בטח כאשר שנתקלתם עם המונח משכנתא הפוכה אז עלו לכם שלושה שאלות רצופות בראש, שהן:
מה זה??? למה קוראים לזה הפוכה?! במה היא שונה ממשכנתא רגילה?!
נענה על הכל במאמר ההפוך הזה.
תוכן עניינים (קיצורים בדף)
- מה זה משכנתא הפוכה? למה היא נקראת ככה? איך זה עובד?
- למי והאם כדאי לעשות משכנתא הפוכה? מי קהל היעד של המשכנתא מהפוכה?
- משכנתא הפוכה תנאים לקבלה – מי זכאי?
- כמה כסף ניתן לקבל?
- ריבית משכנתא הפוכה
- עלויות משכנתא הפוכה
- חישוב משכנתא הפוכה עם דוגמא
- תהליך לקיחת משכנתא הפוכה
- מי נותן משכנתא הפוכה?
- מיחזור משכנתא הפוכה
- פירעון משכנתא הפוכה
- אלטרנטיבות למשכנתא הפוכה או יותר נכון לגיל הזהב
- יתרונות משכנתא הפוכה
- חסרונות וסיכונים של משכנתא הפוכה
- שאלות ותשובות נוספות
- טיפים למשכנתא הפוכה
- לסיכום
מה זה משכנתא הפוכה? למה היא נקראת ככה? איך זה עובד?
- משכנתא הפוכה מיועדת וניתנת לאנשים בגיל השלישי מעל גיל +60 בלבד (לגיל הזהב).
- משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה (מימון לכל מטרה) שניתנת כאשר יש ללווים נכס (בטוחה/עירבון) וניתן לשעבד את זכויות הנכס לטובת הגוף מלווה.
- את ההלוואה משלמים בעצם כאשר הלווים ילכו לעולמם והגוף המלווה יוכל למכור את הנכס ולקבל את סכומי ההלוואה.
- אתם רשאים לקבל את הכסף שהמשכנתא מקצה כהחזר חודשי או "במכה אחת" ישירות לבנק את כל הסכום.
- המשכנתא נקראת "הפוכה" מכיוון שלא משלמים החזר חודשי בכלל. אלא ההפך, אתם מקבלים את הכסף כל חודש, וגם אתם מחזירים את הכסף רק לאחר שהלכתם לעולמכם.
- בניגוד למשכנתא רגילה/ישירה שאתם משלמים לבנק כל חודש ומחזירים את הכסף בעודכם בחיים.
- כמובן שאתם יכולים לקבל את הכסף כתשלום אחד בעת תחילת ההלוואה. אבל בד"כ מי שלוקח את המשכנתא הוא עושה זאת בתשלום חודשי.
- אתם יכולים לקבל את הכסף כ"קו אשראי" (נשמע מפחיד אבל זה ממש לא) – כלומר תוציאו את הכסף בעת הצורך בלבד ותשלמו את הריביות על הסכום שהוצאתם בלבד.
- משכנתא הפוכה אינה משכנתא לכל מטרה רגילה/ישירה (משכנתא שלוקחים על ידי משכון הנכס) כי אין החזר חודשי ויש להם מסלול שונה לחלוטין והיא מיועדת לאנשים בגיל הזהב.
- עכשיו, אם אתם בגיל יותר נמוך מ-60 או אפילו במחצית הגיל אז אתם בטח אומרים לעצמכם "מה לי ולמשכנתא הזו? אני לא בגיל הזה בכלל!" אז אני מציע שתקראו עוד קצת כי אולי זה יעזור לכם.
איך למען השם, הגוף המלווה לא אכפת לו שמחזירים את הכסף אחרי כל כך הרבה זמן?
שאלה ששיגעה אותי אישית כששמעתי על משכנתא הפוכה. גם המחשבה שיש סיכוי הלווים עצמם יכולים לחיות אפילו 30 שנה ויותר מזמן שהמשכנתא נלקחה!!
אז זהו שהדבר יותר פשוט להבין כאשר מבינים כמה דברים:
- ההלוואה צמודה למדד אז ערך הכסף במילא לא משתנה.
