת).
  
  
• יש את אותן עלויות נוספות כמו בכל משכנתא לכל מטרה אז לכו תקראו את החלק ההוא בפוסט. עדיף גם באופן כללי שתדעו על משכנתא לכל מטרה.

אופן קבלת כספי ההלוואה

לבנקים שונים יש שיטות שונות. נציג את כל הדרכים שהבנקים מעבירים לכם את הכסף:

• יש בנקים שמביאים את כל סכום הכסף של ההלוואה ישירות לחשבון הבנק הרצוי. בד"כ קורה בעת הצגת מסמכים של הצעות מחיר עם סכומים קטנים עד 150,000 ש"ח.
  
  
• יש בנקים שמביאים את ההלוואה בכמה שלבים:
  
  
  • שלב 1: הבנק מעביר סכום התחלתי של 10%-30% לתשלום ראשוני לקבלן. אתם צריכים להראות קבלה ששילמתם.
    
    
  • שלב 2: הבנק שולח בודק/שמאי לבדוק שאכן השיפוץ נעשה ומטרת ההלוואה הייתה אמתית ונכונה.
    
    
  • שלב 3: בסיום תהליך השיפוץ הבנק מעביר את כל שאר כספי ההלוואה ואתם צריכים להחזיר לו את הקבלה מהקבלן. (יש בנקים שישר מעבירים את שאר הסכום מבלי שום בדיקה אבל עדיין עושים את חלקות הסכומים).

טיפ: עדיף לפתוח חשבון בנק באותו בנק המשכנתאות שלקחתם ממנו את הכסף שמיועד רק בשביל שיפוץ הבית. זה יראה שקיפות לבנק יפה הכסף הולך וגם יעשה לכם סדר בניהול השיפוץ.

תהליך לקיחת משכנתא לצורך שיפוץ הבית

אופציית תהליך א': למקרה שבו אתם חושבים שלא תחרגו

• שלב 0: לחשוב עם עצמכם האם באמת אתם צריכים לעשות שיפוץ?
  
  
• שלב 1: אם התשובה היא כן אז יש לגבש סכום סופי ממשי ומדויק כמה אתם צריכים להלוות.
  
  אתם מקבלים את הסכום ע"י בירור והצעות מחיר סופיות עם כל בעלי המקצוע הרלוונטיים (קבלנים, ספקים וכו') ועשיית סכום של כל ההצעות מחיר הללו לסכום אחד סופי.
  
  שלב מאוד קריטי ועדיף לעשות אותו במדויק כדי לא להגיע לחריגות.
  
  עדיף להוסיף 20% לסכום הכללי שקיבלתם בשביל אותם המקרים שאתם לא צופים. אם יישאר עוד כסף אז פשוט לעשות פירעון מוקדם חלקי. ולהגיד לבנק שזה למקרה הצורך.
  
  
• שלב 2: לבדוק אם אתם בכלל צריכים משכנתא לשיפוץ או יש אלטרנטיבה יותר טובה.
  
  (בד"כ שיפוצים נרחבים יותר שגדולים מ-100,000 ש"ח או אם אתם רוצים החזר חודשי נמוך להקלה)
  
  
• שלב 3: אם בדקתם וראיתם שאתם צריכים אז:
  
  
  • אם יש לכם משכנתא אז תקבלו את כל הפרטים על המשכנת מהבנק ותבדקו שיש לכם משכנתא מתחת ל-50% משווי הדירה המשערך (מהאינטרנט).
    
    
  • אם יש לכם יותר מ-50% משכנתא אז קחו הלוואות לשיפוץ או כל אלטרנטיבה אחרת (ולא צריך לעבור לשלב הבא).
    
    
• שלב 4: יש לעשות תכנון למשכנתא שאתם עומדים לקחת.
  
  
  • אם אין לכם משכנתא אז יש לגם לבצע תכנון יחיד בלבד למשכנתא חדשה.
    
