מדריך מיחזור משכנתא: מה זה? מה התהליך? האם כדאי?

אתם חושבים שיש לכם משכנתא זבל ואתם רוצים לעשות לה מיחזור?! אז בעצם, מיחזור משכנתא זאת הפעולה שצריך לנקוט.

אל תבינו לא נכון,

יכול להיות שיש לכם משכנתא טובה ואין הרבה מה לתקן בה, אבל עדיין צריך לבדוק ולהבין האם משתלם לכם לעשות מיחזור משכנתא.

האם כדאי לעשות? מה התהליך? ועוד כמה טיפים טובים, כל זה ועוד במאמר הבא.

תוכן עניינים (קיצורים בדף)

מה זה מיחזור משכנתא?

בתכלס, מיחזור משכנתא מהווה שינוי בתנאי המשכנתא הקיימת. אבל בפועל, זה הנו תהליך שבו לוקחים את המשכנתא שעשינו בעבר ועושים/נוטלים משכנתא חדשה במקומה, אשר מהווה שינוי מהמשכנתא הקיימת.

את המיחזור ניתן לעשות לאחר חודש או יממה לאחר לקיחת המשכנתא שאתה שילמנו בשביל לקנות את הדירה. כמובן גם אחרי כמה שנים, ואפילו עד סוף תקופת המשכנתא.

בד"כ, השינוי של המיחזור הוא בשביל שיפור תנאי משכנתא שבסופו של דבר נשלם פחות ריבית עד לסיום המשכנתא.

יש מצבים שהמיחזור יהווה דווקא הורדה בתנאים בגלל שהמצב במשפחה השתנה: עוד ילדים, מחלה (חס וחלילה וחס ושלום לא עלינו), פיטורין ועוד כל מיני סיבות.

כמובן שיש סיבות נוספות היא בגלל שלא שמנו לב, לא חקרנו ולא עשינו שיעורי בית וחישובים נכונים.

יש להבין שמיחזור משכנתא אינה פירעון חלקי/מלא או החזר (סילוק) חלקי/מלא של המשכנתא.

אלא הנה פירעון חלקי/מלא של המשכנתא עם רישום משכנתא חדשה על הנכס. למרות, שכן יהיה ניתן לעשות החזר בקרן המשכנתא בזמן מיחזור (מן הסתם, עדיף הורדה מלאה ?).

השינויים שניתן לעשות במיחזור משכנתא הם:

• החסרה או הוספה של מסלולים.
• שינוי במסלולים עצמם:
  • הורדה/העלאה בריבית
  • שינוי שיטת החזר של מסלול (שפיצר, קרן שווה, בלון)
  • קיזוז/מתיחה של השנים 
  • הורדה/העלאה בסכום (קרן) המסלול

כדאיות מיחזור משכנתא

יש לנו הרבה מצבים בחיים ובפרט בעת לקיחת משכנתא שאנחנו פשוט לא חושבים עד הסוף והולכים לפי רגש.

חלק מהמצבים הללו הם:

• מיהרתם לקחת משכנתא, ולא חשבתם/תכננתם ואז לקחתם את המשכנתא הראשונה שקיבלתם עליה אישור עקרוני מהבנק.
• לא ידעתם וגם לא רציתם לדעת כי הייתם עצלנים וקלי דעת. העיקר, לקחת וללכת ולראות מה יהיה.
• לא ידעתם ופחדתם או התביישתם לבקש עזרה או עצה ושוכנעתם לקחת משכנתא מסוימת.
• כל ההצעות שקיבלתם סיבכו אתכם יותר מאשר שהובהר לכם אז הלכתם על מה שהציעו לכם.

אם נמניתם אחד מהמצבים הללו בעת לקיחת המשכנתא הראשונה שלכם, אז באמת עדיף שמומחה יסתכל על המשכנתא שלכם.

עכשיו לסיבות הלוגיות שכדאי לחשוב כל ביצוע מיחזור, וזאת שיש לנו מושג איזה משכנתא לקחתם:

• אתם יודעים במפורש שהריביות ירדו, ואתם רוצים לעשות שיפורים במשכנתא.
  
  
• אתם קיבלתם העלאה או נכנס לכם סכום כסף כלשהו שאותו אתם רוצים להחזיר לטובת המשכנתא ולכן אתם יכולים להעלות את ההחזר החודשי.
  
