יועץ משכנתאות [מדריך]: מה זה? מחירים? האם כדאי? עוקץ?

"האם לקחת יועץ משכנתאות?" הוא בין מכלול הדברים שאנשים שואלים כאשר הם הולכים לעשות משכנתא (ולא משנה לאיזו מטרה).

אבל כאשר הם חושבים על זה, אז הרבה אנשים אומרים: "חבל על מחיר הייעוץ, עדיף להשקיע את הכסף בדברים אחרים שקשורים לבית". 

השאלה האם זה מחשבה נכונה? והאם כל העניין של ייעוץ המשכנתאות זה בלוף אחד גדול?

תוכן עניינים (קיצורים בדף)

מה זה יועץ משכנתא? (מידע + הסבר בקצרה)

• יועץ משכנתא זהו בראש ובראשונה תפקיד של בנאדם.
  
  
• באים אל הבנאדם הזה במטרה שייתן לכם דרך פעולה לנטול את המשכנתא שלכם בהתאם למצב הפיננסי שלכם ובהתאם למטרה לשמה אתם רוצים את המימון של המשכנתא עצמה.

יועץ משכנתא פרטי (יחיד/עצמאי/פרילנס או חברה)

• יועץ משכנתא פרטי הוא יועץ אובייקטיבי (בלתי תלוי/מאוזן) לבנקים משכנתאות או לכל גוף משכנתאות אחר.
  
  
• היועץ בא לתת לכם אסטרטגיה לבניית משכנתא שמותאמת לכם לפי המצב הפיננסי שלכם ולפי המטרות שלכם כך שהדרך שבה הוא יבנה את המשכנתא תחסוך לכם הרבה עלויות בסכום הכולל של המשכנתא שלכם.
  
  
• היועץ הזה יכול להיות גוף שהיא חברה שיש בה בני אדם שהם יועצי משכנתאות או בנאדם יחיד שהוא עצמאי/פרילנס.
  
  
• באופן כללי:
  • שם נרדף ליועץ משכנתאות פרטי הוא סוכן משכנתאות.
  • יועץ/סוכן משכנתאות פרטי באנגלית: Mortgage Broker.

יועץ משכנתאות בבנק (בנקאי משכנתאות)

• הרבה אנשים חושבים שיועץ משכנתאות בבנק יביא להם את המשכנתא הרצויה והנכונה המותאמת עבורם.
• זה מחשבה מאוד לא נכונה. וזה לא להאמין עד כמה היא כל כך מוטעית.
• נציין שיועץ משכנתאות בבנק הוא יותר בתפקיד של בנקאי משכנתאות או פקיד משכנתאות בשבילכם.
• התפקיד של הבנקאי משכנתאות בבנק הוא לספק לכם משכנתאות וזהו!

• לבנקאי המשכנתאות יש הרבה לקוחות שמגיעים אליו בין אם זה לקוחות חדשים או לקוחות בתהליך לקיחת משכנתא או לקוחות ישנים לכן הזמן שלו אליכם הוא מועט לעומת מה שאתם באמת צריכים.
• הפקיד יבנה לפעמים תמהילים ללקוחות רק כאשר הוא רואה שאולי האנשים שעומדים מולו לא יקבלו אישור עקרוני לקבלת משכנתא.
• יש לפקיד אינטרס ענק בזה שיהיה לכם אישור למשכנתא ולכן הוא ימצא דרכים שכן תוכלו לקנות את הבית ושכן יהיה לכם אישור משכנתא.
• הבנקאיים למשכנתאות צריכים לעמוד ביעדים חודשיים וגם הם מתוגמלים לפי כמה הבנק ירוויח מהמשכנתא שלכם.
• האינטרס של הבנקאי הוא שהבנק ירוויח כסף.
• מבחינתו העיקר שיהיה לכם אישור עקרוני ולא משנה עבורו אם בעתיד תעשו גם מיחזור משכנתא או לא והאם זה כלכלי לכם. הבנק במילא יקבל את כספו בחזרה וגם ירוויח מהמשכנתא עצמה.
• מבחינתכם זה מצויין שיש לכם מקור מימון של הכסף של קניית הבית. רק צריך לדאוג שההחזרים של המשכנתא יהיו כרצונכם. זאת ע"י יועץ חיצוני או למידה ופרקטיקה.
• אני לא יודע איך היה אפשר להשיג מימון בלי גופים למשכנתאות.
• לסיכום: בנקאי המשכנתאות יש אינטרס לתת לכם אישור למשכנתא אבל מבחינת ההחזר של המשכנתא עצמה הוא לא יועץ משכנתאות אובייקטיבי.
  • הוא מוטה לטובת הרווח של הבנק ואתם צריכים לדאוג לזה שתבנו תמהיל משכנתא נכון בשבילכם.

יועץ משכנתאות טלפוני

• בנקים למשכנתאות:
  • בבנקים למשכנתאות יש גם בנקאי משכנתאות טלפונים שגם להם יש רקע במשכנתאות וכמובן שעושים להם תדרוכים ונותנים מידע בבנק.
  • יש להם ידע אבל הם לא רשאים לעשות כל מיני פעולות כמו פקידי המשכנתאות בסניפי הבנק עצמו.
  • הם שם בשביל לתת מידע כללי על המשכנתאות הקיימות שלכם וחוקים של הבנק.
  • לא מומלץ לעשות פעולה מסוימת על המשכנתא שלכם כתוצאה מייעוץ שלהם אלא אם זה משהו ביורוקרטי/טופסולוגיה.
  • הייעוץ שלהם מוטה לטובת הבנק אבל כן יש להם ידע כללי.
  • כמובן שבעת לקיחת המשכנתא אז בחלק מהמצבים פקיד המשכנתאות בסניף גם נהפך לפקיד משכנתאות טלפוני.
• יועצי משכנתאות פרטיים:
  • בניגוד לבנקים ששם יש הפרדה בין יועצי המשכנתאות הטלפוניים לבין הפקידים בייעוץ פרטי אין את ההפרדה הזו.
  • היועץ שמטפל במשכנתא שלכם הוא גם זה שיחזור אליכם בטלפון ורוב הסיכויים שזה גם יהיה בעתיד.
  • עבור היכרות ראשונית עם היועץ אז תקבלו שיחה קצרה בטלפון להסבר במטרה להיפגש עם היועץ.
  • אם תמשיכו את התהליך עם יועץ מסויים אז כמובן תוכלו לשאול אותו יותר שאלות.
  • אחרת היועץ רשאי להגיד לכם או לקרוא באינטרנט או להמשיך אתו את התהליך כי זה לא הגיוני שהוא יוציא כל כך הרבה זמן על לקוחות לא משלמים.
  • תכלס כל תהליך הייעוץ נעשה לאחר הפגישה הראשונית יותר טלפונית, חוץ מכמה טפסים שאתם צריכים לחתום אם לקחתם את החבילה המלאה.
  • נציין שיועצי המשכנתאות יתנו לכם את הפלאפונים העסקיים שלהם ולא את הפרטיים כדי לעשות הפרדה בין עבודה לחיים הפרטיים.
  • נציין שעדיף לא לנדנד ליועץ יום ולילה מדאגות ושיחות נפש. ייעוץ משכנתא זה תהליך מאוד יבש ולוגי ואין פה עניין של לערב רגשות. תנו ליועץ לעשות את עבודתו הנאמנה. 

יועץ משכנתא פרטי מול בנקאי משכנתאות – הבדלים מהותיים

• ליועץ בבנק יותר אכפת שיהיה לכם אישור עקרוני לביצוע העסקה ולא משנה לו אם זה כלכלי בשבילכם. ותפקידו של היועץ הפרטי הוא שיהיה לכם אישור עקרוני וגם שיהיה כלכלי בשבילכם.
• הפקיד נוטה לטובת הבנק והיועץ הפרטי נוטה לטובתכם ולא לטובת אף גוף משכנתאות כלשהו ויעשה שיהיה לכם משכנתא אופטימלית.

תפקיד יועץ משכנתאות בצורה מפורטת (מה העבודה שהוא צריך לבצע?)

התפקיד של יועץ משכנתא הוא: (זה כמובן מורכב לפי סוג השירות אותו אתם תיקחו)

• לחסוך לכם זמן: למידה, הבנה ופרקטיקה של הדברים (אם למדתם אז זה לא אומר שאתם מבינים ואם הבנתם את החומר אז לא אומר שאתם יכולים להרכיב משכנתאות בצורה נכונה צריך לתרגל).
  
