[מדרגות] משכנתא מדרגה שנייה/ראשונה/פרי פסו [מדריך מלא]

משכנתא מדרגה שנייה/ראשונה/שווה[פרי פסו] נשמע מוזר ולא ברור. למה המציאו מדרגות משכנתא בכלל?

רגע, זה המדרגות של הבית? למה לא השתמשו במעלית? 🙃

נסתכל מה זה כל מדרגת משכנתא ונבין את ההבדלים.

כמובן שנדבר על איך עושים את הרישום/מימוש וגם איזה גופים מסכימים לעשות זאת.

קיצורי דרך בדף

מדרגות משכנתא (הסבר בקצרה)

• מדרגות משכנתא נוצרו בגלל שאנשים רצו משכנתאות נוספות על המשכנתא הקיימת שלהם מגופים מלווים אחרים מהגוף שהמשכנתא שלהם נמצאת.
  
  
• המדרגות בעצם מסמלות למי (לאיזה גוף מלווה) יש את סמכות/עליונות גדולה יותר לקבל את הכסף בעת מכירת הנכס (שעליו עושים את המדרגות) כאשר הלווה לא מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא.
  
  
• יש כמה סוגי מדרגות משכנתא:
  
  
  • משכנתא מדרגה ראשונה (המדרגה הכי נפוצה).
  • משכנתא מדרגה שנייה.
  • משכנתא מדרגה שלישית ומעלה.
  • משכנתא מדרגה שווה (= פרי פסו).

מה זה משכנתא מדרגה ראשונה?

• משכנתא מדרגה ראשונה היא משכנתא כמו שאתם הכרתם עד היום:
  
  
  • זה משכנתא על נכס שרשומה לטובת הגוף המלווה שנתן לכם את המשכנתא, אבל:
    
    
  • אם במידה ולא תעמדו בהוצאות המשכנתא אז הגוף המלווה רשאי למכור את הדירה כך שאת הכסף למכירת הדירה הוא זה שמקבל כדי לכסות את הקרן של המשכנתא (וגם את עמלת הפירעון המוקדם אם יישאר), ואת שאר הכסף ילך אליכם.
    
    
  • אם במידה וכספי המכירה לא יספיקו לכסות את יתרת המשכנתא שנותרה (יתרת הקרן) אז אתם תצטרכו לקחת הלוואה בגובה הסכום שנותר ולהחזיר לגוף המלווה את הכסף.
    
    
• ככה הבנק נשאר בלי דאגה שהוא יקבל את הכסף שהוא הלווה לכם בחזרה.
  
  
• מה שקורה כאן זה שאתם נותנים ערבות (ממשכנים/משעבדים) את הנכס ולכן אתם מקבלים את ההלוואה לקניית הדירה.
  
  
• כאשר אתם מוכרים את הנכס אז אתם מחויבים למסור את הכסף לסגירת ההלוואה שנותרה לבנק המשכנתאות לכיסוי המשכנתא אחרת אתם לא תוכלו להעביר את הנכס לבעלות שונה כי הבנק למשכנתאות גם רשום על הנכס הזה.
  
  
• משכנתא מדרגה ראשונה באנגלית: First Mortgage Footing.

מתי נותנים אישור למשכנתא מדרגה ראשונה?

• בעיקרון הבנקים למשכנתאות וכל הגופים המלווים מתחרים עליכם שתעשו אצלם שעבוד מדרגה ראשונה.
  
  
• אבל לכל הבנקים, בלי יוצא מן הכלל, יש תנאים לכך שהם יתנו לכם את המשכנתא מדרגה ראשונה (תנאים אלו לא חלים על גופים מלווים חוץ בנקאיים):
  
  
  • אם יש לכם מצב פיננסי סביר שיכול לאפשר את קניית הדירה המבוקשת וכושר החזר טוב (בודקים זאת לפי דירוג האשראי שלכם, משכורות ותדפיסי עו"ש).
    
    
  • אם המטרה לקנות דירה יחידה לדיור/מגורים אז צריך להיות לכם הון עצמי של 25% מערך הדירה או אם זה דירה חלופית (שיפור דיור) אז צריך שיהיה לכם 30% הון עצמי מערך הדירה או אם זו דירה להשקעה אז אתם צריכים שיהיה לכם 50% מערך הדירה.
    