- המשכנתא עצמה היא עם ריבית גבוהה יחסית לשוק המשכנתאות.
- מכיוון שתוחלת החיים בארץ היא אצל גברים – 80.7 ונשים – 84.6 כלומר בממוצע 82.65 לפי למ"ס (הלשכה המרכז לסטטיסטיקה).
- מכיוון שכך, הגוף המלווה מסתמך על זה שתיקחו את המשכנתא לעד 20 שנה כי אחרי תקופה זו כבר הלווים מבחינה סטטיסטית ילכו לעולמם.
אז למה הגוף המלווה לא רוצה לקבל את הכסף שלו עד 20 שנה?
התשובה היא מאוד פשוטה: למה לו? והסיבות הן:
- יש לגוף המלווה אפיק הכנסה/השקעה מאוד בטוח. 100% ביטחון אפשר להגיד בפה מלא. ועוד לצאת מזה ברווח ענק.
- לגוף המלווה יש את הנכס שלכם כבטוחה/עירבון שאם משהו יקרה משהו הוא יממש/ימכור אותה.
- ונזכיר שוב, מותר לו לעשות את המימוש כי אתם חותמים על זה באופן אישי בחוזה המשכנתא.
- ונזכיר שוב, מותר לו לעשות את המימוש כי אתם חותמים על זה באופן אישי בחוזה המשכנתא.
- הרווחים גבוהים יותר מאשר שהוא ייתן את הכסף לאנשים חדשים במשכנתא רגילה.
- יש לו הצמדה למדד אז הוא לעולם לא ידאג לערך הכסף.
- יש לו הצמדה למדד אז הוא לעולם לא ידאג לערך הכסף.
- הגוף המלווה לעולם לא ילווה מעל 50% כי הוא יודע שסטטיסטית ערך הדירה בעתיד לא ירד מתחת לסכום של 50%.
- ואל תשכחו שגופי משכנתאות חיים על הלוואות גדולות ולטווח ארוך. גופים כאלו שומרים כסף לטווח הארוך.
- תחשבו שכאשר גוף משכנתאות נותן לכם משכנתא אז הוא אומר להתראות לסכום כסף גבוה והוא מקבל למעשה את הכסף לאחר 10 שנים ואז מתחיל לראות את הרביות שלו ואת הרווח שלו.
איך משכנתא הפוכה יכולה לעזור לאנשים צעירים?
מכיוון שבמשכנתא הפוכה הצעירים יכולים:
- לא לדאוג להוריהם מבחינה כספית, שהרי יש להם קיצבה חודשית שדואגת לצרכים שלהם, במקום שהם ישלמו עליה.
- כידוע תשלומי הפנסיה בימנו לא כל כך מספיקה והנטל עובר לילדים.
- לילדים יש בעצמם מחויבות כספיות: ילדים משל עצמם, הוצאות מחייה שוטפות ותשלומי משכנתא משלהם.
- כידוע תשלומי הפנסיה בימנו לא כל כך מספיקה והנטל עובר לילדים.
- חלק מההורים המבוגרים לוקחים את המשכנתא ההפוכה בגלל שהם רוצים לעזור לילדים שלהם לממן את המשכנתא שלהם.
- לילדיהם של האנשים שלוקחים משכנתא הפוכה יש את הזכות למכור את הבית ולהישאר עם הכסף שנותר זאת כמובן אם הם ירצו, או לנסות איכשהו לממן את המשכנתא ההפוכה ולהישאר עם נכס שיכול להכניס כסף או שיהווה בית לילדים של עצמם.
למי והאם כדאי לעשות משכנתא הפוכה? מי קהל היעד של המשכנתא מהפוכה?
התשובה להאם כדאי לקחת משכנתא הפוכה, היא חד משמעית: לא!!!
- המשכנתא יקרה ואפשר לאבד בסופה את הנכס.
- עכשיו, בכל זאת יש את המשכנתא הזאת והיא אלטרנטיבה שכדאי לבחון אותה במקרה מאוד קצה אם לא מצאתם אלטרנטיבה אחרת.