  
• לחסוך לכם כסף (עשרות ומאות אלפי שקלים): תלוי לפי המצב הפיננסי שלכם ולפי הצרכים שלכם.
  
  
• לבנות לכם תמהיל משכנתא מותאם אישית ואובייקטיבי (נטול רגשות שנבנה על נתונים פיננסים שלכם בלבד "שחור על גבי לבן").
  • וגם להראות ולהסביר לכם את החיסכון ואת התמהילים, גרפים ולוחות הסילוקין שלהן בעזרת מחשבון משכנתא.
    
    
• לבדוק אם בכלל כדאי לכם לקחת משכנתא או לקנות את הנכס ולמנוע התרסקות כלכלית בעתיד.
   
• פנייה למספר בנקים למשכנתאות והגשת מסמכים והשוואת תמהילים של משכנתאות.
  
  
• לעשות משא ומתן על הריביות.
  
  
• לעשות אסטרטגיה נכונה של משכנתאות: סדרי פעולה, כדאיות של הפעולות ובחירת סוג משכנתא נכונה.
  
  
• להתמקח על עלות פתיחת תיק משכנתא.
  
  
• לחסוך לכם זמן בבירוקרטיה (טופסולוגיה) שיש בעת פתיחת תיק המשכנתא (כולל בדיקת חוזה המשכנתא – חשוב!).
  
  
• לעזור לכם לקבל אישור לעשיית משכנתא גם לאלו שמסורבים ע"י הבנק כתוצאה של: הנכס עצמו מהווה בעיה או כתוצאה מהמצב הפיננסי הלא טוב יחסית שלכם.
  
  
• לבדוק כדאיות של: מיחזור משכנתא, פירעון מוקדם והעמלות השונות לפירעון, גרירת משכנתא, הקפאת משכנתא.
  
  
• לבדוק זכאויות ואופן מימון נכון: מחיר למשתכן, זכאות משכנתא, משכנתא לכל מטרה, משכנתא הפוכה, הלוואת גישור.
  
  
• להיות לצידכם גם בעתיד במעקב אחר קבלת המשכנתא שלכם ובפעולות שתרצו לעשות (מיחזור משכנתא, פירעון מוקדם, הקפאת ודחיית תשלומי משכנתא וכו').
  
  
• תפקיד נוסף של יועץ משכנתא הוא גם לעזור לכם להשיג הון עצמי למשכנתא ראשוני וגם להשיג אחוז מימון משכנתא גבוה יותר אם לגם יש בעיה להשיג לבד.
  • היועץ יכול לעזור לכם להשיג משכנתא ללא הון עצמי וזה בעזרת שיטות שונות ופנייה לגופים שונים לקבלת המימון. אתם גם יכולים לעיין במשכנתא/הלוואה משלימה.
    
    
• רבים אולי לא מבינים זאת אבל יועץ משכנתאות הוא גם יועץ כלכלת המשפחה ולכן הוא יועץ משכנתאות, הלוואות, מימון ואשראי. כל מה שכלכלת המשפחה צריכה.

כמה יועץ משכנתאות אמור או יכול לחסוך לי בממצוע במשכנתא?

חיסכון בזמן

קודם כל הדבר הראשון שיועץ משכנתאות יחסוך לכם הוא הרבה זמן!

• ולא מדובר פה על הזמן של לעשות את המשכנתא וכל הבירוקרטיה שטמונה בה.
  
  
• אלא מדובר על זמן של ללמוד את כל החומר התיאורטי ולהבין אותו לעומק.
  
  
• כפי שאתם יודעים זה יכול להיות מאוד מבלבל כל המושגים במשכנתאות.
  
  
• לכן לוקח זמן לעכל כדי להבין את הדברים בצורה נכונה ועוד לבנות מהם עוד תמהיל משכנתא.
  
  
• וגם מדובר על פרקטיקה של הדברים. אפילו אם תבינו את עולם המשכנתאות ולא תיישמו אז התיאוריה לא מועילה.
  
  
• אתם צריכים אנשים עם תיקים אמיתיים לבנות עליהם את התמהיל וכמובן הכוונה מתאימה. שכל זה גם לוקח זמן.
  
  
• בוא נגיד ככה, יועץ משכנתאות יחסוך לכם 3 חודשים של למידה, הבנה ויישום.
  
  
• נקודה נוספת: לקיחת משכנתא יכולה לקחת הרבה זמן בין אם לבד ובין עם יועץ, אבל הידע והניסיון של יועץ יכול לזרז עניינים ותהליכים.

חיסכון בכסף

דבר שני שיועץ משכנתאות יחסוך לכם הוא כסף (שמן הסתם בגלל זה אתם קוראים את הפיסקה הזו):

• בבנקים יושבים אנשים חכמים! שמתעסקים בעולם המשכנתאות וחיים אותה ביום יום.
  
  
• נציין שהבנקים למשכנתאות הם חברות שנותנים משכנתאות כדי להרוויח! הם לא נותנים משכנתאות רק בשביל שיהיה לכם איפה לגור או כל סיבה אחרת.
  
  
• לבנקים למשכנתאות ולפקידים שיושבים מולכם, יש יעדים ומטרות של כמה מחזור של כסף יש להרוויח.
  
  
• נותנים לפקידים גם בונוסים על היקף מחזורים יותר גדול.
  
  
• ואין פה שום מטרה לפגוע בבנקים כי בלי בנקים למשכנתאות לא היה לנו איפה לגור והייתם צריכים להיות מאוד יצירתיים בשביל להשיג ממון לדירה.
  
  
• לכן אם תלכו לבד לעשות אז לא תבינו עד הסוף מה הבנק רוצה וגם יש אנשים (לא מעט) שלא יודעים את הצריכים של עצמם ובונים משכנתא לא נכונה.
  
  
• ואין סיכוי שהבנק יפסיד כסף.
  
  
• אז יועץ משכנתאות ומימון בה לפתור זאת והוא יכול לתת לכם חיסכון של עשרות אלפי שקלים וגם מאות אלפי שקלים.
  
  
• בממוצע יועצים יכולים לחסוך את ה-70,000 ש"ח עבור אנשים שבנו לעצמם את המשכנתא או עומדים לקחת משכנתא לבד.
  
  
• בהרבה מקרים זה עומד על 100,000+ ש"ח (מה שנקרא "קל"). יש לא מעט מקרים של חיסכון של 250,000+ ש"ח.
  
  
• עבור משכנתאות שנלקחו בעבר ורוצים לעשות מיחזור אז לא כדאי לעשות מיחזור פחות מ-40,000 ש"ח חיסכון. זה לא משתלם לכם והיועץ אמור להגיד לכם זאת. פשוט תעשו פירעונות מוקדמים וזהו.

האם כדאי לקחת יועץ משכנתא? האם צריך? האם ייעוץ משכנתאות זה עוקץ? (זה כן מרגיש ככה)

• יועץ משכנתא: כן או לא? תשובות קצרות וענייניות: בפירוש לא עוקץ! וכן כדאי וצריך!
  
  
• אם תגלשו באתר (שאתם נמצאים בו עכשיו) אז תראו שכל (תת) נושא בעולם המשכנתאות הוא עולם בפני עצמו שיכול להוביל למחשבות ודיונים אינסופיים.
  
  
  • רק מישהו שהוא מומחה משכנתאות יכול לעשות סדר בדברים ולהגיע למסקנות ולקדם עניינים לעבר קבלת המשכנתא הנכונה והאופטימלית.
    
    
  • מבחינת תיאוריה גם אתם יכולים ללמוד זה ממש לא בניית טילים. כמובן שייקח לכם זמן עד שדברים יתחילו לשקוע. בד"כ זה תקופת זמן של חודשיים. וזה רק אם למדתם בצורה מקיפה ועניינית.
    
    
  • הבעייה לרוב האנשים היא לא למידת התיאוריה אלא עשיית הפרקטיקה: אתם צריכים לקבל לפחות 10 תיקי משכנתאות שונים כדי לבנות להם תמהיל נכון ומותאם וחסכוני.
    
    
• ייעוץ משכנתאות זה מקצוע לכל דבר שבאמת יכול לחסוך לכם. אבל חשוב ללכת לבנאדם מקצועי עם ניסיון בלבד!
  