    
• התנאים הבאים חלים גם לבנקים למשכנתאות וגם על גופים חוץ בנקאיים:
  
  
  • אם אין בעיות משפטיות על הנכס עצמו.
    
    
  • אם השמאי של הבנק נתן אישור לערך הנכס וגם אם הנכס במצב תקין.

טופס שיעבוד מדרגה ראשונה

• הבנק מבקש ממכם לעשות רישום שטר משכנתא מדרגה ראשונה שאומר שאם במידה ולא תשלמו אז הבנק רשאי למכור את הדירה ולקבל את הכסף שמגיע לו בחזרה.
  
  
• ההתייחסות לדרגה ראשונה יכולה לבוא במלל של ההסברים על כל השעבוד/המשכון שמובא בתוך השטר או כדף מוצהר (נספח) בהסכם המסגרת של כל תיק המשכנתא.
  
  
• כדאי שתוודאו שבשטר יהיה רשום הסכום עליו לקחתם את המשכנתא ושלא יהיה רשום: משכנתא מדרגה ראשונה ללא הגבלת סכום (לפעמים זה לא אפשרי והבנקים מחייבים בגלל שהלווה מהווה סיכון בשבילם).
  
  
  • זאת כדי שתוכלו לעשות מיחזור משכנתא בצורה יותר חלקה בבנק אחר. כי מבחינת בנק אחר זה אומר שכל כספי המכירה של הדירה יועברו לבנק הקיים ובאי וודאות מה יועבר אליו.

מה זה משכנתא מדרגה שנייה?

חשבתם פעם מה קורה אם אתם רוצים לקחת משכנתא נוספת אבל לא מאותו בנק למשכנתאות שלקחתם ממנו את הכסף? כלומר האם אפשר לקחת משכנתא משני בנקים שונים?

אז כאן נכנס המונח משכנתא מדרגה שנייה:

• אם במידה ואתם רוצים לקחת משכנתא נוספת על אותו הדירה שיש עליה כבר משכנתא בשביל משכנתא לכל מטרה (משכון נכס קיים) אבל לא מאותו בנק שאתם לקחתם את המשכנתא הראשונה:
  
  
• אז מה שקורה זה שאתם קודם כל צריכים לקבל אישור מהבנק למשכנתאות הראשון שאתם רשאים להוסיף גוף ממשכן נוסף על הנכס ולאחר מכן אתם צריכים לקבל אישור מבנק למשכנתאות נוסף שהוא נותן לכם למשכן את הנכס בנוסף לגוף הממשכן הראשון.
  
  
• אבל, אם במידה ולא תשלמו את ההחזרים החודשיים באחד המשכנתאות לשני הבנקים אז הדירה תצטרך להימכר והבנק למשכנתאות שממנו לקחתם את המשכנתא הראשונה יקבל את כספי המכירה של הנכס כדי לכסות את החלק שלו במשכנתא (את הקרן שנותרה אצלו).
  
  
• ומה שנשאר מכספי המכירה ואחרי שהבנק הראשון יקבל את כספו אז הבנק למשכנתאות השני יקבל את החלק שלו במשכנתא (את הקרן שנותרה אצלו) וכמובן אם יישאר עוד משהו אז אתם תקבלו.
  
  
• אבל יכול להיות סיטואציה שלא נותר כסף מכספי המכירה לבנק השני אחרי שהבנק הראשון קיבל את כל הכסף ולכן הבנק השני חשוף לסיכון מסוים.
  
  
• אבל עצם זה שהבנק הראשון מקבל את הכסף ראשון עושה אותו ממעלה/דרגה ראשונה ועצם זה שהבנק השני מקבל את שאר הכסף לכיסוי כספי המשכנתא אז זה עושה אותו ממעלה/מדרגה שנייה כלומר נחותה יותר כי הוא בסיכון לא לקבל את הכסף.
  
  
• משכנתא מדרגה שנייה באנגלית: Second Mortgage Footing.

מתי נותנים הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שנייה?