- תמיד טוב שיש אפשרות אפילו שהיא לא טובה מאשר שלא תהיה אפשרות בכלל.
- אז נשארת השאלה למי זה כדאי? (ויש כאלה!!!)
האנשים שהכי מתאים להם לקחת משכנתא הפוכה הם: (מה שנקרא "תפור עליהם")
- אנשים שאין בכוונתם להוריש את הנכס לאף בנאדם (למרות שיש להם ילדים, כלומר להוריש למדינה או לגוף המלווה מן הסתם – או אפשר להגיד אנשים שמורישים את הדירה לעצמם).
- אנשים שאין להם ילדים ואין להם למי להוריש את הנכס.
- אנשים שחייבים כסף ואף גורם אחר לא נותן להם הלוואה מסיבות כלשהן והם נקלעו למצב שזה האופציה היחידה עבורם.
קהל היעד של משכנתא הפוכה הם אנשים שרוצים:
- לסלק חובות ומשכנתאות אחרות (ובעצם לדחות את התשלומים שלהם למועד עתידי).
- לתת עזרה לילדים ולמשפחה (למשל בקניית דירה).
- לשפר/לשמר/לטפל באיכות החיים שלהם (קניית רכב/שיפוץ/טיול/סיעוד/עניין רפואי/דיור מוגן).
- להקל על ההוצאות החודשיות (הכנסה נוספת).
משכנתא הפוכה תנאים לקבלה – מי זכאי?
קבלת המשכנתא מותנית בשני סוגי תנאים. תנאים על הלווים ותנאים על הנכס עצמו שמהווה את הבטוחה לגוף המלווה.
תנאים על הלווים שמבקשים את המשכנתא:
- כל הלווים (יחיד/זוג) בלי יוצא מן הכלל חייבים להיות מעל גיל 60. אם זה זוג, אז הצעיר מביניהם חייב להיות מעל גיל 60 (כלומר שניהם).
- הזוג רוצה לקחת הלוואה מינימלית של 50,000 ₪.
- הלווים חייבים להיות צלולים בדעתם לחתום באופן עצמאי וגם שיש להם יכולת מוטורית לחתום באופן עצמאי על חוזה ההלוואה.
הערה: הלווים לא חייבים להיות בריאים פיזית וגם אין צורך בביטוח חיים וגם לא בביטוח בריאות וגם לא על הצהרת בריאות.
לשים לב: אין הגבלה גם על הכנסה נטו כמו במשכנתא רגילה. אפילו שלא תהיה הכנסה בכלל. הגוף שמביא את המשכנתא הוא זה שמשלם את ההוצאות השותפות.
תנאים על הנכס שעליו מבקשים את המשכנתא:
- הנכס חייב להיות בבעלות המלאה של הלווים או אחד מהם, והוא ישמש כבטוחה למשכנתא.
- הנכס חייב להיות דירה או בית למגורים בלבד (קוטג', וילה, דירה בבניין רווי משותף, פנטהאוז).
(לא כולל: משרד, מגרש, שדה חקלאי, קרקע, חניות, תעשייה, מתקנים ציבוריים, מחסן) - הנכס חייב להיות רשום באחד מהגופים או כמה מהם במקביל:
טאבו (לשכות רישום מקרקעין) / מינהל מקרקעי ישראל / חברות משכנות (אם במידה והנכס בתהליכי בנייה). - שוויו המינימלי של הנכס הוא לפחות 700,000 ₪.
- יש ללווים את היכלות למשכן את הדירה כלומר שאין עליה שעבודים/עיקולים ע"י גוף אחר (חוץ מההסתייגות בסעיף הבא).
- אם יש עליה שיעבוד (הלוואה לכל מטרה/משכנתא רגילה) אז הלווים חייבים להסכים תחילה להחזיר את כספי השעבוד הקיים מתוך כספי ההלוואה של משכנתא ההפוכה וליהנות משארית הסכום שנשאר.