  
  • אחרת אם הוא לא מנוסה אז עדיף שאתם תלמדו בעצמכם ותעשו לעצמכם תמהיל כי זה יהיה שקול ובאמת תחסכו כסף על הייעוץ.
• עדיף לא לערבב רגשות ואגו ולהבין (בשכל) שיועץ זה החלטה פיננסית שתחסוך לכם זמן וכסף.
  
  
  • עד שלא תגיעו למסקנה לבד אז אל תיקחו. ואל תיקחו כתוצאה משכנוע טוב. זה נטו אמור לבוא מהראש שלכם.
  • אם יש לכם דרך פיננסית יותר נכונה בנושא משכנתאות לחסוך כסף וזמן אז לכו עליה.

האם זה עוקץ?

כמו בכל תחום, יש את אלו שינצלו את המערכת. גם בנדל"ן, ביטוחים ובכל שאר התחומים. 

בטח שמעתם בטלוויזיות שיש חברות משכנתאות שכן עושות עוקץ מאנשים שבאים לייעוץ ומהן כן צריך להיזהר:

• חברות שמציעות ייעוץ משכנתאות ומנצלות את העניין הזה שאנשים מתבלבלים מכל המושגים שיש בעולם המשכנתאות.
  
  
• החברות "מסובבים" את הלקוחות שלהן כך שירגישו שהם חייבים לשלם מחירים מופרזים (ראו טבלת מחירי ייעוץ משכנתאות בהמשך).
  
  
• יוצא שהחיסכון שהן משיגות מהבנקים הולך לתשלום הייעוץ ולכן הלקוח לא מרוויח שום דבר.
  
  
• יש חברות שסתם לוקחות כסף אפילו אם הן נותנות ללקוחות תמהיל שהוא לא מותאם ויעיל ב-100% ללקוח. מה שנקרא חצי עבודה.
  
  
• היו חברות ויועצי משכנתאות שגרמו (וחלקם גם נעצרו) ללקוחות לשלם וכאשר הם קיבלו את הכסף אז לא חזרו לטלפונים של הלקוחות.

תתנו את הפרטים שלכם במקומות שאתם רואים שהם לטווח ארוך והם נבדקו ע"י גוף שאכפת לו ולא איזה עניין של לעשות מכה וללכת:

• עדיף לא להכליל את כל היועצים בקומץ של אנשים שבחרו ללכת בדרך הלא נכונה.
  
  
• יש הרבה יועצים טובים שמאוד חשוב להם הקריירה שלהם והם רואים את ייעוץ המשכנתאות כפרנסה ארוכת טווח.
  
  
• היועצים הללו רוצים גם מטבע הדברים לעזור לכם וגם כמובן להרוויח בדרך של לבנות עסק גדול ומשגשג.

מתי אפשר לוותר על ייעוץ משכנתא? ומתי לא?

שאלה קצת טריקית אבל יש לה תשובה. התשובה תלויה בכמה דברים.

למי מאוד מומלץ (כדאי) לקחת יועץ משכנתאות

נציג תחילה למי מאוד מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות: (מספיק שאחד מהתנאים מתקיים!!!)

• המטרה שלכם היא: מיחזור משכנתא, גרירת משכנתא, משכנתא לכל מטרה, הלוואת גישור או כל מצב של מעבר דירה או שינוי המשכנתא.
  
  
• אתם בגיל מעל 60 (יועץ ידע את הדרך הנכונה להשיג את הצרכים שלכם).
  
  
• אם אתם שייכים לאוכלוסיה זכאית להטבה מהמדינה (מחיר למשתכן, הלוואת זכאות) ועונים להגדרה חסר דירה ו/או נזקקים.
  
  
• היה לכם היסטורית אשראי פיננסית לא טובה ב-10 שנים האחרונות או רישום שלילי או דירוג אשראי נמוך.
  
  
• הנכס שאתם עומדים לקנות הוא בעייתי מכל סיבה שהיא (בנייה, קבלן, קבוצת רכישה ועוד).
  
  
• יש לכם הלוואות אחרות במקביל.
  
  
• יש לכם נכסים אחרים במקביל שיש עליהם משכנתא.
  
  
• יש לכם יכולת משא ומתן פיננסית לגבי ריביות ועלויות נוספות.
  
  
• הסכום שאתם עומדים לקחת כמשכנתא גדול מ-390,000 ש"ח.

למי אפשר לוותר על ייעוץ

• אם אתם לא נמצאים בתנאים (שהוצגו פיסקה קודם) של מי שכן כדאי לו ללכת לייעוץ משכנתא (דהא!).
  
  
• שזה אומר:
  • המשכנתא הרצוייה קטנה מ-390,000 ש"ח, המצב הפיננסי שלכם טוב, הנכס לא בעייתי, אין לכם הלוואות/משכנתאות אחרים.
  • וגם המטרה שלכם היא קניית נכס לדיור ואתם מתחת לגיל 60 ואתם לא זכאים לסיוע מהמדינה.
  • וגם יש לכם חודש ללמוד קצת על מסלולים וגם יש לכם יכולת משא ומתן פיננסי.

מה הבעיה בייעוץ משכנתאות?

• הבעיה הכי גדולה בייעוץ משכנתאות הוא התוצר שמקבלים!
  
  
• אתם מקבלים בסופו של יום טבלה. כן טבלה!
  
  
• הטבלה הזאת היא בעצם הדרך שבה אתם הולכים לשלם את המשכנתא שלכם וזה בעצם תמהיל המשכנתא שלכם.
  
  
• תמהיל המשכנתא הזה מורכב ממסלולי משכנתא לפי סוגים, שיטות החזר, ריביות משתנות או קבועות, סכומים, האם צמוד למדד ובאיזה מטבע.
  
  
• ואם שילמתם בייעוץ על שיעשו לכם משא ומתן בריביות אז גם שילמתם על עמודה בטבלה שתהיה עמודה עם ערכים נמוכים יותר מאשר אם הייתם עושים זאת לבד.
  
  
• לעיתים הלקוחות מרגישים: "שבשביל הטבלה המסקנה הזו שילמנו כל כך הרבה כסף?".
  
  
• זה כל כך קל לטעות שלהגיע לתמהיל משכנתא (שהיא בסה"כ טבלה מסכנה) שמובנה לטובתכם הוא דבר שקל לעשות אותו.
  
  
• טבלה/תמהיל שנוצרת על ידכם ומוגשת לבנק על ידכם אז תעלה לכם יותר יקר (סיכויים של למעלה מ-90%) מאשר אם תעשו זאת עם יועץ משכנתאות.
  
  
• רק חשוב לתת ליועץ את כל המידע הפיננסי שלכם שיהיה לו תמונה מלאה.
  
  
• קל יותר לעשות אנלוגיה/דמיון של ייעוץ משכנתאות לבישול:
  
  
  • אם תתנו לשף ולכם את אותם המרכיבים לעשות ארוחה אז לשף מן הסתם ייצא יותר טעים והוא יעשה זאת בפחות זמן ובצורה נכונה יותר מאשר מה שאתם תעשו.

חבילות ייעוץ משכנתאות

יש כמה חבילות בעת בניית משכנתא:

איך משלמים ליועץ משכנתאות? ומתי משלמים לו?

• זמן תשלום:
  • נהוג לשלם לאחר הפגישה הראשונה כאשר מסרתם ליועץ את המצב הפיננסי שלכם ואת המטרות שלכם והוא נתן לכם הסבר כללי.
  • בסיום הפגישה הראשונה אתם רשאים להמשיך עם היועץ או ללכת הביתה ולחשוב אם אתם רוצים להמשיך עם היועץ הזה או לא.
  • יש יועצים שידרשו לאחר שיחת טלפון תשלום בגלל שכנראה הוא השקיע בשיחה הרבה זמן בהסברים וכדי לראות את רמת הרצינות שלכם.
  • אבל רוב המקרים עושים שיחה קצרה בטלפון ונפגשים לשיחה ראשונית עם היועץ ואז משלמים.
  • אם שמתם לב אז זמן התשלום הוא לפני בניית התמהיל והתחלת משא ומתן עם הריביות והגשת מסמכים לבנקים.
  • היועץ אמור לדעת אם יהיה סירוב (הוא ישאל אתכם על בעיות פיננסיות או על הנכס עצמו) ואז לתמחר בהתאם.
  • אם יתגלו סירובים בהמשך אז יכול להיות שתשלמו אקסטרה.
  • עדיף לשאול דיירים אחרים או את הקבלן אם היה בעייה בקבלת משכנתא בפרויקט כדי להיות מוכן לתשלום נוסף ושהיועץ לא סתם אומר זאת.
    