החדשות הטובות:

• בנק ישראל נתן הוראה לכל הבנקים למשכנתאות לאפשר משכון מדרגה שנייה לכל שאר הבנקים למשכנתאות האחרים וגופים למשכנתאות חיצוניים ואם נותנים סירוב אז הוא צריך להיות סירוב מאוד מנומק ושבנק ישראל אמור לקבל את הסירוב הזה (ראו בלינק).
  
  
• בנק ישראל עשה זאת כדי לעודד תחרות ושאנשים עם משכנתא ייהנו מריביות יותר טובות גם במשכנתא נוספת (משכנתא לכל מטרה).

החדשות הרעות:

• אף בנק למשכנתאות אחר לא רוצה להיות משועבד בדרגה שנייה לפרק זמן של יותר משנה (או חצי שנה אפילו) כי זה מסוכן מבחינתם (ובצדק – שוק הדירות יכול להתפוצץ בקלות).
  
  
• לכן נוצר מצב שכל בנק למשכנתאות שיש לכם בו משכנתא יסכים לבנק אחר לעשות שעבוד מדרגה שנייה אבל כאשר מבקשים מבנקים למשכנתאות אחרים לעשות שיעבוד מדרגה שנייה אז הם בעצמם מסרבים.
  
  
• לכן נעלמה כאן התחרות שבנק ישראל ניסה להשיג מצד הבנקים.

אז מתי בכל זאת מסכימים?

• הפעם היחידה שבנקים למשכנתאות אחרים (שאינו הבנק למשכנתאות שבו אתם נמצאים) נותנים הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שנייה בטאבו הוא כאשר הלווים רוצים לעשות מיחזור משכנתא בבנק אחר. כלומר להעביר את כל המשכנתא לבנק אחר.
  
  
  • ככה הבנקים למשכנתאות דואגים שיש להם שיעבוד מדרגה שנייה לפרק זמן מאוד קצר כי מיחזור משכנתא מתבצע מאוד מהר ולכן הם לא חשופים לירידת ערך משמעותית בדירה ובכך הם דואגים לזה שהכסף יוחזר להם אם במידה ויקרה משהו.
    
    
• אתם צריכים לפנות לגופים למשכנתאות חיצוניים מהבנקים למשכנתאות שדורשים ריבית גבוהה יותר ממה שמקבלים בבנקים.

טופס רישום משכנתא מדרגה שנייה

טופס רישום משכון מדרגה שנייה יכול להופיע בשתי צורות:

• בתוך טופס שטר משכנתא מדרגה שנייה: תכלס שטר משכנתא רגילה שיש בה מלל שבו מופיע שהמשכון מדרגה שנייה.
  
  
• טופס משכנתא מדרגה שנייה בצורת נספח: עושים מילוי שטר משכנתא בצורה רגילה ולפעמים גם יכול להיות רשום משכנתא בדרגה ראשונה אבל מוספים טופס נספח שמציין שהמשכון הוא מדרגה שנייה.
  
  דוגמא לנספח כזה (לינק מקור):
  
  

מה זה פרי פסו (משכנתא מדרגה שווה – פארי פאסו)? (הגדרה + הסבר בקצרה)

• הגדרת פרי פסו: חלוקת כספי הלוואות של לווה באופן שווה בין שני גופים ממשכנים כתוצאה מחדלת פירעון ומכירת הנכס הממושכן.
  
  
• בשביל להבין את פרי פסו יש להבין תחילה מה זה משכנתא מדרגה ראשונה ושנייה ולאחר מכן להמשיך.
  
  
• אחרי שהבנתם מה זה משכנתא מדרגה ראשונה ושנייה אז הבנתם שיש בעיה כאשר מדובר להיות בנק למשכנתאות מדרגה שנייה כי להיות נחות לא כל כך כיף והבנק חשוף לכך שהוא לא יקבל את כספו בחזרה.
  
  
• יש "פתרון" למשכנתא מדרגה שנייה כך ששני הבנקים למשכנתאות יהיה חשיפה לסיכון במידה שווה וזה מתבצע ככה:
  
  
  • אם במידה ולווה לא שילם לאחד מהבנקים למשכנתאות את החזרי המשכנתא בזמן אז הבנקים מוכרים את הדירה ומקבלים את כספי המכירה שווה בשווה.
    