- וגם על הלווים להסכים שהגוף הממשכן יהווה הגוף היחיד שממשכן את הדירה. כך שאף גוף אחר לא ייקח את הכסף המגיע לו כאשר יקרה משהו ללווים או לדירה (שזה בעצם נקרא גוף ממשכן מדרגה ראשונה ויחידה).
- אם חיים דיירים באופן קבוע בתוך הבית שאינם מהווים הלווים עצמם (משפחה ו/או חברים של הלווים או שוכרים של הנכס) אז כל הדיירים הנוספים/הנוכחיים חייבים לחתום ולאשר את המשכנתא ושהם מודעים לכך שבמועד הפירעון של המשכנתא יש לפנות את הנכס.
- אם הדיירים הקבועים ישתנו אז יש לעדכן את גוף הממשכן בכך ויש לחתום על טפסים חדשים כל פעם מחדש.
כמה כסף ניתן לקבל?
- בגלילה בהמשך יוצג טבלת אחוזי מימון לפי גיל של הלווים.
- אבל תחילה בואו נדבר על ערך הנכס כי ערך הנכס וגיל הלווים הוא זה שמשפיע על הסכום שניתן לקבל במשכנתא הפוכה.
- אחרי שהשמאי קבע את שווי מימוש מהיר של הנכס אז ניתן לקחת מהשווי שהוא נתן את הסכום לפי גילאי הלווים.
- השמאי יכול לתת שווי נמוך מערך הנכס האמתי אז קחו זאת בחשבון כאשר תגידו כמה תקבלו בהלוואה.
- הגוף המלווה עושה חישוב לפי שווי נכס מימוש מהיר שלרוב זה פחות מערך הנכס עצמו מכיוון שעדיף לגוף המלווה למכור את הדירה כדי לקבל את הכסף שלו כמה שיותר מהר מאשר לחכות ולמצוא את הקונים האידאלים שיקנו במחיר הכי גבוה.
- נזכור שקונים אידאלים לא תמיד הכי קל למצוא, עבור מתן שווי של מימוש מהיר יהיה יותר קל למצוא אנשים שיקנו את הדירה כי מבחינתם זה מחיר מציאה ויהיה להם תמריץ לעשות את העסקה וגם להשיג את מלוא הכסף ולקנות את הדירה שלרוב גם צריכה בקבלת משכנתא.
- יש לדעת שהגיל של הלווה הצעיר מבין בני הזוג הוא זה שקובע את הסכום (שיעור ההלוואה/אחוז המימון) משווי מימוש המהיר של הנכס שניתן לקבל בהלוואה.
הטבלה לפי החברה המלווה כלל משכנתאות הפוכות.
| טבלת אחוזי מימון לפי גיל הלווים | ||||||||||
| גיל | אחוז | גיל | אחוז | גיל | אחוז | גיל | אחוז | |||
| 60 | 15% | 70 | 25% | 80 | 35% | +90 | 50% | |||
| 61 | 16% | 71 | 26% | 81 | 36.5% | +100 | 50% | |||
| 62 | 17% | 72 | 27% | 82 | 38% | |||||
| 63 | 18% | 73 | 28% | 83 | 39.5% | |||||
| 64 | 19% | 74 | 29% | 84 | 41% | |||||
| 65 | 20% | 75 | 30% | 85 | 42.5% | |||||
| 66 | 21% | 76 | 31% | 86 | 44% | |||||
| 67 | 22% | 77 | 32% | 87 | 45.5% | |||||
| 68 | 23% | 78 | 33% | 88 | 47% | |||||
| 69 | 24% | 79 | 34% | 89 | 48.5% | |||||
ריבית משכנתא הפוכה
- הריבית אם כן נעה בין 5% ל-6%. כרגע מציעים אותה בריבית 5.3% עבור כל סוגי הלווים.
- למשכנתא הפוכה יש מסלול אחד בלבד והוא ריבית קבועה צמודה למדד (מ"צ) שאת הקרן והריבית משלמים בסוף ההלוואה, כלומר הלוואת בלון מלאה.
- יש לכם את האופציה לשלם על הריביות בזמן תקופת ההלוואה (כלומר לעשות את ההלוואה כהלוואת בלון חלקית). אבל זה לא אומר שבהכרח כדאי לכם.