    
• מבחינת התשלום עצמו, אז כל יועץ והדרך שלו. אבל מקובל בדרכים הבאות:
  
  
  • ע"י צ'קים שווים (בד"כ של 1,000 ש"ח כל צ'יק). אפשר לשלם בצ'ק אחד ("מכה אחת").
  • תשלום במסגרת בכרטיס ועם תשלומים שווים (בד"כ של 1,000 ש"חכל תשלום) או בתשלום יחיד.
  • יש גם שיסכימו דרך הורעת קבע בחשבון, שזה בד"כ חברות משכנתא.
  • אפשר גם במזומן (אבל חובה בבת אחת).

מחיר יועץ משכנתאות – כמה עולה? (מחירון)

רבים שואלים כמה עולה יועץ משכנתאות? (לפעמים אומרים שכר טרחה של יועץ משכנתא במקום עלות ייעוץ משכנתא)

אנשים ישר רוצים לדעת האם שווה לוותר על הייעוץ כדי לחסוך עלויות, למרות שהם לא מבינים שהייעוץ יכול לחסוך להם אפילו מאות אלפי שקלים בלשלם לבנק.

הערה חשובה: המחירים כוללים מע"מ.

מחיר ייעוץ לפי אחוז

• יש יועצים שמציעים לקחת אחוזים ע"פ הסכומים שהם חסכו במשכנתא או אחוז מסכום של המשכנתא שלכם.
• האחוז הוא עד 2% עבור שני המקרים (כמו תיווך ועריכת דין).
• עדיף לא להכנס לענייני אחוזים כי זה ממש לא דרך למדוד מחיר ייעוץ.
• עדיף ללכת על מחיר קבוע מראש כי אחרת אתם יכולים לצאת הצד המופסד.
• עבור משכנתא חדשה בכלל אין על מה לדבר על אחוזי חיסכון כי עם מה תשוו? על משכנתא שאתם בניתם על דף?
• עבור מיחזור משכנתא אולי אפשר למדוד אבל עדיין זה לא דרך לקחת ייעוץ. 
• ייעוץ אמור להיות מותאם אישית וב-100% רצון של היועץ משכנתא לעזור לכם לחסוך עד רמת השקל האפשרית.

כמה מרוויח יועץ משכנתאות פרטי (חברה או פרילנס/עצמאי/יחיד) בחודש בממוצע?

לגבי הרווח זה כמובן תלוי בכמה תיקים כל גוף יכול להתמודד וגם בתקופות חגים וגם זה משתנה מחודש לחודש אבל בגדול:

• נגיד בממוצע עולה 6,000 ש"ח לתיק (חבילת הכל כלול, בניית תמהיל בלבד).
  
  
• אז אם זה חברה של יועצי משכנתאות ונגיד בממוצע הם עושים 30 תיקים בחודש שזה בערך 6,000 ש"ח לתיק בממוצע אז יוצא 180,000 ש"ח בחודש.
  
  
• אם זה יחיד/עצמאי/פרילנס והוא עושה 3 תיקים בחודש ו- 6,000 ש"ח לתיק בממוצע אז יוצא 18,000 ש"ח.

כמה הערות לגבי הרווחים:

• לא לשכוח לקזז מהרווחים הוצאות שיווק ושיתופי פעולה, מע"מ ועלויות נוספות נלוות: ראיית חשבון, הוצאות השכרת משרד, הוצאות משרד מזכירות, שירות לקוחות, שכר ליועצי משכנתאות של החברה, השתלמויות ועוד.
  
  
• בישראל בממוצע בחודש נלקחים 7,500 משכנתאות שרק מתוכן 20% נלקחות/נעזרות עם יועץ משכנתאות, שזה 1,500 תיקים.
  
  
• נגיד יש 500 יועצי משכנתאות פרטיים אז זה בערך 3 תיקים ליועץ.
  
  
• הצפי שכמות האנשים שנעזרים ביועץ יגדל והרציונל הוא שכל אחד יעזר ביועץ משכנתא בעתיד. 

איפה אפשר למצוא יועץ משכנתאות זול?

• תשמעו, בד"כ מה שזול אומר שהוא פחות טוב. אני בטוח שאתם חוויתם את זה על בשרכם בכל מיני מוצרים שונים שקניתם בחיים שלכם.
  
  
• זה תקף גם במקרה של ייעוץ משכנתאות.
  
  
• ייעוץ זול יותר משמע: יועץ חסר ניסיון, יועץ שמנסה לפתות אתכם אליו ובסוף ידרוש מחיר מלא, יועץ שלא באמת אכפת לו כמה תחסכו, יעוץ שלא יעשה עבודה מקיפה ויחפף וכו'.
  
  
• זה בסדר שדורשים ממכם בסביבות המחירים שהוצגו בטבלה למעלה.
  
  
• אתם צריכים לדאוג אם רצו הרבה מעבר לרמת המחירים שהוצגו למעלה:
  
  
  • היו לא מעט מקרים שחברות דרשו פי 5 מהלקוחות ממה שבד"כ מקובל בשוק שזה ממש לא הגיוני.
    
    
  • היו מקרים שחברות דרשו 16,000+ ש"ח על משהו סטנדרטי ואפילו את ה-30,000 ש"ח מלקוח אחד בלבד שזה חסר כל פרופורציה.
    
    
  • לא הגיוני לבקש מלקוחות סכומים כאלו. הייעוץ לא אמור להוות משכנתא בפני עצמו.

ייעוץ משכנתא חינם – יש דבר כזה?

• אז מסתבר שיש דבר כזה, אבל בשביל לקבל את ההטבה הזאת אתם צריכים להשתייך לאחד מהקבוצות הבאות:
  
  
  • יש תוכנית בשם "עוגן לבית" שניתנת ע"י חברת עוגן אשר נותנת לכם ייעוץ משכנתא בחינם אם אתם מקיימים את התנאים הבאים:
    
    
    • אם אתם משפחה שאין לה הון ראשוני בשביל לקנות דירה.
    • ולא הייתה לכם דירה ב-10 שנים אחרונות.
    • ואתם רוצים לקנות דירה עד 1.5 מיליון ש"ח.
       
  • חברת עוגן נותנת ייעוץ משכנתא בחינם גם אם אתם זוכי משרד הביני והשיכון ליוצאי אתיופיה.
    
    
• נציין ונדגיש שלא מקבלים את הייעוץ בחינם בכזאת קלות!!! תקראו את התנאים ותקראו על עוגן לבית יותר בפירוט כדי להבין את כל התמונה.

יש עוד ייעוץ משכנתא בחינם?

• טוב, אז הבנתם שלקבל יועץ משכנתא בחינם בא מעניין של חוסר יכולת. עכשיו השאלה היא האם גם לאנשים בעלי יכולת מגיע ייעוץ משכנתאות בחינם?
• אז כן. יש ייעוץ משכנתא בחינם. אבל האם הוא: טוב ונכון? מלא ומותאם אליכם? אובייקטיבי (שלא מוטה לטובת מי שנותן אותו)?
• נביא את כל התשובות ברשימה הבאה:

בפורומים ובלוגים למשכנתאות

בפורומים ובלוגים לייעוץ משכנתאות אתם יכולים לפרסם בתגובות את המשכנתא שאתם צריכים ויחזרו אליכם עם תשובה:

• בד"כ מי שמנהל את האתרים האלו הם אנשים שכן אכפת להם ממה שהם מנהלים אז סביר להניח שהם ייתנו לכם תשובה הכי טובה שהם יכולים בכמות הזמן שהם יכולים.
• למשל: בבלוג שבו אתם נמצאים בו כרגע. 
• אבל, כמות הזמן לרוב לא תהיה רבה בגלל כמות הפניות והזמן שצריך בשביל לתת כל תשובה.
• וגם כאשר אתם רושמים בתגובות אז אתם לא תכתבו את המצב הפיננסי המלא שלכם ואת כל הפרטים המלאים שיועץ משכנתאות צריך כדי לדעת את התמונה המלאה.
• בשיטה זו גם אין משא ומתן על הריביות. אז התמהיל שיכתבו לכם בכלל יכול להיות שלא ישקף את המציאות והוא יכול לעזור עד גבול מסויים. זה לא כמו לדבר עם יועץ שעה ושהוא יעזור לכם בדרך הכי נכונה שיש.
• שיטה זו טובה ואובייקטיבית אבל לא מלאה ולא מותאמת אישית ב-100%!
  