    כך שהסכום שהם מקבלים לא יעבור את הסכום שהם הלוו (בתוספת פירעון המוקדם) ואם יישאר עוד כסף אז הוא מועבר אל הלווה עצמו.
    
    אחרת אם יחסר לאחד מהבנקים או שניהם כסף אז הלווה מתחייב לשלם את הכסף מהונו העצמי או שהמשכנתאות יתורגמו כהלוואות והלווה ימשיך לשלם את ההלוואה עד מלוא התשלומים לבנקים.
    
    
• את פרי פסו רושמים עם או בלי א' בכל מילה לאחר ה-פ', זה אותו הדבר: פרי פסו = פארי פאסי.
  
  
• פירוש פרי פסו מספרדית: (I) פסו = משקל/דרגה (II) פרי = שווה.
  
  
• פרי פסו באנגלית: Pari-Passu Mortage / Equal Footing Mortgage.

דוגמא למימוש/חישוב פרי פסו

• נגיד וקניתם דירה בגובה 1 מיליון. נגיד בעת קניית הדירה לקחתם משכנתא של 750,000 ש"ח.
  
  
• אחרי 10 שנים בערך הייתם חייבים לבנק 400,000 ש"ח, אבל עכשיו רציתם עוד 100,000 ש"ח לעזרה לילדים והיה בנק שנתן לכם ריביות טובות ורציתם לעשות אתו את המשכנתא הנוספת.
  
  
• שני הבנקים הסכימו לעשות משכנתא פרי פסו. ונגיד הדירה הייתה שווה עדיין 1 מיליון.
  
  
• בעת חתימת הפרי פסו הייתם חייבים לשני הבנקים: 400,000 + 100,000 = 500,000 ש"ח.
  
  
• בנק ראשון מהווה 80% מהסכום המולווה ולעומת זאת הבנק השני מהווה 20% מהסכום המולווה.
  
  
• נגיד אחרי שנתיים הגעתם למצב שאתם לא מצליחים לשלם את תשלומי המשכנתא (היה מיתון ענק במשק) ולבנק הראשון נשאר יתרת קרן של 380,000 ש"ח ולבנק השני נשאר יתרת קרן של 80,000 ש"ח.
  
  
• הבנקים ימכרו את הדירה. אבל נגיד וערכה ירד (בגלל המיתון) ל- 350,000 ש"ח.
  
  
• נגיד גם שהבנק הראשון אמור לקבל עוד 30,000 ש"ח עמלת פירעון מוקדם והבנק השני אמור לקבל עוד 5,000 ש"ח עמלת פירעון מוקדם.
  
  
• הבנק הראשון יקבל מכספי המכירה 80% (מ- 300,000) שזה: 240,000 ש"ח. והבנק השני יקבל 20% שזה 60,000 ש"ח. סה"כ 300,000 ש"ח.
  
  
• כלומר נותר לכם לשלם לבנק הראשון 240,000 – 380,000 = 140,000 ש"ח + 30,000 ש"ח עמלת פירעון מוקדם.
  
  
• ולבנק השני נותר לכם לשלם לבנק השני: 60,000 – 80,000 = 20,000 ש"ח ועוד 5,000 עמלת פירעון מוקדם. סה"כ 25,000 ש"ח.
  
  
• לכם לא יישאר כלום ועוד יהיה לכם הלוואה בכל בנק בסכומים שונים.

מתי נותנים אישור לשעבוד פרי פסו?

• תחילה נציין שאת אישור פרי פסו צריך לקבל תחילה מבנק המשכנתאות הראשון שעשיתם אצלו את המשכון הראשון.
  
  
• עכשיו, רק במקרה שבו לקחתם משכנתא זכאות (בלבד) מבנק למשכנתאות מסוים ואתם רוצים להעביר את המשכנתא הזאת לבנק אחר (כלומר לעשות גרירת משכנתא) אז הבנק הראשון יאפשר לכם לעשות משכנתא מדרגה שווה פרי פסו.