  
• קרתה לכם סיטואציה בחיים (פיטורין, מחלה, ילד נוסף וכו') ועכשיו אתם מרגישים שההחזר החודשי מעיק עליכם ואתם חייבים להוריד את ההחזר החודשי.
  (דרך אגב, זה מבשר שהמשכנתא לא תוכננה נכון במלואה)

נקודות למחשבה והרחבה

• יכול להיות שהריבית ירדה בסוג המסלול שכבר יש לכם (לפחות 1% הפרש למטה) או שהריבית ירדה בסוג מסלול אחר שאין לכם ויותר משתלם להחליף במסלול החדש.
  
  כל זאת יודעים בקבצי האקסל העדכניים של בנק ישראל:
  
  
  • ריביות מסלולים צמודים למדד – לינק
  • ריביות מסלולים לא צמודים למדד – לינק
  • ריביות מדד ופריים – לינק
    
    
• אם ההחזר החודשי קטן עליכם (שזה סיטואציה מאוד כיפית להיות בה ?), אז תחשבו את המשכנתא שלכם עם הריביות הממוצעות החדשות במחשבן המשכנתא.
  
  כמובן לא לשכוח להוסיף לקרן את סכום עמלת ההיוון (שזה העמלה שהבנק דורש כאשר עושים שינויים במסלול מסוים).
  
  
• אם ההחזר החודשי גדול עליכם אז יש כמה אופציות:
  
  
  • תמכרו את הדירה ותעברו למקום שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי. עדיפות למקום שלא תצטרכו בכלל משכנתא.
    
    
  • תעשו מיחזור עם פריסת שנים ארוכה יותר שתקטין לכם את ההחזר החודשי.
    
    אבל זה כמובן במקביל יגדיל לכם את הריביות שאתם צריכים להחזיר, אבל לפחות תשארו עם דירה ביד.

עלות מיחזור משכנתא

כאשר עושים מיחזור משכנתא יש לקחת בחשבון את עמלת פירעון מוקדם. אותו עמלה שמשלמים כאשר רוצים להחזיר/לפרוע/לסלק את המשכנתא (חלקי/מלא).

לא סתם לקחת אותו בחשבון, אלא לקחת אותו כחלק מההלוואה החדשה, כלומר כתוספת לקרן המשכנתא, כי אין מצב שתחזירו סכום כזה (אלא אם יש לכם כסף נזיל) כי הוא יכול להגיע לסכומים של אפילו עד ל100,000 ש"ח.

וכמובן יש לקחת בחשבון את הביורוקרטיה שטמונה בלקיחת משכנתא, שעבור סכומי משכנתא מאוד גדולים היא יכולה להיות ממש משמעותית.

יש גם לקחת בחשבון את התשלום של יועץ המשכנתאות, אם לקחתם כמובן, שזה תוספת בממוצע של 7,500 ₪. שדרך אגב, סכום זה יכול לבוא לכם כהנחה בבניית התמהיל ומשא ומתן עם הבנקים שהוא עושה.

* עמלת פירעון מוקדם בעת מיחזור משכנתא

⚠️ חשוב לזכור: את המשכנתא הנוכחית אנחנו צריכים לפרוע (חלקית או באופן מלא) ולכן יש לקחת בחשבון את עמלת פירעון מוקדם, שחייב לשלם אותה (לשים לב שלא בכל מסלול יש עמלה כזאת).

לכן, יש לכלול בחישוב שלנו את הסכום הנ"ל. העמלה תתווסף לקרן של המשכנתא החדשה, ויש לעשות את החישובים עם הקרן הקיימת. 

כמובן שאם יש לכם סכומים נזילים שאתם רוצים לשים במשכנתא החדשה אז מה טוב, ויש לקחת את זה בחשבון.

** עלויות נוספות למיחזור משכנתא

⚠️ יש לקחת בחשבון: בעת מיחזור משכנתא, אתם הולכים לקחת משכנתא חדשה ויש לשלם על חלק (או יותר) מהביורוקרטיה שעשיתם כאשר לקחתם את המשכנתא הראשונה כגון: עלות פתיחת תיק משכנתא, שמאות, רישום הערת אזהרה בטאבו.

(ראו בתהליך מיחזור משכנתא את כל הרשימה הרחבה יותר)

יש להבין שיש עוד מסמכים שיש לשלם עליהם אבל הם זניחים. סה"כ יוצא שכל העלויות האלו יכולות להגיע לעד 5,000 ש"ח (ואם לוקחים משכנתאות שעוברות את 1,300,000 אז אפילו יותר).