- יש כאן ריבית דריבית כלומר ריבית המחושבת לא רק על הקרן אלא גם על הריבית שהצטברה בתקופה הקודמת.
עלויות משכנתא הפוכה
- יש כמה עלויות בפתיחת משכנתא הפוכה. חלקן חודשיות וחלקן חד פעמיות.
- מה שניתן לראות לאחר שתעברו על הרשימה שסכום העלויות מהווה סכום גבוה מאוד שאפשר להחשיב אותו כשלעצמו הלוואה.
עלויות חד פעמיות
- עלות פתיחת תיק משכנתא הפוכה:
- כעד 2% מגובה ההלוואה או עד (מקסימום) של 8,000 ₪.
- יש לכם 2 אופציות:
- לשלם בעת פתיחת התיק עם פריסת תשלומים.
- להוסיף זאת לתשלום הסופי בעת פירעון המשכנתא, כלומר אחרי שהלווים ילכו לעולמם.
- נציין שבכל אופציה אז הסכום צמוד למדד המחירים לצרכן. אפילו כשמשלמים תשלומים בתחילת התקופה.
- בניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה אין מקום למיקוח, וזאת מהסיבה שאם אתם הגעתם למצב שאתם לוקחים משכנתא מסוג זה היא בגלל שאין לכם כסף בכלל ממקור אחר ולכן אין לכם בכלל כוח פיננסי.
- וגם שלא תעשו משכנתא כזו בכזאת קלות דעת וגם בגלל הרווחיות, מן הסתם.
- כעד 2% מגובה ההלוואה או עד (מקסימום) של 8,000 ₪.
- תשלום לעו"ד:
- עלות של 0.5% מערך הדירה או מקסימום של 5,000 ₪ ללא מע"מ (נגיד 6,000 ₪ כולל מע"מ).
- העו"ד אמור להתמקצע במשכנתאות הפוכות ולהסביר לכם במדויק מה יקרה לדירה ולאיזה משכנתא אתם לוקחים, כך שלא יהיה ספקות לגבי מהות של העסקה.
- העו"ד אמור להחתים אתכם בפניו על חוזה המשכנתא ואת השאירים/ילדים שלכם על הצהרה שאתם הולכים לקחת את משכנתא הפוכה.
- אם במידה ויש שוכרים בדירה אז גם הם צריכים לחתום בפני העו"ד שהם חייבים לצאת מהנכס אם במידה והלווים של המשכנתא ילכו לעולמם.
- כמובן, שהעו"ד חייב לראות במו עיניו שהלווים, השאירים(אם יש) והדיירים(אם יש) הם אלו שחתמו על החוזה של המשכנתא.
- עלות של 0.5% מערך הדירה או מקסימום של 5,000 ₪ ללא מע"מ (נגיד 6,000 ₪ כולל מע"מ).
- עלות שמאי:
- עלות של 1,700 ₪ (אם זה נכסים מעל 3 מיליון ויותר אז יכול להיות תשלמו אפילו עוד יותר).
- הגוף המלווה מחשב את הסכום שמגיע לכם ע"י ערך הבטוחה שאתם מביאים לו, וזה מן הסתם הנכס שלכם.
- השמאי שאתם מזמינים חייב להיבחר מתוך רשימה שהגוף המלווה נותן לכם, רשימת שמאים שהגוף המלווה סומך עליהם.
- עלות של 1,700 ₪ (אם זה נכסים מעל 3 מיליון ויותר אז יכול להיות תשלמו אפילו עוד יותר).
עלויות חודשיות
למשכנתא הפוכה אין החזר חודשי בכלל וזה מה שהופך אותה כדאית ללווים מסוימים.
אבל, לא למהר, כי יש עלויות חודשיות שכן משלמים עליהם:
- ביטוח הנכס (בית/דירה) לטובת הגוף המלווה: (חובה)
- מכיוון שהנכס מהווה את הבטוחה לכך שתשלמו את ההלוואה אז הגוף המלווה מחייב אתכם לעשות ביטוח מבנה למשכנתא לטובת הגוף המלווה כך שיהיה ניתן לשקם את הבית אם במידה וכאשר חס וחלילה יקרה לנכס משהו.
