משכנתא חוץ בנקאית [מדריך]: מהי? האם כדאי? למי מתאים? ועוד!

לא מקבלים אישורים או לא מרוצים מהתנאים של הבנקים למשכנתאות? אז אולי משכנתא חוץ בנקאית היא הפתרון בשבילכם.

 אבל, האם הם באמת הפתרון? מי נותן אותם? 

נענה על הכל בפוסט החוץ בנקאי הזה.

תוכן עניינים (קיצורים בדף)

מהי משכנתא חוץ בנקאית?

• תשובה לשאלה זו היא די מובנת, אבל נגדיר במדוייק.
  
  
• משכנתא חוץ בנקאית היא לקיחת משכנתא (לא משנה מאיזה מדרגה המשכנתא ולא משנה איזה סוג ולאיזה מטרה) מגוף מלווה שהוא לא מאחת מהבנקים למשכנתאות:
  
  
  • פועלים, לאומי, מזרחי טפחות (מנהל גם את משכנתאות בנק יהב), בנק ירושלים, איגוד, דיסקונט (כולל את: מרכנתיל), הבנילאומי (כולל את: מסד/אוצר החייל/פאגי).
    
    
• באנגלית:
  • Non-Bank Mortgage Lenders
  • Alternative Mortgage Lenders

מי נותן משכנתא חוץ בנקאית – רשימת חברות

יש שלושה קבוצות של חברות אשר נותנות משכנתא במימון חוץ בנקאי:

• משכנתאות דרך חברות ביטוח.
• חברות משכנתא חברתיות (קוראים להם גם P2P) (הערה: כל משכנתא חברתית היא משכנתא חוץ בנקאית אבל לא להפך).  
• וגם חברות מימון עצמאיות.

הערה לסוג 3: על חברות מימון עצמאיות אחרות

• יש לברר עם החברה שיש לה אישור ממשרד האוצר לתת משכנתאות ושיציגו אותו.
  
  
• כל חברה אחרת שלא מופיעה ברשימה אז יש לגלות ולתשאל אותה מאיפה מקור הכסף וגם שיציגו לכם אישור ממשרד האוצר.
  
  
• שמקור הכסף לא יהיה דרך שוק אפור או כל גורם אחר לא ידוע!!!
  
  
• לא למשכן אם אתם לא יודעים על החברה ושצריך שיהיה לה אישור ממשרד האוצר או כל גורם ממשלתי אחר.
  
  
• כאן לא מדובר בהלוואה רגילה שזה פחות קריטי (אבל עדיין חשוב), אלא כאן מדובר בבית שלכם!
  
  
• יש חברות שאומרות שהן משיגות אשראי מחברות ביטוח, פנסיה וגמל או חברות ידועות אחרות. יש להתקשר לחברה שהם אמרו ולשאול האם החברה שהציעה לכם זאת באמת עובדת איתם.

מה הריבית על משכנתא חוץ בנקאית?

ריבית משכנתא חוץ בנקאית תלוי בכמה גורמים:

• תלוי בחברה החוץ בנקאית שאתם לוקחים את המשכנתא:
  
  
  • אם אתם עובדים עם חברת כלל אז הריביות מתחרות כמו של הבנקים למשכנתאות, כלומר הריביות נמוכות: 1% עד 6%.
  • ועבור חברות חוץ בנקאיות אחרות אז הריביות גדולות יותר אפילו ברמה של פי 2: בין 4% עד 12% (בממוצע 8%).
    
    
• וזה גם תלוי בדירוג האשראי שלכם:
  
  • דירוג אשראי גבוה יותר יביא אתכם בקצה התחתון של טווח הריביות, כלמור ריביות נמוכות.
  • דירוג אשראי נמוך יותר יביא אתכם בקצה העליון של טווח הריביות, כלומר ריביות גבוהות יותר.
    
    
• כמובן שהריבית תלויה בעוד גורמים: איפה הדירה ממוקמת? איזה מדרגה המשכנתא? מה גובה המשכנתא? האם הדירה בבנייה או לא? ועוד.

כמה משכנתא אפשר לקחת (מה אחוז המימון)?

• גובה הסכום שניתן לקחת הוא לפי גובה ערך הדירה שאתם רוצים לממשכן. כמובן דירה עם שווי גבוה יותר יוכל לקחת סכום גדול יותר. כמובן שיש לעשות בדיקת שמאי לפני כן.
  • חברת כלל: מציעה עד 60% מימון בכל סוגי המשכנתא למעט משכנתא הפוכה שעד 50% מימון.
    
    
  • חברות משכנתאות חברתיות: חלקן עד 75% מערך הדירה וחלקו עד 50% מערך הדירה. בכל חברה זה משתנה. ראו משכנתא חברתית בלינק להרחבה.
    
    
  • חברות מימון עצמאיות אחרות: תלוי חברה. בין 50% ל-75%. עדיף לבדוק איתן.
    