ייעוץ חינמי בבנקים למשכנתאות

קבלת ייעוץ חינמי בבנקים למשכנתאות מהבנקאי/פקיד למשכנתאות:

• לבנקאי למשכנתאות אין הרבה זמן לשבת איתכם ותת לכם הסברים של שעות על עולם המשכנתאות וגם להתאים לכם את המשכנתא האופטימאלית בשבילכם.
• יש לפקידי המשכנתאות הרבה לקוחות לקבל: גם אלו שלקחו משכנתא בעבר וגם אלו שלוקחים משכנתא חדשה וגם לאלו שבתהליך לקיחה ומוסרים מסמכים ועוד פעולות והנחיות שהם מקבלים.
• מה גם בנקאי למשכנתאות בד"כ מוטה לטובת הבנק (ובצדק) שיהיה ריווחי לו.
• אז שיטה זו היא לא מלאה ב-100% וגם לא אובייקטיבית ב-100%.

סדנאות חינמיות

סדנאות חינמיות שמועברות ע"י בנקים, חברות ויועצי משכנתאות:

• אתם תפגשו גופים שמציעים לכם סדנאות להעשרה עצמית שילמדו אתכם על עולם המשכנתאות ואיך לקחת משכנתא בצורה נכונה.
• הרצאות אלו באמת טובות לידע כללי אבל יש אינטרסים אישיים יותר מאשר מתן הידע למשכנתאות.
• לגוף בטח יש רצון שתעשו דרכם את המשכנתא.
• שוב, זה לא דבר רע שהם עושים זאת אלא ההפך זה טוב, כי תמצאו אנשים במצב שלכם ותוכלו לדסקס על הנושא.
• אבל השאלה החשובה היא האם תוכלו לצאת עם ידע מקיף אשר ייתן לכם יכולת לבנות לעצמכם משכנתא בצורה הכי טובה שיש.
• בסופו של יום זה לא כמו קורס ייעוץ למשכנתאות שיש בו הרבה מפגשים והדרכות פרקטיות. אלא זה סדנה של עד כמה שעות וזהו.
• אז שיטה זו היא טובה אבל לא מלאה ולא מותאמת אישית ובמובן המסוים גם לא אובייקטיבית.

הגרלות

"הגרלות" לקבלת ייעוץ בחינם:

• יש חברות ואנשים שמציעים להשתתף בהגרלה כתוצאה מכל מיני פעולות שתעשו (לייקים וכו').
• אישית זה מצחיק אותי להשתתף בהגרלה בחינם עבור מישהו שעושה זאת למחיתו.
• איך המישהו הזה יכול להבטיח שאתם לקוח שהבנקים מאשרים בתוך שנייה ולא צריך להתעסק מעבר? כל בזבוז זמן שלו זה בזבוז כסף לעסק שלו.
• קשה גם לראות עד כמה הגוף שתזכו בו בהגרלה ישקיע בתיק שלכם ויתאמץ עבורכם.
• שיטה שנועדה בעיקר בשביל לקבל תשומת לב והיא אינה אובייקטיבית ב-100% והייתי אישית הולך בכוונה לשלם כסף מאשר לזכות בהגרלה.

פגישות ראשוניות בחינם

פגישות ראשוניות בחינם עם יועצי משכנתאות:

• שיטה שנועדה למשוך את הלקוח הפוטנציאלי כדי לעשות ייעוץ משכנתאות מלא.
• אם חברה או בנאדם שעוסק בתחום הזה למחייתו ומציע שעת פגישה בחינם אז מן הסתם שהוא רוצה להציג את עצמו בפניכם כדי שתראו את המשרדים או את הידע והיכולות שלו.
• זאתי שיטה שבסופה המטרה שתהיו לקוחות משלמים ממשיים.
• השעה הזאתי לא תביא לכם כלום אלא אם כן לא תשלמו בסוף. אם המטרה שלכם לשלם בסוף אז לא תתאכזבו.
• אם אתם חושבים לקבל בחינם אז תתאכזבו בגדול.
• שיטה טובה שנועדה לקבל תמונה על משכנתאות וייעוץ משכנתאות ושתשלמו בסוף אבל לא תקבלו יותר מדי בתמורה לסתם שעה.
• שיטה חינמית לא מלאה אם לא תשלמו כסף. היא שיטה שכן אבל תשיג לכם משכנתא מותאמת אישית אם תשלמו. 

שיחות טלפוניות בחינם

שיחות טלפוניות בחינם מהבנקים ויועצי המשכנתאות הפרטיים:

• אם שיחה זאתי היא מחברת ייעוץ משכנתאות או יועץ משכנתאות פרטי אז לא ייצא לכם הרבה משיחת טלפון חינמית. תעשירו את הידע וזהו.
• זה דומה לפגישת ייעוץ חינמי: אם לא תשלמו אז אין טעם.
• אם השיחה החינמית הזאתי היא משירות לקוחות של בנק למשכנתאות אז השיחה לא תגיע לבניית תמהיל מותאם לכם אישית כי תצטרכו לבוא לסניף ודבר עם בנקאי המשכנתאות. מה גם שיחה עם שירות לקוחות זה גם מוטה לטובת הבנק.
• שיטת ייעוץ החינמית הזאתי מלאה בלמשוך את הלקוח לעשות משכנתא דרך אותו הגוף שאיתו אתם מדברים ולא יותר מזה.
• שיטה חינמית לא מלאה ולא מותאמת אישית אלא אם לא תשלמו.

ייעוץ חינם ממשפחה וחברים

• גרוע ביותר! זה השיטה היחידה שאפשר להגיד עליה זאת.
• כל שאר השיטות הן לפחות מאנשים שנמצאים בעולם המשכנתאות וכאן היא מאנשים שלא בעולם המשכנתאות ונותנים עצות לא מקצועיים שלא רק לא מועלים אלא גם מזיקים.
• יכול להיות שאם זה חבר/בן משפחה שהוא במקצועו יועץ משכנתא חיצוני מהבנק והוא נותן לכם בחינם אז לכו על זה.
• אבל, אם החבר זה יועץ משכנתאות דרך הבנק אז הדעה שלו מוטת ולא בטוח אם כדאי ללכת על זה. אם הוא יבנה לכם תמהיל ויגיד לכם ללכת לבנק אחר שלא הוא עובד בו אז אולי כדאי. אחרת יש לשים סימן שאלה.
• לסיכום, שיטה הכי פחות טובה שיש. אולי היא רוצה להיות לטובתכם אבל יכול להיות שבכלל לא שווה לעשות זאת.

סיכום שיטות חינמיות

בואו נסכם שאם מישהו מציע לכם ייעוץ משכנתא בחינם אז בד"כ יש לו אג'נדה למשוך אתכם למטרה מסוימת שעולה כסף או אם זה בנק אז במטרה שתעשו אצלם את המשכנתא.

שכר יועץ משכנתאות כעובד בבנק או בחברה לייעוץ משכנתאות

• כל המשכורות המצוינים בטבלה הן חודשיים.
  
  
• זה כמובן משכורות של מישהו שעובד בחברה ולא משכורות של אנשים עצמאיים או בעלי חברה.
  
  
• לפעמים מציעים משכורת + בונוסים על כמות מכירות של תיקי משכנתאות או פשוט הולכים על מחיר קבוע ויעדים.

סוגי יועצים פרטיים: חברת יועצי משכנתאות מול יועץ משכנתאות עצמאי/פרילנס/יחיד?

מה זה חברת ייעוץ משכנתאות? (ועוד קצת מידע)

• יש כיום חברות ייעוץ משכנתא אשר הן מעסיקות כמה יועצי משכנתאות במקביל ומטרתן לשרת כמות גדולה יותר של לקוחות מה שבנאדם יחיד לא יכול לעשות.
  
  
• מטרת החברה היא כמובן רווח יותר גדול מאשר בנאדם יחיד (וזאת היא עושה עם תקציבי פרסום גדולים יותר) .
  
  
• וכמובן יש עובדים נוספים שהם מזכירות, שירות לקוחות, כספים והנהלה.
  
  
• יתרון בחברה הוא שזה טוב שיש כמה יועצים במקביל, הם יכולים לוודא ביניהם אם הם עשו תכנון פיננסי ותמהיל נכון אם במידה והם יצטרכו תשאול כזה.
  
  
• חסרון בחברה הוא לפעמים אבוד היחס האישי. 
  
  
• בחברות כאלו גם מכשירים יועצים חדשים ומדריכים אותם איך לבנות נכון והם מקבלים פרקטיקה ושפשוף.