בלבול בין מושג פרי פסו ל-"פרו רטה"

• תחילה נציין שהמונח "פרי פסו" הוא מונח כלכלי ולאו דווקא המציאו אותו בשביל המטרה של שעבוד דירה. הוא גם תקף להלוואות, פשיטות רגל, אג"ח ועוד.
  
  
• נציין גם שהמונח "פרו רטה" גם הוא מונח כלכלי. המונח עצמו לא בא במגע ישיר לעולם המשכנתאות.
  
  
• פשוט אנשים מתבלבלים בין המושגים (אם אתם בעולם המשכנתאות בלבד אז אתם יכולים לדלג על הבנת המושג פרו רטה).
  
  
• תרגום פרו רטה מספרדית: (I) פרו: באופן (II) רטה: יחסי
  
  
• המשמעות פרו רטה הוא חלוקה באופן פרופורציונלי.
  
  
• למשל בעולם ניירות הערך: חלוקה של דיבידנדים בין בעלי המניות יחסית למספר/אחוז המניות שבידיהן.
  
  
• דוגמא נוספת בעלום הצרכנות: נגיד ויש לכם מנוי חודשי לעיתון אז אם במידה ואתם מבטלים במחצית/בשליש החודש אז אתם מקבלים את כספכם באופן יחסי למספר הימים שלא השתמשם בשירות.

משכנתא מדרגה שלישית ומעלה – יש כזה דבר?

• תכלס יכול להיות אינסוף לדרגות משכנתא.
  
  
• קודם הגוף המלווה בדרגה הראשונה יקבל את כספי מכירת הדירה לאחר מכן הגוף המלווה בדרגה השנייה ולאחר מכן הגוף המלווה בדרגה השלישית וכך הלאה.
  
  • אם יהיה איזשהו גוף שלא קיבל את כספו אז זה יתורגם להלוואה שתצטרכו לשלם אותה.
    
    
• כמה שמתרחקים יותר בדרגה אז יש סיכון גבוה יותר למלווים שמצטרפים לדרגות היותר נחותות.
  
  
• מבחינת חוק אין שום בעיה שתיקחו משכנתא מדרגה גבוהה יותר.
  
  
• אתם כמובן צריכים לקבל אישור מהגופים הקודמים שהלוו לכם את המשכנתאות מהדרגות הגבוהות יותר. ואם הם מאשרים אז אפשר.
  
  
• בנק ישראל דורש אישור מנומק על סירוב משכון מדרגה גבוהה יותר (ראו בלינק).
  
  
• אבל כבר במשכנתא מדרגה שנייה זה קשה למצוא גוף שיסכים לקבל אותה, אז אתם רוצים מדרגה שלישית?
  
  
• למה שלא תקחו את כל שאר המשכנתא במקום שאישר לכם את המשכנתא מדרגה שנייה? תיקחו עד הסכום המקסימאלי (50% או 75% תלוי בחברה) וככה לא תצטרכו להתמודד עם עוד גוף.
  
  
• אם אתם לא מרוצים מהריבות או מהסכום שהגוף המלוווה בדרגה שנייה נותן לכם אז פשוט תעברו לגוף אחר כולל הסכום הקיים אצל הגוף בדרגה השנייה. רק תזכרו שאולי תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם.

נסכם: מה ההבדל בין משכנתא מדרגה ראשונה/שנייה/שלישית ומעלה/שווה (פרי פסו)?

למה שתרצו משכנתא מדרגה שנייה ומעלה?

יש כמה סיבות למה תרצו משכנתא מדרגות גבוהות יותר. כולם מתחילים בזה שאתם רוצים לקחת משכנתא נוספת על המשכנתא הקיימת שלכם אבל:

• הסכום שהבנקים מאשרים לכם, לא מספקת אתכם ואתם צריכים עוד.
  • בד"כ עבור משקיעי נדל"ן שרוצים למנף את הנכס שלהם או לאנשי עסקים בשביל העסק שלהם.
    
    
• אולי אתם מרוצים מהסכום אבל לא מהתנאים (ריביות ועוד הגבלות) שנותנים לכם ועדיין אתם רוצים להישאר עם המשכנתא הקיימת שלכם.
  • בד"כ עבור אנשים שרוצים לעשות משכנתא לשיפוץ או משכנתא לכל מטרה אחרת שהבנק יודע שאצלו יותר קל לעשות את המשכנתא ולכן הוא נותן ריביות גבוהות יותר.
    