    
  • אם יש לכם משכנתא אז יש לבצע 2 תכנונים: לעשות תכנון 1 שהוא משכנתא חדשה לגמרי (שמהווה מיחזור משכנתא) ולעשות תכנון 2 שהוא הוספת מסלולים למשכנתא הקיימת.
    
    (תזכרו שיש הגבלה של שליש בריביות המשתנות בפרט פריים וגם שהריביות שנותנים בממוצע למשכנתא לשיפוץ היא בתוספת 2%).
    
    
• שלב 5: לגשת לבנקים למשכנתאות:
  
  
  • אם יש לכם משכנתא קיימת אז תחילה יש לגשת לבנק הקיים שלכם ולקבל את מה שהוא מציע לכם עם תכנון 1 ועבור מה שהוא מציע לכם גם עבור תכנון 2.
    
    
  • לאחר מכן (או ישר אם אין לכם משכנתא קיימת) לגשת לכל הבנקים למשכנתאות בשביל קבלת אישור עקרוני.
      
• שלב 6: להחליט על איזה בנק אתם הולכים לעשות את המשכנתא (הבנק הנוכחי אם יש או בנק אחר).
  
  
• שלב 7: עשיית פעולות רגילות כאשר לוקחים משכנתא:
  
  הזמנת שמאי להערכת הנכס & החתמת עו"ד נוטריוני & משכון ברשויות הרלוונטיות (טאבו, רשם המשכונות), עשיית ביטוח משכנתא.
  
  אם היה לכם משכנתא בבנק אחר אז עליכם גם למחוק את הבנק הקודם ממשכון הדירה באותם הרשויות הממשלתיות והעברת ביטוח המשכנתא לטובת הבנק החדש.
  
  
• שלב 8: קבלת הכסף ושיפוץ הדירה (יש בנקים שירצו ששמאי נוסף יבוא ויבדוק את התקדמות השיפוץ כדי לבחון האם באמת לשחרר לכם את שאר הכסף).
  
  
• שלב 9? (חריגה): אם יש חריגה מהסכום אז יש לחזור לשלב 1. 

אופציית תהליך ב': למקרה שבו אתם חושבים שאולי תחרגו וגם למקרה ביטחון

אותו השלבים כמו בתהליך א' עד שלב 4:

• שלב 4: לקחת משכנתא:
  
  
  • ללכת לבנק למשכנתאות ולבקש אישור עקרוני עם המסלול:
    
    מסלול יחיד לתקופה של 1 שנה שהוא בשיטת בלון חלקי בגובה הסכום של השיפוץ בתוספת 20% (למקרה הצורך) עם סוג מסלול קל"צ/פריים.
    
    המטרה/העיקר בשלב זה הוא לקבל את הכסף כמה שיותר מהר ולעשות את השיפוץ! אח"כ יבוא התכנונים.
    
    
  • אם אין לכם משכנתא אז לכו לבנק שהכי נוח לכם כדי לקבל משכנתא. 
    
    
  • אם יש לכם משכנתא אז לכו לבנק המשכנתאות שאתם כבר נמצאים בו כדי להוסיף את המסלול הנ"ל.
    
    
• שלב 5: עשיית פעולות רגילות כמו שעושים משכנתא באופן רגיל (בדיוק כמו שלב 7 באופציית תהליך א').
  
  
• שלב 6: לקבל את הכסף ולעשות שיפוץ.
  
  
• שלב 7? (חריגה): לחזור לשלב 4 בתהליך זה (תהליך ב'): להוסיף את המסלול של הבלון החלקי עם גובה החריגה המבוקשת. (העיקר לקבל את הכסף ואח"כ התכנון). לקבל את הכסף ולשפץ.
  
  
• שלב 8: שלב התכנון של המשכנתא: בהתאם לצרכים שלכם ועדיף עם יועץ משכנתאות.
  
  
• שלב 9: לגשת לבנק המשכנתאות הנוכחי שלכם ולעוד 2 בנקים למשכנתאות אחרים. לעשות מכרז ריביות. ולבחור את הבנק למשכנתאות שנותן את התנאים הכי טובים.
  