    
• עדיף לקחת משכנתא בסכום מינמאלי של 120,000 ש"ח כי סכומים נמוכים מזה אז אתם יכולים להשיג בהלוואות רגילות בלי לשלם עלויות נוספות שמשכנתא צריכות (ובפרט חוץ בנקאית שדורשת יותר עלויות נוספות).

האם אפשר לקחת משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי?

• עבור קניית דירה חדשה (למגורים/לדיור/להשקעה) לא ניתן לקחת משכנתא ללא הון עצמי גם בבנקאי וגם בחוץ בנקאי. 
  
  
• עבור דירה קיימת, כלומר שכבר בבעלותכם, כן ניתן לקחת משכנתא ללא הון עצמי גם בבנקאי וגם מחוצה לה. 

עמלות ועלויות נוספות

בסופו של יום אתם הולכים לעשות משכנתא. אז יש עלויות המשכנתא הנוספות:

• עמלות ניהול: כאן זה טיפה יקר והבנקים לא מבקשים זאת. זה יכול לנוע 1% לכל שנה מיתרת המשכנתא שזה יכול להגיע לסכומים מאוד גבוהים למשכנתאות ארוכי טווח. זה מגיע אפילו לעשרות אלפי שקלים!
  
  
• שמאי (חובה בשביל להבין את אחוז המימון): מחיר נקבע לפי מחיר הדירה: 300 עד ל2,500.
  
  
• עו"ד (והוצאות משפטיות אחרות – תלוי לפי החברה): עד 1,000 ש"ח (הכוונה לעניינים משפטיים למשכנתא ולא לקניית דירה!). יש סיטואציות (פרוייקט, סוג המשכנתא ועוד)שזה יכול לעלות גם עד 5,000. 
  
  
• ביטוח משכנתא: ראו מחירים בפוסט עצמו.
  
  
• עמלת פתיחת תיק משכנתא: תלוי בגובה המשכנתא, ראו בפוסט. תלוי באיזה חברה. 
  
  
• רישום בחברות ממשלתיות ובדיקות מקוונות למיניהן: עד 1,000 ש"ח.

הערה: העמלות משתנות מחברה לחברה אז תבקשו מהם את המפרט המלא של העמלות.

האם כדאי לקחת משכנתא חוץ בנקאית? (כלל אצבע/תהליך)

• מבחינת המלצות, אז לא עדיף לעשות בחברה חוץ בנקאית מלבד מחברות הביטוח (כלל היחידה כרגע) גם בגלל הריביות וגם בגלל שהבנקים וחברות הביטוח יותר יציבות.
  
  
• תהליך בחירת חברת משכנתאות חוץ בנקאית וגם בנקאית:
  
  
  • שלב 1: לברר תחילה אצל הבנקים למשכנתאות ו/או בחברות הביטוח לגבי לקיחת המשכנתא.
    
    
  • שלב 2: אם כמה חברות משכנתא אישרו אתכם אז לבחור את החברה שנתנה לכם את התנאים הכי טובים.
    
    
  • שלב 3: אחרת אם לא נותנים לכם אישור למשכנתא אז תעברו לחברות חיצוניות אחרות כדי לקבל לפחות אישור.
    
    
  • שלב 4: בחרו את החברה שנותנת לכם הכי הרבה מימון ותנאים טובים יותר, תמצאו את האיזון שמתאים לכם.

למי זה מתאים בעצם? האם כדאי לקחת משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים/לפושטי רגל/לבעלי תיקים בהוצל"פ/למסורבים? 

• משכנתאות בחברות הביטוח (שהן חוץ בנקאיות גם כן אבל שונות בגלל החוסן שלהן מחברות חוץ אחרות) יכולות להתאים לכולם. כולל למי שהבנקים כן מאשרים להם. רק צריך לבדוק שנותנים תנאים יותר טובים ואז ללכת על זה.
  
  
•   מלבד משכנתאות שבחברות הביטוח, אז משכנתא חוץ בנקאית יכולה להתאים לכם אם היו לכם בעיות בלקבל אישור מהבנקים למשכנתאות:
  • שזה בעצם אנשים עם דירוג אשראי לא טוב.
  • אנשים שהיו להם הגבלה בחשבון בנק או במסגרת הכרטיס.
  • לאלו שחוו פשיטת רגל כתוצאה מהעסק.
  • לאלו שהיו בחובות או ברישום BDI שלילי.
  • לאנשים שהיה להם תיקים בהוצעה לפועל.
  • לאנשים שהפרוייקט עצמו לא בא טוב לבנקים למשכנתאות והן לא מאשרים את הקניה או את המשכון.
  • לכל מי שסירבו להם את המשכנתא.
    
    
• כמובן עדיף לקחת סכום גבוה יותר ממה שאתם יכולים לקחת בהלוואות חוץ בנקאיות רגילות (ב-50% יותר).
  
  
• משכנתא בחברה חוץ בנקאית טובה גם למשקיעים שרוצים לקכל יותר מה-50% שהבנק מאפשר להם.
  