    
• הבנק מסרב לכם משכנתא נוספת בגלל שיש לכם דירוג אשראי לא טוב.

איזה גופים מורשים לעשות מדרגות משכנתא?

יש כל מיני גופים שנותנים משכנתא מדרגה שנייה, שלישית ומעלה ופרי פסו:

• הגופים העיקריים שנותנים לעשות מדרגות משכנתא הם בנקים למשכנתאות. אבל כפי שכבר הבנתם הם מגבילים זאת לסיטואציות ממוקדות (מיחזור משכנתא/משכנתא זכאות).
  
  
• יש גופים נוספים שעושים משכנתאות מדרגה השונה מהראשונה והם גופי משכנתאות חוץ בנקאיים כמו: משכנתאות חברתיות וחברות ביטוח.  
  
  
• תתפלאו אבל אתם יכולים גם לרשום חברים ומשפחה שלכם אשר הלוו לכם כסף כמשכון על הדירה. 

גובה/אחוזי מימון של משכנתא בדרגות

• גובה המימון המקסימלי זהה לכל הדרגות. גובה מימון נמדד לפי אחוז מסויים מערך הנכס.
  
  
• אז אחוז המימון המקסימלי הוא 75% מערך הנכס בכל הדרגות.
  
  
• זה לא יהיה גבוה מזה כי יש סיכוי שהמחירים של הדירות יכולים לרדת.
  
  
• חברות חוץ בנקאיות יאשרו עד 75% מערך הדירה ברוב המקרים.
  
  
• חברות בנקים למשכנתאות לעומת זאת מורשים לאשר עד 50% מערך הדירה (וזאת במידה אם הם יזרמו מעל דרגה ראשונה).
  
  
  • כמובן בסיטואציות מיוחדות כמו של הלוואת זכאות/מיחזור משכנתא יאשרו את הסכום של קרן המשכנתא עצמה בתוספת עמלת פירעון מוקדם (אפילו אם זה מעל 50%).
    
    
• הערה: חובה על שמאי דירות להעריך את ערך הדירה לפני שנותנים אישור לגובה המימון המקסימלי.
  
  
• הערה: לפעמים תיפגשו את המונח (בבנקים או בחברות חיצוניות) שיעור ההישענות על הנכס שזה בעצם אחוז המימון ביחס לנכס כלומר כמה אתם יכולים להישען על הנכס (ראשי תיבות LTV).

ריביות במדרגות משכנתא

• אם זה משכנתא מדרגה ראשונה:
  
  
  • בגלל שיש תחרות על להיות כמשכנתא מדרגה ראשונה אז כל הגופים המלווים ייתנו לכם ריביות יותר אטרקטיביות.
  • גם כאשר תעבירו את "השרביט" של הדרגה הראשונה אליהם במיחזור משכנתא.
  • בבנקים למשכנתאות:
    • אז ריביות המשכנתא לדיור זה נע בין 0.5% לעד 6%.
    • כל שאר סוגי המשכנתאות (השקעה/לכל מטרה/הפוכה) זה 2% תוספת בערך עד 7%.
  • וגופים חוץ בנקאיים זה בין 4% עד 10% לא משנה איזה סוג.
  • זה גם תלוי בדירוג אשראי שלכם גם.
    
    
• אם זה משכנתא מדרגה שנייה ומעלה/שווה:
  • הבנקים למשכנתאות יסכימו רק במצבים מסויימים לדרגה שונה מהראשונה אז הריביות כמו בדרגה הראשונה. 
  • ואם זה בגופים חוץ בנקאיים אז הריביות גבוהות יותר עד רמה של פי 2 וזה נע בין 5% עד 12% וזה כמובן תלוי בדירוג אשראי שלכם.

אלטרנטיביות למדרגות משכתא

אם כל המטרה שלכם היא לקחת הלוואה בסכום כסף גדול והבנקים למשכנתאות וגופים חוץ בנקאיים לא מאפשרים לכם לעשות יותר ממדרגת המשכנתא שיש לכם עכשיו: 

• אז יש אפשרות לקחת כמה הלוואות לכל מטרה במקביל (כלומר יותר מ-1) כדי לנסות להגיע לסכום שאליו שאפתם.
  