מה זה יועץ משכנתא עצמאי/פרילנס/יחיד? (ועוד קצת מידע)

• יועץ משכנתא עצמאי/פרילנס הוא בנאדם יחיד בעסק שלו אשר נותן שירות של בניית תמהיל וליווי לקוחות לקבלת משכנתא.
• בד"כ יש עובד אחד בחברה שזה הוא ולפעמים יש גם מזכירה שמטפלת בשירות לקוחות כספים ועוד פעולות מסביב.
• רוב המקרים הבנאדם שהופך להיות ליועץ עצמאי הוא בנאדם אשר בא ממערכת בנקאית או מחברת ייעוץ משכנתאות והחליט להפוך לעסק עצמאי.
• יתרון ביועץ פרטי הוא יחס אישי ותשומת לב.
• חיסרון של יועץ עצמאי הוא שהוא גם עסוק בדברים מסביב כמו שיווק, מכירות, טיפולים בעסק וכו'. במקום שהוא יהיה רק עסוק בבניית תמהילים כל היום.
• אל תשכחו שיועץ משכנתאות פרטי יש לאן לפנות אם הוא נתקל בתיק בעייתי ויש לו עם מי להתייעץ כמו בחברת ייעוץ אם במידה וכאשר הוא נתקל במשהו כזה. אף אחד בתחום הזה לא לבד. 

מה עדיף: יועץ פרטי או חברה לייעוץ משכנתאות?

• לשניהם יש את היתרונות והחסרונות שלהם.
• אבל מבחינתכם זה ממש לא משנה!!!

• משנה לכם שאתם יודעים שהחברה/היועץ חוסכת לכם זמן וכסף ובונה לכם תמהיל משכנתא שמותאמת לכם (סופר חשוב!!!) ומשנה גם שלמי שהלכתם לא בא לעשות עליכם קופה.
• משנה לכם שהחברה מורידה מחירי ריבות ועלות פתיחת תיק.
• בעתיד אם החברה או היועץ יסגרו את העסקים שלהם אז אתם בקלות יכולים למצוא מישהו אחר שיעשה את העבודה. בסופו של יום זה ייעוץ פיננסי וזה ידע שניתן לרכוש אותו ע"י לימוד והרבה פרקטיקה.

האם אפשר ללמוד ולהסתדר לבד (בלי יועץ משכנתא)? 

• זה שאלה שב-100% חשבתם עליה! כולם חושבים עליה.
  
  
• התשובה היא להפתעתכם: כן, בטוח שאפשר להסתדר לבד!!!
  
  
• אבל כמה זמן יקח לכם להסתדר לבד??? חודש? חודשיים? שנה?
  
  
• אפשר ללמוד משכנתאות! זה לא תורה מהר סיני, ולא צריך להיות איינשטיין בשביל ללמוד את זה.
  
  
• אתם יכולים לעשות קורס יועצי משכנתאות וללמוד לבד ואפילו גם לעשות תיקים לדוגמא שזה יביא לכם סוג של שפשוף.
  
  
• נביא כלל אצבע לגבי בניית תמהיל לבד או עשיית משכנתא לבד:
  
  
  • אם אתם מרגישים בנוח לבנות ל-10 משפחות אחרות (שונות – שהם לא אתם) ולישון בלילה שבניתם להם את התמהיל האופטימלי שגם תחסוך להם עשרות אלפי שקלים או לפחות לא תרסק אותם כלכלית בעתיד אז תבנו גם לעצמכם את תמהיל המשכנתא.
    
    
  • אחרת אם יש לכם זמן ורצון ללכת וללמוד ולהעמיק על: איך בונים תמהיל, איך מנהלים משא ומתן עם הבנקים, חוקים והנחיות ודקיות (ניואנסים) שונים לגבי עולם המשכנתאות ועוד נסיון פרקטי של לבנות תמהילים שונים (כי תיאוריה לבד זה חרטה!) אז תמשיכו ללמוד ולהעמיק.
    
    
  • אחרת לכו ליועץ משכנתאות שיקצר לכם הרבה זמן למידה ונסיון (שזה הכי חשוב) גם יעשה החלטות שקולות שלא מופעלות מרגש ושהוא כבר בדרגה שהוא כבר מסוגל לבנות לכמות משפחות גדולה תמהילים ולישון טוב בלילה.
    
    
• לאלו שעושים מיחזור משכנתא או שחושבים שהלימוד יעזור להם אם הם יקחו משכנתא בעתיד:
  
  
  • אז יש לעבור על הכלל אצבע גם כן!!!
    
    
  • זה שעשיתם משכנתא בעבר פעם אחת או שתיים ואתם יודעים פחות או יותר על משכנתאות אז זה ממש לא אומר שאתם עדיין יכולים לבנות לעצמכם משכנתא טובה!
    
    
  • תזכרו את חוק בניית תמהיל ל-10 משפחות אחרות שהם לא אתם!

איך בוחרים יועץ משכנתאות?

רבים שואלים איך לבחור יועץ משכנתאות טוב? נביא את הנקודות שיש להתייחס אליהם בעת חיפוש יועץ משכנתאות:

• תחילה נציין שאסור "לבחור" ביועץ משכנתאות מהבנק! כלומר אין להישען על הייעוץ שלו כי הייעוץ שלו לא אובייקטיבי.
  
  
• זה או יועץ משכנתאות פרטי (דרך חברה/עצמאי) או אתם לבד (אם יש לכם ניסיון וידע)!
  
  
• בקשר ליועץ משכנתאות פרטי אז כיום אין הסדר או פיקוח ונתינת רישיון כלשהו מטעם הממשלה כמו בעריכות דין האומר על יכולת של לתת ייעוץ משכנתאות או לא.
  
  
  • היום כל אחד יכול לקום בבוקר ולהגיד: "אני יועץ משכנתאות" מבלי ללמוד את החומר ומבלי לצבור ניסון ומבלי כלום.
    
    
  • מספיק שהוא יפרסם את עצמו באינדקסים מסוימים ובאתרים שונים ושיהיה לו אתר אינטרנט או דף פייסבוק וזהו.
    
    
  • אתם בקלות יכולים לחשוב ולטעות שבנאדם כלשהו יועץ ותכלס אין שום בסיס לכך.
    
    
• לכן עדיף לבחור יועץ משכנתאות מאתרים ובלוגים המיועדים לכך באינטרנט מאשר אינדקסים כלליים או פרסומות.
  
  
• אם אתם בכל זאת רוצים ללכת ליחיד אז עדיף שיהיה לו תעודה של אגודת התאחדות יועצי המשכנתאות.
  
  
• חייב, אבל חייב שיהיה לו ניסיון. תיאוריה זה טוב אבל ניסיון זה קובע.
  
  
• תנסו לברר בעבודה שלכם אם יש סידור קולקטיבי לגבי ייעוץ כמו ביטוחים קולקטיבים. אבל בכל זאת תבדקו במקומות אחרים לבדיקת ייעוץ.

מה לבדוק בעת בחירת יועץ משכנתאות? אילו שאלות לשאול את היועץ?

בבדיקת ייעוץ משכנתאות יש לשאול ולבדוק את הדברים הבאים:

• מאיפה הוא יודע את נושא המשכנתאות: קורס משכנתאות שמיועד לכך? כתוצאה מהניסיון שהוא שצבר?
  
  
• מה הניסיון התעסוקתי שלו:
  • האם עבד בבנק כבנקאי משכנתאות?
  • האם עבד בחברת ייעוץ משכנתאות בתור שכיר?
  • האם היו לו לקוחות בעבר שהוא ליווה לבד (בעסק הנוכחי או בחברה קודמת)?
    
    
• האם הוא חבר באגודת התאחדות יועצי המשכנתאות ויש לו תעודה לכך?
  
  
• בנקים: האם הוא עובד עם בנקים ספציפים או שכל הבנקים? (תשובה טובה היא כל הבנקים ואין עדיפות לבנק מסויים אלא מי שיביא אישור וריביות הכי טובות בהתאם למסלולים שתבנו)
  
  
• רקע, המלצות והתרשמות כללית:
  • לבדוק את ה-"כרטיס ביקור" של יועץ המשכנתאות: אתר אינטרנט/דף פייסבוק של היועץ ולראות מי הוא ומהו.
    
    
  • ואם הוא עשה כמה תיקים אז בטוח יהיו כמה אנשים (לא כולם) שלא יהיה אכפת להם לעשות סלפי שיעלה לאתר בעת חתימת הבנק.
    