- נציין שחייב להיות כיסוי של רעידת אדמה בתוך הפוליסה של ביטוח המבנה.
- שוב, אין צורך בביטוח חיים למשכנתא על הלווה כי הגוף המלווה מסתמך על החיים שלכם. אבל, כן חובה ביטוח נכס.
- מכיוון שהנכס מהווה את הבטוחה לכך שתשלמו את ההלוואה אז הגוף המלווה מחייב אתכם לעשות ביטוח מבנה למשכנתא לטובת הגוף המלווה כך שיהיה ניתן לשקם את הבית אם במידה וכאשר חס וחלילה יקרה לנכס משהו.
- דמי ניהול: (אופציונלי)
- עבור כל חודש יש לשלם לגוף המלווה דמי ניהול שכרגע עומדים על 75 ₪. דמי הניהול האלו צמודים למדד ככה שערך התשלום לא ישחק.
- אבל, אתם גם יכולים לדחות את תשלום דמי הניהול לזמן פירעון המשכנתא שזה אחרי שהלווים הלכו לעולמם. הגוף המלווה יקבל את תשלום דמי הניהול אחרי שהוא ימכור את הנכס.
- הצטברות דמי הניהול בסוף התקופה יכולה להגיע בסופו של דבר לסכום מאוד גבוה!!! כפי שתראו בדוגמא.
- אם תבחרו לשלם את דמי הניהול בסוף התקופה אז תדעו שדמי הניהול צובר מדדים, גם מהחודש הראשון של ההלוואה.
- זאת אתם משלמים בגלל שיש דיווחים שנתיים ויש הוצאות ניהול המשכנתא ההפוכה.
- עבור כל חודש יש לשלם לגוף המלווה דמי ניהול שכרגע עומדים על 75 ₪. דמי הניהול האלו צמודים למדד ככה שערך התשלום לא ישחק.
- לשלם רק את הריביות כל חודש: (אופציונלי)
- יש לכם אפשרות במהלך חיי המשכנתא ההפוכה לשלם רק את הרביות חודש בחודשו. זה לא חובה, זה גם לא אומר שכדאי.
- את הקרן אי אפשר לשלם, כי מכאן מתחיל כל העניין של הרווחיות לגוף המלווה.
- אם אתם רוצים הרחבה על הריביות לכו לחלק של ריביות משכנתא הפוכה.
כעת, אם היה ואמרתם בראש שלכם שאתם יכולים לעשות החזר חודשי בזמן ההלוואה אז אתם צריכים להבין שמשכנתא הפוכה אינה בשבילכם. אתם צריכים אלטרנטיבה אחרת.
אבל אם אין לכם אלטרנטיבה אחרת אז תשמרו בצד את הסכומים שאתם יכולים להרשות לעצמכם ותעשו פירעון מוקדם חלקי למשכנתא ההפוכה שלכם.
פירעון של הקרן עדיף מתשלום של הריביות. זה יוריד לכם באופן משמעותי את עלויות המשכנתא ואולי אפילו הנכס יישאר לשארים והם יצטרכו לשלם רק ריבית חלקית.
- יש לכם אפשרות במהלך חיי המשכנתא ההפוכה לשלם רק את הרביות חודש בחודשו. זה לא חובה, זה גם לא אומר שכדאי.
אל תשכחו, בנוסף לביטוח הנכס למשכנתא,יש לשלם את הוצאות הדירה השוטפות: ארנונה, וועד דיירים (אם יש), מים, חשמל וגז.
חישוב משכנתא הפוכה עם דוגמא
- אחרי כל ההסבר על העלויות והריביות של משכנתא הפוכה, הגיע הזמן להבין איך מחשבים.
- אז החישוב הוא מאוד פשוט. נעזרים במחשבון המשכנתא של האתר – משכנתאון.
- כאשר עושים את החישובים יש לא להתייחס בכלל לנתוני ההחזר החודשי. כזכור במשכנתא הפוכה אנחנו מקבלים גרייס מלא.