  
• דוגמאות להלוואות אלו: הלוואות מקרן השתלמות/הלוואה קרן הפנסיה/הלווואה גמל, הלוואות מכרטיס אשראי, הלוואות חברתיות ועוד. 
  
  
• אפשר לקחת עד הגבול המקסימלי שהגוף למשכנתאות מאשפר לכם ולשלב עם אחת מההלוואות הללו.

תהליך לקיחת מדרגות משכנתא

• שלב 1: לבדוק עם הגוף המלווה הנוכחי שלכם עד איזה סכום הוא מאפשר לכם לקחת ואיזה תנאים הוא נותן לכם.
  
  
• שלב 2: אם אתם לא מרוצים מהתנאים והסכום אז לעשות סבב שוק של משכנתאות ולראות אולי יש מקום שמציע לכם את גובה המשכנתא והתוספת במחיר כולל יותר טוב.
  
  
  • רק לא לשכוח את עמלת פירעיון המוקדם. 
    
    
• שלב 3: כאשר אתם נמצאים באותם בנקים תשאלו אם הם מסכימים לכם אישית לדרגה שנייה. יש אולי מצבים שבטח עם חוסן פיננסי וכמות לא גבוהה של משכנתא יאפשרו לכם.
  
  
• שלב 4: אם לא איפשרו דרגה גבוהה יותר ועדיין אתם רוצים את המשכנתא בבנק הקודם אז לכו לקבל הצעה מגופים למשכנתאות חוץ בנקאיים.
  
  
• שלב 5: בקשו/קבלו מהגוף המלווה הראשון הסכמה (אם יש יותר מ-1 אז עשו לכולם) לשיעבוד מדרגה גבוהה יותר.
  
  
• שלב 6: לקיחת משכנתא בדרגה גבוהה יותר או בדרגה שווה: שמאי, מילוי טפסים, עו"ד, רישום משכון, ביטוח משכנתא.
  
  
• שלב 7: קבלת הכסף לחשבון בנק. 

יתרונות מדרגות משכנתא

• נותנים אפשרות להעביר משכנתאות מגוף אחד למשנהו (מיחזור משכנתא, משכנתא זכאות).
  
  
• נותנים לקחת משכנתאות מכמה גופים מלווים במקביל.
  
  
• ניתן להגדיל את כמות הכסף שניתן להלוות מהנכס (מינוף הנכס).
  
  
• גם לאנשים עם דירוג אשראי פחות טוב יכולים להלוות כסף על סמך הנכס.

חסרונות מדרגות משכנתא

• כל גוף רוצה להיות רשום כמשכנתא מדרגה ראשונה ולכן יש גופים שבכלל לא מוכנים לדבר על מעבר לזה.
  
  
• הגופים המלווים בדרגות הנמוכות יותר חשופים לאבד את הכסף שלהם ולכן יש עניין תמידי להיות מהמעלה הכי גבוהה.
   
• בגלל סעיף הקודם יש גופים שנותנים לעשות משכון בדרגות נמוכות יותר רק בסיטואציות מאוד ספציפיות.
  
  
• הריביות גבוהות יותר ככל שעולים דרגה.
  
  
• יש להתמודד עם מספר גופים במקביל.

לסיכום

• מדרגות משכנתא הם עניין של סיכון של הגופים המלווים לקבל את הכסף שהם הלוו בחזרה.
  
  
• יש מצבים מסוימים שהבנקים מאפשרים משכנתאות מדרגות שונות. מצבים אלו הם כאשר הבנקים לא חוששים שהנכס יעבד את ערכו כל כך מהר והם מאוד ממוקדים.
  
  
• יש גופים חוץ בנקאיים שיאפשרו לכם משכון מדרגות גבוהות יותר מהראשונה אבל הריביות גדולות יותר בהתאמה.

תרשמו בתגובות אם יש לכם שאלות לגבי מדרגות משכנתא (ראשונה/שנייה ומעלה/שווה פרי פסו).