    
  • הערה: אין המלצות טלפוניות! אסור בשום פנים ואופן ליועץ לתת לכם את הפלאפון של לקוחות שהיו לו בשביל לקבל המלצה. הלקוחות לא אמורים להיות מוטרדים בלתת המלצות.
    
    
  • בטוח שגם אתם לא הייתם רוצים שיתקשרו אליכם כל שני וחמישי בשביל לתת המלצה על היועץ שלכם.
    
    
  • אתם יכולים לחפש ביקורות בגוגל – אבל לא הכי טוב להסתמך על זה.
    
    
• מטרות של היועץ: (חשוב ביותר!!!)
  • תראו מה מטרת היועץ: לדחוף לכם בכוח שתעשו ייעוץ כדי לקבל כסף או באמת להקשיב לבעיות שלכם ולנסות לעזור לכם בקבלת המשכנתא.
    
    
  • האם הוא מנסה להסביר בצורה שתבינו ותקבלו החלטה נכונה או הוא מנסה "לערבב" אתכם ולזרוק הרבה מונחים כדי להראות שהוא יודע?
    
    
  • כמובן בסופו של יום התפקיד של יועץ גם לעשות הנעה לסגירת עסקה כי בסופו של דבר היועץ הוא גם איש מכירות והוא גם צריך להתפרנס אז לא לפסול מהר.
    
    
  • רק תראו אם יש ליועץ עניין של יותר לסגור או יותר לעזור. אמור להיות סוג של יחס: 60% לעזור ו-40% לסגור.
    
    
  • תזכרו כל תהליך הייעוץ זה בסופו של דבר מכירה אז לא להיבהל מזה. אבל המכירה, היא מכירה שעוזרת לכם לחסוך כסף!!!

האם חייב שיועץ המשכנתאות יהיה בעל תואר ראשון/שני בכלכלה או במנהל עסקים?

• בתשובה קצרה: לא.
  
  
• אפשר ללמוד ייעוץ משכנתאות כנושא בפני עצמו ואז להרחיב אופקים גם לנושאים כלכליים אחרים.
  
  
• גם בנאדם רגיל יכול להתמקצע רק בבניית תמהילי משכנתא וסוגי משכנתא שונים ולקבל פרקטיקה ואז להיחשב ליועץ משכנתאות מומחה עם הזמן.
  
  
• כמובן שתמיד עדיף שיהיה כמה שיותר תארים אבל מה שכן יותר עדיף הוא בנאדם עם הרבה ניסיון בבניית תמהילים בצורה נכונה ובעזרה בכלכלת המשפחה מאשר להיות פרופסור בכלכלה.
  
  
• לפרופסור בכלכלה יהיה קל להדביק קצב בעשיית תמהילים אבל כל עוד הוא לא בנה תמהילים והתנסה בהרבה מקרים שונים אז זה לא יעזור הרבה.
  
  
• אז לא לפחד אם אין ליועץ כלשהו תואר. אבל כן לפחד אם ליועץ כלשהו אין ניסיון במשכנתאות!

יועץ משכנתאות לפי סוג המשכנתא (מיחזור משכנתא, מחיר למשתכן ועוד)

• רבים חושבים שיש הבדל גדול בין ייעוץ של סוגי משכנתא שונים.
  
  
• תכלס, אם יועץ משכנתא מקצוען ביסודות של בניית תמהילים של לקיחת משכנתא ובמיחזור משכנתא ובגרירת משכנתא אז כל דבר אחר הוא פשוט וריאציה (צורה שונה) שלהם.
  
  
• סוגי המשכנתא: מחיר למשתכן, משכנתא גישור, זכאות, משכנתא לבנייה וכו', הם נטו לקיחת משכנתא עם כל מיני הגבלות וחוקים משלהם.
  
  
• אולי הם צריכים ללמוד עוד כמה חוקים כאשר הם פוגשים סוג משכנתא חדשה אבל זה עניין של ללמוד וליישם תוך יום יומיים.
  
  
• עדיף שהם כבר ליווי תיק למשכנתא שהם צריכים אבל זה ממש לא הבעיה כאן. צריך כמובן שהם יידעו שיש סוג משכנתא כזו והם יודעים בגדול את החוקים שלהם.
  
  
• אולי גם בסירוב לקבלת משכנתא ומקרי קיצון בסירוב אולי עדיף שיהיה להם ניסיון אבל זה לא משהו שאמור לרגש יועץ משכנתאות.
  
  
• אין הרבה הבדל, נגיד, בין התמקצעות של יועץ משכנתאות למחיר למשתכן שעשה 10 תיקים במחיר למשתכן בלבד לבין יועץ משכנתאות למיחזור משכנתא שעשה 50 תיקים במיחזור. 
  
  
• בשורה התחתונה חשוב שהם ידעו את היסודות בצורה מצויינת ושהיה להם ניסיון בלקוחות עם תיקי יסודות.

יועץ משכנתאות לפי אזור בארץ (עיר/יישוב: צפון/דרום/מרכז)

• כדאי לקחת יועץ משכנתאות שנמצא באזור שבו אתם הולכים לגור בו, גם בגלל העתיד למקרה שתצטרכו ייעוץ פיננסי של כלכלת המשפחה או מיחזור וגם בגלל הנוחות.
  
  
• למרות שבגדול אפשר הכל בצורה דיגיטלית, עדיין כדאי להיפגש עם היועץ לפחות לפגישה ראשונית בשביל בחירה יועץ וחתימה בבנק (בעתיד אולי זה ישתנה, אבל זה המצב היום).
  
  
• תמלאו את הפרטים בטופס למטה ונמצא עבורכם יועץ משכנתאות מומלץ באזורכם.

יועץ משכנתאות אונליין

• הבנקים למשכנתאות נותנים אפשרות לבקשת משכנתא אונליין רק לבוא לחתום על מסמכי המשכנתא עצמו וזאת מבלי להשתמש בשירותי פקיד משכנתאות בבנק.
  
  • כן ייתנו לכם מענה אונליין בקשר למשכנתא שלכם וגם בשירות לקוחות הטלפוני.
    
    
• מבחינת יועץ משכנתאות פרטי אונליין אז היום יש אפשרויות למלא טפסים אונליין כדי לקבל תמונת מצב על הדרישות והמשכנתא שאתם צריכים לקבל.
  • הכי טוב זה לפחות להיפגש פעם אחת עם היועץ משכנתאות שאיתו אתם עושים את תהליך המשכנתא.
  • כדי שיהיה היכרות ראשונית והבנה בסיסית של אחת של השנייה.
  • למרות שאפשר באמת שכל התהליך של הייעוץ יהיה אונליין.
  • אתם יכולים למצוא יועץ פרטי אונליין להיפגש איתו ואז שכל התהליך יהיה רק בחתימות שלכם. 

האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות חרדי/ה? גבר/אישה?

• תשמעו בעידן של היום זה ממש לא משנה אם היועץ הוא חרדי או שהוא גבר או אישה או כל שיוך לקבוצה מסוימת.
  
  
• משנה התוצר!
  
  
• כמובן שאם אתם חרדים או חובשי כיפות אז יהיה לכם יותר נוח ללכת למישהו עם אמונות כמו שלכם.
  
  
• כמובן שאם אתם נשים רווקות או שהאישה מנהלת את עניין המשכנתא בבית אז זה יהיה יותר נוח ללכת ליועצת מאשר יועץ.
  
  
• אבל פה מדובר על נטו ייעוץ פיננסי וחבל להגביל את עצמכם על שיוך דת, גזע או מין.
  
  
• הבנק לא נותן הנחות גדולות יותר אם ניגש אליו גבר/אישה/חרדי/חרדיה/אשכנזי/מזרחי וכו'.
  
  
• את הבנקים מעניין מצב פיננסי.
  
  
• הבנק לאחר עשיית המשכנתא לא ירצה לראות אתכם בכלל. הוא רואה אתכם כמישהו שמכניס לו כסף.
  
  
• ומבחינת היועץ אולי הוא ישמור אתכם על קשר כאשר הוא (המחשב שלו) יעבור על התיק שלכם ויראה שיש מצב לשיפור המשכנתא.
  
  
• מה גם, שאתם לא הולכים לראות את היועץ הרבה פעמים ובטוח לא הולכים להיפגש איתו בסופ"ש.
  