  
• אם הגעתם למצב שאתם חושבים על משכנתא חוץ בנקאית אז עדיף להתייעץ עם יועץ משכנתאות להמשך התהליך.

משכנתא חוץ בנקאית מול הלוואה/ות בנקאיות/חוץ בנקאיות

טוב, אז יש לכם יכולת לקחת הלוואה או כמה הלוואות במקביל (לא משנה אם הן בנקאיות או מחוצה להן) ואתם עכשיו מתלבטים בין משכנתא אחת חוץ בנקאית לבין ההלוואות הללו. אז מה עדיף?

• כמובן שזה תלוי.
  
  
• במשכנתא אתם ממשכנים את הבית ויש עלויות מעבר רק לפתיחת תיק או עמלות ניהול (שהם יקרות דרך אגב) ויש הרבה פעולות שיש לעשות.
  
  
• בהלוואה זה יותר פשוט רק לחתום מבלי לבזבז יותר מדי זמן וימי חופש כמו במשכנתא.
  
  
• אז התשובה לשאלה זו היא ממש פשוטה: אם אתם יכולים לקחת הלוואה אחת שתספק לכם את המטרה להלוואה אז עדיף.
  
  
• נבהיר שעדיף שתהיה הלוואה 1 אחת בלבד מאשר לפזר לכמה הלוואות כי זה עושה סדר ומעקב.
• עדיף לקחת משכנתא אם זה מעל 120,000 ש"ח אבל עדיין יש לשקול ולעשות חושבין (אם זה לרכב או לעסק אז יש מקורות מימון נוספים שלאוו דווקא משכנתא זה הפתרון).
  
  
• אם זה בין 80,000 ש"ח ל-120,000 ש"ח אז יש לבדוק שתי הלוואות.
  
  
• ואם זה מתחת ל-80,000 ש"ח אז בטוח כדאי הלוואה. 

מה עם הגבלות בנק ישראל על חברות משכנתא חוץ בנקאיות?

• כאשר מדובר על חברות חיצוניות אז הגבלות בנק ישראל לא רלוונטיות כאן. אלא החברות קובעות מגבלות לפי מה שיהווה להן סיכון אישי:
  • לא משנה סוגי המסלול וכמה לקחת:
    • למשל, אפשר הכל בפריים שבבנק יאפשרו עד שליש.
    • אבל תכלס החברות מגבילות גם הן עד סכום מסויים כמו עד 70% פריים.
    • הערה: זה שאפשר, זה לא אומר שזה כדאי! (תזכרו שירביות משתנות יכולות להשתנות כלפי מעלה).
      
      
  • לא מוגבלות באחוז המימון שהן מביאות:
    • לכן הן יכולות לתת כמה שהן רוצות לדירות להשקעה או למשכנתא לכל מטרה, משכנתא שנייה/נוספת.
    • בפועל גם הן מגבילות עד 75% מימון כדי להוריד סיכונים בשינוי שווי הנכס.
      
      
  • לא מוגבלות בזמן אבל הן כן מגבילות עד 30 שנה (יוצא אותו הדבר כמו בבנקים).
    
    
  • לא מוגבלות בגובה ההחזר החודשי אבל הן מגבילות לפי סוג לווה ובד"כ דורשות עד 50% (יוצא אותו הדבר כמו בבנקים).

יתרונות

• נותן תחרות לחברות הבנקים למשכנתאות.
  
  
• נותן אפיק של מסגרת אשראי/מימון נוסף.
   
• יש חברות חוץ בנקאיות אשר נותנות משכנתא מדרגה שנייה לכן יש את היכולת לקחת משכנתא לא באותו הבנק שבו שיש לכם אותה.
  
  
• נותן יכולת מימון לאנשים שהבנקים לא מאשרים להם את המשכנתא.
  
  
• יכולת לקחת הלוואה של סכום גבוה במקום אחד במקום לפזר בכמה מקומות.

חסרונות

• לרוב הריביות גדולות יותר מאשר הריביות של הבנקים (לא להכליל! תלוי איזה חברה ומה דירוג האשראי שלכם).
  
  
• בנקים נחשבים לחברות עם יותר יציבות.
  
  
• לפעמים ייקח יותר זמן לקבל את הכסף בגלל שהחברות צריכות להשיג את הכסף ממקורות המימון שלהם (בעיקר משכנתאות חברתיות). 
  
  
• יש עמלות ועלויות נוספות שהבנקים לא לוקחים וחברות חוץ בנקאיות כן לוקחות.

לסיכום

• משכנתא חוץ בנקאת נותן אפשרויות נוספות ללקיחת משכנתא כלומר יוצר תחרות בשוק המשכנתאות.
  
  
• נותן אפשרות לעשות מימון לאנשים שקיבלו סירוב בבנקים למשכנתאות.

תרשמו בתגובות באיזה חברה חוץ בנקאית לקחתם אתם את המשכנתא שלכם ומה הציעו לכם. תרשמו גם אם יש לכם התלבטות בלקחת משכנתא באיזושהי חברה.