מספרים רבותיי, מספרים

לדוגמא, אם ניקח משכנתא ממוצעת של 700,000 ₪ שמחולקת עם 2 מסלולים פופולריים:
לשליש ריבית משתנה פריים, שני שליש ריבית קבועה לא צמודה, שנלקחו בקופת שנים ממוצעת לסוג ההלוואה.

נחשב את עמלת פירעון המוקדם:

אז, יצא בערך 70,000 ₪ עמלת פירעון. ואם נגיד שהעלויות הנלוות יגיעו ל-5,000 ₪.

לכן יהיה סכום לא מבוטל של 75,000 ₪ שיהווה תוספת למשכנתא החדשה אחרי שנמחזר.

תהליך מיחזור משכנתא בצורה נכונה – צעד אחר צעד

שלב 0: הוצאת נתונים על המשכנתא הקיימת

היום לכל בנק יש מערכת ניהול משכנתאות שאמורה לתת את כל הנתונים על המשכנתא שלכם.

תיכנסו לחשבון הבנק שלכם דרך האינטרנט לתצוגת משכנתאות, ותראו במדויק את הנתונים על תמהיל המשכנתא שלכם עבור כל מסלול ומסלול:

• סכום הקרן פר מסלול שנשאר לשלם למשכנתא.
• ריבית פר מסלול.
• סכום עמלת פירעון מוקדם פר מסלול.

אם אין לכם כזה חשבון אז תתקשרו לבנק ותבקשו כזה חשבון כי זה יעזור לכם גם לעתיד.

אם אתם קוראים את המאמר הזה אז בטוח שיש לכם יכולות טכניות להיכנס לאתר הבנק משכנתאות שלכם ולראות בתוך החשבון שלכם את כל הנתונים הנדרשים.

אתם צריכים את כל המידע הזה בשביל לעשות חישובים!!!

אם מספרים וחישובים זה לא הצד החזק שלכם אז תנו ליועץ מקצועי לעשות את העבודה (אתם יכולים להתרכז לשלם את התשלום החודשי?).

שלב 1: בדיקת כדאיות מיחזור

תעברו על הפסקה של כדאיות מיחזור משכנתא בעיון ולאחר שנמניתם באחד הקטגוריות הנמצאות שם: 

• אם אין לכם מושג על המשכנתא שאתם משלמים עליה ובכלל בעולם המשכנתאות אז לא משנה מה, תעברו לשלב הבא.
• אחרת, אם מעיק עליכם בהחזר החודשי אז לא משנה מה, תעברו לשלב הבא.
• אבל, אם מרווח לכם בהחזר החודשי:
  1. תבדקו שאכן קיימים ריביות טובות יותר בשוק המשכנתאות.
  2. לאחר שבדקתם במחשבון משכנתא שסך ההחזר של המשכנתא עם הריביות החדשות אכן נמוך בהרבה מסך ההחזר של המשכנתא הנוכחית אז תמשיכו לשלב הבא.
     תנסו שסכום זה יהיה לפחות 40,000 ש"ח.

שלב 2: בדיקת כדאיות מורחבת – סקר שוק ובחירת בנק המשכנתאות

אם הגעתם לפה אז זה אומר שהמשנתא הנוכחית עברה את בדיקת כדאיות ה-"פסיבית" שבשלב 1.

נקרא לזה "פסיבית" כי סך הכל עשיתם כמה הקלקות במחשב וגיבשתם החלטה אם לעשות את המיחזור.

כעת יש לעבור לבדיקת כדאיות אקטיבית ומורחבת יותר:

• אם אין לכם ידע במשכנתאות או המשכנתא מעיקה עליכם אז קחו יועץ משכנתאות שינהל לכם את כל עניין המיחזור ויגיד לכם במפורש איך לשפר ואיך לייעל.
  
  
• עכשיו, אם אתם נמנים מאלו שיודעים וגם המשכנתא מרווחת לכם, אז יש לכם את האופציות הבאות:
  
  
  • אתם יכולים גם כן ללכת ליועץ משכנתאות שינהל לכם את כל התהליך.
    
    תכלס, יועץ משכנתאות יכול להשיג לכם ריביות טובות יותר ויעשה לכם את החישובים הנכונים בהתחלה לכדאיות עצמה ושנית בחירת הבנק הכי מתאים ללכת אתו למיחזור המשכנתא.
    