  
• אם בכל זאת יש לכם איזשהו העדפה אז תמלאו את הטופס למטה ונעזור לכם למצוא את היועץ המתאים לכם.

תהליך עשיית/נטילת משכנתא עם יועץ משכנתאות

• שלב 1: חיפוש יועץ משכנתאות.
  
  
• שלב 2: שיחות ופגישות ראשוניות עם 2-3 יועצי משכנתאות (גג).
  
  
• שלב 3: בחירת יועץ משכנתא יחיד.
  
  
  • אם הלכתם על הראשון שפגשתם זה גם בסדר, העיקר שקיבלתם המלצה ממקורות נכונים.
    
    
  • במצב שיכול להיות לכם סירוב אז חובה להיפגש עם 2-3 יועצים כדי שלא יבקשו ממכם סתם כסף מעבר וגם חוות דעת על התיק.
    
    
• שלב 4: בחירת התכנית שבה אתם רוצים את הייעוץ (תכנית בסיסית או תכנית הכל כלול. ואם יש מצב לסירוב אז התכנית לא ניתנת לבחירה). 
  
  
• שלב 5: ביצוע המשכנתא עצמה:
  
  
  • בתכנית בסיסית אז אתם בוחרים יועץ והוא מביא לכם תמהיל ודרכי פעולה ואתם הולכים בדרכם לבד לבנקים למשכנתאות (3 בנקים למשכנתאות) ועושים לבד את המשכנתא (בירוקרטיה מו"מ על הריביות ועלות פתיחת תיק).
    
    
  • תכנית הכל כלול אז היועץ בונה את התמהיל, מגיש למספר בנקים את המסמכים (בד"כ 3 בנקים – סקר שוק), עושה משא ומתן על ריביות ועל עלות פתיחת תיק ועושה את הבירוקרטיה הנחוצה ומגיש לכם מסמכים שאתם חייבים לחתום עליהם.
    
    
  • למסורבים אז תהליך יותר מורכב שכולל כמובן את התכנית של הכל כלול בתוספת מאמצים נוספים: פתירת בעיית הסירוב ו/או מציאת גוף משכנתאות שמוכן למשכן את הבית או גוף ממון אחר. ועוד כל בעיה שאמורה לצוץ.
    
    
• שלב 6: העברת הכסף (צ'ק או העברה בנקאית) למוכר הדירה.
  
  
• שלב 7 (חשוב מאוד): משכנתא זה כמו מניה וצריך לעקוב אחריה. כל 4 חודשים תבדקו מה קורה בשוק המשכנתאות ותשלחו מייל ליועץ.

מה קורה עם יועץ המשכנתאות אחרי שכבר קיבלתם את המשכנתא?

• בזה שלקחתם משכנתא אז זה לא אומר שזה נגמר שם.
  
  
• משכנתא זה כמו מניה: צריכים לעקוב אחריה כי יכול להיות שינויים שאם תפעלו בזמן כתוצאה מהשינויים הללו אז אתם תרוויחו כסף.
  
  
• כדאי מאוד שתעקבו על הדברים הבאים:
  • שוק המשכנתאות מבחינת ריביות, חוקים חדשים, מסלולים.
  • עליית/ירידת ערך הדירה.
  • הלוואות אחרות שאתם לוקחים.
  • הרגלי הצריכה שלכם עלו/ירדו.
    
    
• כל אלו יכולים להשפיע על המשכנתא שלכם אם לקחת משכנתא חדשה או להישאר עם הקיימת (מיחזור משכנתא).
  
  
• כל 4 חודשים בערך, כדאי לבדוק את הפרטים הללו.
  
  
• וכאן גם היועץ המשכנתאות שלכם נכנס לתמונה: כדאי ליידע (במייל) אותו על השינוים, או שיבדוק בזמנו הפנוי אם השינויים שחלו בעולם המשכנתאות יצריכו שינוי מצדכם.
  
  
• אתם יכולים להיעזר ביועץ משכנתאות חדש אין שום בעיה גם כן.
  
  
• אבל יועץ המשכנתאות הנוכחי שלכם כבר יודע את הפרטים עליכם והוא בנה את המשכנתא בהתחלה בהתאם לצרכים העתידיים שלכם.

שעות עבודה (שעות פתיחה) של יועץ משכנתאות

• בנקים למשכנתאות:
  • קבלת קהל של יועצי משכנתאות בסניפי הבנקים הם (בד"כ):
    • א-ה 08:30 – 14:00 ובין 16:00 – 18:00. ובימי שישי 08:00 – 12:30.
    • יש סניפים שפתוחים רק רצוף 08:00-15:00.
    • כמובן שזה משתנה מבנק לבנק ומסניף לסניף וכל אחד והשעות שלו ויש להסתכל בשעות פתיחה של סניף הבנק הרצוי.
  • שעות מענה טלפונים בשירות לקוחות של הבנקים הם:
    • א-ה 08:00 – 20:00 ובימי שישי 08:00 – 12:30.
      
      
• יועצי משכנתאות פרטיים:
  
  • מאוד משתנה מיועץ ליועץ. אבל אפשר להגיד שיש קביעות מסוימת לכל היועצים:
    
    
  • א-ה 09:00-18:00 וימי שישי או מתחלק לשתיים: סגורים או 08:00 – 13:00.
    
    
  • יש לא מעט יועצים שפתוחים גם עד שעה 20:00 בערב. אבל יש מעט שפתוחים מעבר ל-20:00 (21:00/22:00/23:00).
    
    
  • יש יועצים שפתוחים בשעות מוקדמות בין 07:00-09:00 ושיענו לכם או לפחות שירות הטלפונים (שירות מזכירות שהם שכרו מחברה חיצונית) שלוקחת ומעבירה הודעות ידברו אתכם.

יתרונות יועץ משכנתאות

• בונה לכם תמהיל משכנתא מותאם למצב הפיננסי שלכם ולמטרה לשמה אתם צריכים את המשכנתא.
  
  
• היועץ הפרטי הוא יועץ משכנתאות אובייקטיבי.
  
  
• כלומר התמהיל נבנה בצורה אובייקטיבית (חסר אינטרס אישי/מאוזן/בלתי תלוי) לטובתכם שתחסכו כסף וזמן (ואם תשלמו יותר אז זה יחסוך לכם יותר כסף וזמן).
  
  
• בניית התמהיל היא על פי שיקולים מושכלים ולא ע"פ רגש (בניגוד למה שאתם הייתם עושים כאשר הייתם בונים לעצמכם).
  
  
• בניית תמהיל ע"י מומחה/מקצוען שחי ונושם משכנתאות על בסיס יומי.
  
  
• חוסך בעמלת פתיחת תיק משכנתא וגם בריביות משכנתא.
  
  
• יכול להשיג לכם משכנתא אפילו כשיש לכם סירוב מגופי המשכנתא.

חסרונות יועץ משכנתא

• עולה כסף (רק תזכרו שעדיף לשלם אלפי שקלים על מנת לחסוך עשרות אלפי ומאות אלפי שקלים).
  
  
• תלויים בבנאדם אחר (הפתרון הוא ללמוד, להבין ולקבל פרקטיקה וזאת אם יש לכם כמה חודשים פנויים).

אלטרנטיבות ליועץ משכנתא

• לקחת קורס יועצי משכנתאות שיש בו את כל תיאוריה ופרקטיקה.
  
  
• ללמוד באופן עצמאי דרך האינטרנט, משפחה וחברים, תשאול בנקים ואנשים מקצועיים, סדנאות וכל דרך אפשרית ללמידה רק חשוב שיהיה פרקטיקה/ניסיון בבניית תמהילים בצורה נכונה.

לסיכום

• יועץ משכנתאות זה איש מקצוע עם תפקיד מאוד חשוב שיכול לחסוך לכם כסף וזמן וזה ממש לא עוקץ/בלוף.
  
  
• אפילו אם זה מרגיש שהתפקיד של יועץ המשכנתאות לא נחוץ והוא לא נותן הרבה בצורה מוחשית אז זה ממש לא ככה. אתם חוסכים כסף, והמון!!!
  
  
• לכל אחד וההתמחות שלו ועדיף לא להכניס אגו ורגשות ולהבין (לא להשתכנע אלא להבין) שזה החלטה פיננסית נכונה. 

תרשמו בתגובות אם יש לכם שאלות לגבי ייעוץ משכנתאות. אולי שאלתכם תעזור לאחרים. ותרשמו גם האם יש לכם סיבה האם כן לקחת או לא לקחת ייעוץ.