- רק הסכום הכולל של המשכנתא מהווה לנו אינדיקציה למשכנתא עצמה.
דוגמא
כעת נניח כמה הנחות עבור הדוגמא למשכנתא הפוכה: (נציין שזה דוגמא ממשית לכל דבר)
- נניח שהגיל הצעיר מבין שני בני הזוג הוא 67.
- סכום המשכנתא שיש לקחת:
- אם היה שמאי בביתכם אז תיקחו את שווי מימוש מהיר של הנכס שהוא נתן לכם ולגוף המלווה, אחרת תיקחו את המחיר של דירה ממוצעת באזורכם פחות 50,000 ₪.
- נניח ששווי הנכס שקיבלתם היא 1,600,000 ₪ (מחיר נכס ממוצע בישראל לצערנו).
- לפי טבלת אחוזי המימון של משכנתא הפוכה לוקחים את המחיר של הנכס ומחשבים ממנה 22% כלומר סכום המשכנתא הוא: 352,000 ₪ (= 100 / 22 * 1,600,000).
- אם היה שמאי בביתכם אז תיקחו את שווי מימוש מהיר של הנכס שהוא נתן לכם ולגוף המלווה, אחרת תיקחו את המחיר של דירה ממוצעת באזורכם פחות 50,000 ₪.
- ריבית שנתית: נניח נתנו לכם ריבית של 5.3%.
- סוג מסלול: כל המשכנתאות ההפוכות הם בלי יוצא מן הכלל הם עם מסלול ריבית קבועה צמודה למדד (ק"צ).
- שיטת החזר: במשכנתאות הפוכות יש שיטת החזר של שפיצר בלבד.
- ריבית מדד: בנק ישראל תמיד שואף שריבית המדד השנתית תהיה 3%, למרות שהוא בשפל כעת 0.1% בעת כתיבת מאמר זה, לכן נחשב את המסלול עם ריבית זו.
אבל, הפרמטר היחידי שלא ידוע לנו בעת חישוב המשכנתא הוא הזמן.
- כמובן שתמיד עדיף שתחיו באריכות ימים עד 120 אמן.
- מכיוון שאין מגבלה של זמן תצטרכו לעשות כמה חישובים ולהבין כמה אתם תשלמו עבור תקופות שונות של זמן.
- לכן יש לחשב לפי קפיצות של 5 שנים עד השנה ה-30.
לא לשכוח את העלויות הנוספות, שבהס"כ זה תוספת של 14,000 ₪:
- שמאי – 1,700 ₪
- עו"ד – 5,000 ₪
- דמי פתיחת תיק 8,000 ₪
הערות: את דמי הניהול למשכנתא נחשב עבור כל תקופת זמן בנפרד ואת ביטוח הדירה על הנכס לא נכלול בתוך הסכום לחישוב כי ביטוח דירה עושים בלי קשר למשכנתא הפוכה!!!.
חשוב לזכור, שמשכנתא הפוכה לוקחים לתקופה ארוכה של זמן של לפחות 10 שנים. ואם אתם חושבים לקחת משכנתא הפוכה לכמות שנים קטנה יותר אז תנסו חלופות אחרות.
| דוגמא לחישוב משכנתא הפוכה | |||
| זמן המשכנתא | תוצאת משכנתא (קרן + ריבית) | דמי ניהול | סה"כ (קרן + ריבית + דמי ניהול + עלויות נוספות) |
| חישוב לפי 5 שנים | 432,562 ₪ (ראו במחשבון) | 4,500 ₪ (= 5 * 12 * 75) | 460,562 ₪ |
| חישוב לפי 10 שנים | 528,968 ₪ (ראו במחשבון) | 9,000 ₪ (= 10 * 12 * 75) | 551,968 ₪ |
| חישוב לפי 15 שנים | 644,356 ₪ (ראו במחשבון) | 13,500 ₪ (= 15 * 12 * 75) | 671,356 ₪ |
| חישוב לפי 20 שנים | 781,941 ₪ (ראו במחשבון) | 18,000 ₪ (= 20 * 12 * 75) | 813,941 ₪ |
| חישוב לפי 25 שנים | 954,424 ₪ (ראו במחשבון) | 22,500 ₪ (= 25 * 12 * 75) | 990,924 ₪ |
| חישוב לפי 30 שנים | 1,139,060 ₪ (ראו במחשבון) | 27,000 ₪ (= 30 * 12 * 75) | 1,180,060 ₪ |
מסקנות על הדוגמא
- הרבה כסף!!!