    
  • אם אתם חושבים שאתם לא צריכים יועץ משכנתאות, אז לכו בעצמכם לבנקי המשכנתאות ותראו מה מציעים לכם ותנהלו משא ומתן.
    
    תתייחסו לזה באופן רציני ואל תקלו ראש, רמת הקושי גדולה במיחזור עוד יותר.
    
    לא יתנו לכם ריביות דליקטס ישר על ההתחלה. יש להראות נחישות והתמדה ויש לדעת לעשות משא ומתן.
    
    מכל בנק תצטרכו להוציא אישור עקרוני, ולהגיש טופסולוגיה קטנה: משכורות, עו"ש, דוח פיגורים במשכנתא (הבנקים החדשים רוצים לראות איזה סוג לקוחות הייתם)  ועוד.
    
    רק תדאגו שאחד מהבנקים שאתם הולכים אליו יהווה הבנק שממנו לקחתם את המשכנתא.
    
    אם אחד מהמשכנתאות החדשות בחישוב הכולל (קרן + ריבית + עמלת פירעון מוקדם* + עלויות נלוות**) זולה יותר מהמשכנתא הנוכחית אז לכו על מיחזור.
    
    זכרו לעשות חישובים והשוואות למשכנתא החדשה והקיימת גם במצבים של ריביות גבוהות יותר וגם מדד גבוה יותר, שהרי יש ריביות במסלולי המשכנתא שמשתנות.

שלב 3: ביצוע מיחזור משכנתא בפועל

כאשר עשיתם סקר שוק (לבד או עם יועץ משכנתאות) ובחרתם את הבנק המלווה, אז כל מה שנותר לעשות זה מיחזור:

• אם לקחתם יועץ משכנתא אז הוא יעבור ויעבוד אתכם על התהליך ויביא לכם את המסמכים הנדרשים לשלם ולהחתים.
  
  
• אחרת, תעברו את התהליך הבא, שדומה עד כדי זהה אם עוברים בנק או לא:
  (כל סימון סעיף ב-₪ מסמלת שהפעולה כרוכה בתשלום)
  
  
  • הודיעו לבנק המשכנתאות הנוכחי על פירעון 10 ימים מוקדם (יכולת טווח תארכי הפירעון  הפירעון יחזיק לחודש)
  • ייפוי כוח נוטריוני (₪)
  • שמאות (₪)
  • רישום הערת אזהרה בטאבו (₪)
  • רישום ברשם המשכונות (₪)
  • הצהרה מול עו"ד על היעדר דירה נוספת (אם הקרן עדיין מעל 50% מערך הדירה – ₪)
  • החתמה על תיק המשכנתא (כרוך בתשלום עלות פתיחת תיק משכנתא – ₪)
  • יצירת ביטוח משכנתא לטובת הבנק המלווה (אם זה בבנק המלווה אז פשוט עדכון מסלולים בחברת הביטוח – ₪)
  • אם יש שוני בבנק המלווה אז יש צורך לעשות את העברת כסף לבנק המלווה.
  • ביטול הערת אזהרה לטובת הבנק הישן (אם עברתם בנק – ₪)
  • מחיקת המשכנתא הקודמת ברשם המשכנתאות (אם עברתם בנק – ₪)
  • ביטול ביטוח המשכנתא לטובת הבנק הישן (אם עברתם בנק)

(ימבה) טיפים למיחזור משכנתא

• אפשר לעשות מיחזור למסלול אחד בלבד, ולא חייבים לכל המשכנתא (בתוך הבנק הנוכחי בלבד).
  
  
• אפשר למחזר את המשכנתא כמה פעמים שתרצו, אפילו אם בעבר כבר מחזרתם.
  
  
• רצוי לקבל הצעה מהבנק שאתם נמצאים בו כרגע.
  
  
• אפשר לעשות מיחזור משכנתא בבנק שונה מהבנק שיש לכם את המשכנתא.
  
  
• למרות שאחוז גבוה מהלווים עושים מיחזור משכנתא בבנק שהם נמצאים בו, בגלל הנוחות בעיקר, כדאי לבדוק האם בנקים אחרים מציעים תנאים טובים יותר ואז ללכת על הבנק המפנק.
  
  כל זאת ועוד שאתם גם מודיעים לבנק הנוכחי שקיבלתם הצעות טובות יותר ואז עושים אתם משא ומתן.
  
  
• אחרי מיחזור יש לעדכן את ביטוח המשכנתא, ואם עברת בנק למשכנתאות אז תזכרו לבטל את הערת האזהרה ואת הרישום ברשם המשכנתאות עבור הבנק הקודם.
  