  
• שלב 10: עשיית פעולות רגילות כמו שעושים משכנתא באופן רגיל (בדיוק כמו שלב 7 באופציית תהליך א').

האם כדאי/לא כדאי לעשות משכנתא לשיפוץ?

כדי לענות על זה אז יש כמה נקודות שיש להתייחס אליהם:

• תחילה יש להתייחס למה אתם בכלל רוצים לשפץ?
  
  
  • אם אתם עושים את השיפוץ למטרת צורך אמתי כמו תיקון תשתיות בבית (חשמל, מים גז), הגדלת הבית בגלל חוסר מקום שהילדים גדלו או בגלל שיבוח הנכס לצורך השקעה אז אתם כן חייבים סכום כסף שאתו תצטרכו לעשות את השיפוץ ומשכנתא לשיפוץ כן נראה פתרון נכון בשבילכם.
    
    
  • אבל אם אתם רוצים את השיפוץ בגלל רענון וחידוש או שינוי קוסמטי בלבד ולא למטרה/צורך אמתי אז תכלס עדיף לא לעשות את השיפוץ בעזרת משכנתא כי בכל זאת אתם מסכנים את הבית שלכם סתם. אתם יכולים לעשות את השיפוץ בשלבים ולשלם תמיד על מה שאתם כן יכולים להרשות לעצמכם.
    
    
  • (ההחלטה בסוף מתבצעת על ידכם. כל מה שצוין למעלה זה רק לקבל נקודת מבט חסכונית)
    
    
• יש להתייחס לסכום שאתם מחליטים לשפץ: אם אתם רוצים לשפץ בסכום של למעלה מ-100,000 ש"ח אז כן כדאי לכם לשקול משכנתא לשיפוץ כי זה מתחיל להיות סכומים גדולים שאולי יש ספק שאתם תעמדו בהחזרים של הלוואות (אחת או יותר) אלטרנטיביות לזמן קצר.
  
  לרוב שיפוץ מורכב או רחב יותר בכל הבית מתאים יותר למשכנתא לשיפוץ מאשר משהו נקודתי באזור אחד מסוים בבית.
  
  
• נקודה נוספת היא מה יכולת ההחזר (החודשי) שלכם? אם אתם לא יכולים לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים יחסית וצריכים עזרה בזהם (אפילו להלוואות עם סכומים נמוכים יותר) אז משכנתא לשיפוץ ניתן לפרוס לזמן יותר גדול מאשר להלוואות רגילות ובכך להוריד את ההחזר החודשי.
  
  אבל שתדעו אתם תשלמו יותר ריביות כאשר תפרסו ליותר שנים.

יתרונות משכנתא לשיפוץ

• ניתן לקבל סכומים גדולים למעלה מ-150,000 ש"ח לשיפוץ ועוד בהלוואה אחת בלבד ועם גוף מלווה יחיד.
  
  בניגוד להלוואות לשיפוץ רגילות שאתם תצטרכו שתי הלוואות לשיפוץ לפחות מגופים שונים כדי להגיע רק לסכום התחלתי הזה.
  
  
• ניתן לפריסה לזמן גדול יותר (בד"כ 20 שנה אבל יש בנקים שיאפשרו עד 30 שנה ואם תעשו מחזור אז אפשר עד 30 שנה) מה שאומר שאפר להקטין את ההחזר החודשי.
  
  
• ריביות טובות יותר מהלוואות לשיפוץ רגילות (הכוונה להלוואות שאינן על בסיס ערבון כספי כלשהו כמו להלוואות מקרן השתלמות, פנסיה וגמל).

חסרונות משכנתא לשיפוץ

• תהליך יותר מסורבל מאשר לקחת הלוואות אחרות: לתכנן משכנתא חדשה, רישום ברשויות, מעבר ודיבור עם בנקים שונים ועוד.
  