  
• כאשר עושים מיחזור רצוי לקזז בשנים של המשכנתא כי אז ניכנס שוב למעגל שבו אנו משלמים יותר על הריבית.
  
  אם השנים יהיו קצרים יותר אז נשלם על הקרן מהר יותר, וזה יתאזן עם השנים שחלפו מאז המשכנתא הקודמת, שבה אנו משלמים אחוז נכבד כבר מהקרן.
  
  לכן מלבד הריבית גם השנים הוא גורם מאוד מכריע.
  
  
• מיחזור עושים לרוב כאשר הריביות יורדות. לכן, אם שמעתם שהריבית למשכנתאות ירדה באופן ניכר או שהריבית בשפל אז תעשו בדיקת כדאיות מיחזור.
  
  
• שום ערך לא חייב להיות אותו הדבר בחישוב המיחזור. אל תהיו מקובעים על משהו: לא סוג מסלולים, לא כמות מסלולים, לא החזר חודשי, לא שנים, לא ריביות. אלא, תהיו גמישים.
  
  יחד עם זאת תציבו מגבלה בהחזר החודשי, שתדעו איפה הקו האדום.
  
  
• השוואה בין תפוח לתפוח זה לא השוואה בין תפוח לתפוז. כנ"ל לגבי שינוי של מסלולים.
  
  אם עשיתם השוואה בין סוג מסלול לאותו סוג מסלול עם נתונים שונים וראיתם חיסכון אז את יכולים להגיד שיש כדאיות.
  
  אם עשיתם השוואה בין מסלול שהוא לא אותו סוג ויצא שהוא כביכול חוסך יותר, אז זה לא אומר בכלל שהמסלול החדש יותר טוב.
  
  בטח ובטח אם עשיתם השוואות בין מסלול צמוד ללא צמוד או ריבית משתנה ולא משתנה.
  
  
• לקיחת מסלול עם ריבית משתנה (פריים) מותנה בשליש מהקרן החדשה אלא אם כן היה לכם בעבר משכנתא שאחוז הריבית במסלול משתנה היה גדול יותר, ואז ילכו לפיו.
  
  
• לא לעשות מיחזור למען שיפור תנאים אם במידה ולא רואים לפחות חיסכון של 50,000 ש"ח  חבל על האנרגיה שלכם.
  
  יש כאלה שיגידו אפילו יותר, נגיד 80,000 ש"ח.
  
  תחסכו בצד ואז תעשו פירעון חלקי. זה יוריד בפניכם כאב ראש. אל תשכחו אתם מחליפים משכנתא!!! לא איזה מוצר בחנות.
  
  
• תזכרו שהבנק עובד לטובתו, בסופו של דבר.
  
  הבנק יכול להציע ולשכנע אתכם בכל מיני הצעות מסוימות וגם ייתן לכם הגבלות וחוקים בעת מיחזור.
  
  תחשבו ותתייעצו על מה שהוא אומר לכם. אל תלכו אחריו בעיניים עצומות.
  
  
• אם אתם חוששים, לא בטוחים או אם בכלל יש לכם רגש שפועל בגוף אז תעבירו את השרביט למקצוען בתחום שבא עם נטו הפעלת השכל ונטול רגש.
  
  אל תתביישו להגיד לעצמכם ולהוריד את האגו. אתם יכולים תמיד להגיד שיועץ יכול לתת ריביות טובות יותר מאשר לקוח פרטי.
  
  על הדרך, אשכרה לתת ולתכנן משכנתא שמותאמת לצרכים ולמגבלות הפיננסיות שלכם.
  
  
• חישובים, חישובים ועוד חישובים!!!
• תכנונים, תכנונים ועוד תכנונים!!!

לסיכום,

מיחוזר משכנתא זה סיפור לא פשוט בכלל. לפי דעתי, זה יותר מורכב מבניית משכנתא ראשונה.

רמת התכנון וכמות החישובים שצריך לעשות בשביל למצוא את תמהיל המשכנתא שיביא לתוצאות כדאיות טובה למיחזור, היא רבה.

מצד שני, זה יהיה טיפשי לא לחשוב על לעשות מיחזור, כי יש מצבים שתוכלו לחסוך הרבה כסף.

מקווה שהמאמר נתן לכם בהירות לגבי פעולת המיחזור, ואם יש לכם שאלות תשאלו אותם למטה פה בתגובות.