  לעומת זאת בהלוואות רגילות פשוט צריך להרים את הטלפון לשלוח את המסמכים הנחוצים באתר האינטרנט וזהו קיבלתם.
  
  תחשבו שאת הזמן שתבזבזו זה יהיה על חשבון העבודה.
  
  
• יש לעשות ביטוח משכנתא. מה שמיקר את ההחזר החודשי.
  
  
• יש הלוואות אלטרנטיביות שנותנות ריביות יותר נמוכות (הלוואה מקרן השתלמות פנסיה וגמל).
  
  
• צריך לשלם עמלות: שמאי, עו"ד נוטריוני, רישום בגופים ארציים ודמי פתיחת תיק.
  
  
• לא ניתן לקחת הכל בפריים.
  
  
• צריך אנשים שיערבו לכם על המשכנתא.
  
  
• אם אתם לקוחים להרבה זמן את ההלוואה אז אתם משלמים הרבה יותר ריביות לאורך השנים.

טיפים למשכנתא לשיפוץ

• לא ישר לקפוץ על משכנתא לשיפוץ. זה יכול להיות לא משתלם לכם. בגלל שיש סיטואציות שבו אתם תצטרכו לעשות מיחזור משכנתא אז צריך לבדוק אם המיחזור רווחי בשבילכם.
  
  
• תראו אם יש אלטרנטיבות אחרות (ראו בפוסט למעלה) מאשר משכנתא לשיפוץ. יכול להיות שתקבלו ריביות טובות יותר וגם שניתן יהיה לקחת הכל בפריים.
  
  
• אם השיפוץ הוא עניין קוסמטי בלבד שאינו למטרה להשביח את הנכס אז אולי תחכו עם השיפוץ כדי שיהיה לכם את הכסף המתאים לעשות שיפוץ מבלי להיזקק להלוואה/משכנתא לשיפוץ.
  
  
• כדאי שתעשו משכנתא לשיפוץ רק אם אתם רוצים להרחיב את הבית או אם אתם חייבים לתקן את התשתיות בבית או אם אתם רוצים להשביח את הנכס.
  
  
• תראו אם אתם יכולים לקנות דרך כרטיס האשראי בתשלומים.
  
  
• תיגשו לכמה בנקים למשכנתאות כדי לנסות לקבל את הריביות הכי טובות ע"י מיקוח בגבול הטעם הטוב כמובן. 
  
  
• תיקחו משכנתא יותר גדולה ב-20% בשביל חריגות. לכו תדעו מה יקרה. וזה יחסוך ממכם טרטורים גדולים יותר בהמשך.
  
  
• תפתחו חשבון בנק שמיועד לשיפוצים באותו בנק המשכנתאות שלקחתם ממנו את הכסף.
  
  
• תנסו לקחת כמה שפחות זמן את המשכנת לשיפוץ אחרת תשלמו הרבה יותר ריביות.
  
  
• אם במקביל לשיפוץ תבחרו לעבור לבית מלון לגור בו או כל מקום אחר אז אתם תקבלו זיכוי על תשלומי ארנונה בחזרה.
  
  (אבל אל תשכחו שאתם תצטרכו לשלם על הובלות ותשלום על בית מלון).
  
  
• טיפ לרוכשי דירה שבמקביל רוצים לעשות שיפוץ: במקום לתת את כל ההון העצמי הראשוני למוכר, קחו משכנתא לדיור יותר גדולה בגובה השיפוץ שאתם צריכים וקח תקבלו ריביות טובות יותר. 

לסיכום

• משכנתא לשיפוץ נראה פתרון סביר אם אתם רוצים לעשות שיפוץ בבית ושאין לכם את הכסף לכך.
  
  
• לא ישר לקפוץ על משכנתא לשיפוץ ותראו אם יש אלטרנטיבות אחרות. אם אתם לא יודעים מה לעשות אז תתייעצו.
  
  

תרשמו בתגובות אם יש לכם שאלות לגבי משכנתא לשיפוץ. מה ההתלבטויות שלכם? איזה ריביות הציעו לכם? ועוד.