- אתם מבינים עכשיו למה משכנתא הפוכה היא האפשרות האחרונה שיש לחשוב עליה כאשר רוצים לקחת הלוואה?
- לשם המחשה, תשוו את המשכנתא עבור כל תקופת זמן אבל עם מסלול קבועה לא צמודה (קל"צ), ותבינו כמה המשכנתא הזו לא טובה.
- קחו בחשבון שמדד שנתי של 3% זה עוד בגדר מצב טוב, כי המדד יכול להיות הרבה יותר גבוה!!!
תהליך לקיחת משכנתא הפוכה
- שלב 1: לראות אם אין לכם אלטרנטיבה אחרת לקבלת הלוואה ושאתם עומדים באלו שההלוואה מתאימה להם. בדיקה זאת אתם עושים אותה באופן אישי.
- שלב 2: פגישת ראשונית בשביל ייעוץ, בירור זכאות, הגשת מסמכים ראשוניים וקבלת אישור עקרוני:
- צילומי ת.ז עם ספח של שני הלווים.
- אישור חשבון עם חותמת שכולל את פרטי החשבון שאליו יעבירו את הכסף (מספר בנק, מספר חשבון, מספר סניף הבנק וכתובתו).
- חשבונות של ארנונה, מים וחשמל זאת בשביל לדעת שאכן יש אישור מהעירייה על כך שניתן לעשות משכון על הנכס ואין חובות עליה חובות.
- אישור עירייה על היעדר חובות על הנכס של חשבונות (כל עירייה וההליך שלה – חפשו בגוגל את שם העיר בה אתם גרים והמונח "היעדר חובות").
- אם יש משכנתא קיימת על הדירה אז יש להתקשר לגוף המשכנתאות המלווה ולבקש דוח החזרים חודשיים ויתרת סילוק.
- תנועות עו"ש של 3 חודשים אחרונים – זאת כדי לראות תחילה שהחשבונות באמת שלכם ודבר שני בשביל לראות את ההוצאות שלכם – הלוואות, משכנתא וחשבונות לדירה.
- שלב 3: הזמנת שמאי להערכת שווי מימוש מהיר של הנכס. בין היתר השמאי יוציא מסמכים של תיק בית משותף, היתרי בניה וכו'. (תשלום בעת קבלת המשכנתא).
- שלב 4: עשיית ביטוח מבנה למשכנתא (בלבד) לטובת הגוף הלווה.
- שלב 5: משכון הנכס בגופים הרלוונטיים: רשם המשכונות, רישום הערת אזהרה בטאבו.
- שלב 7: מציאת ובחירת עורך דין מטעמכם המתמחה משכנתאות הפוכות. (תשלום בעת קבלת המשכנתא)
- שלב 8: החתמה של הלווים, השאירים (אם יש) ושוכרי הדירה (אם יש) וכל מי שגר בדירה חוץ ממכם (אם יש) על חוזה המשכנתא ההפוכה וכל המסמכים הנלווים בפני העו"ד ושליחת כל המסמכים לגוף המלווה.
- שלב 9: קבלת ההלוואה מהגוף המלווה באופן שבו תבחרו: לאורך החיים או באופן חד פעמי (ישירות לחשבון). וכמובן תשלום לעו"ד ושמאי.
מי נותן משכנתא הפוכה?
- עד לפני כמה זמן החברה היחידה שנתנה אפשרות למשכנתא הפוכה היא חברת כלל משכנתאות. והיא עדיין נותנת אותה עכשיו. משכנתא הפוכה כלל:
- אבל מאז אוקטובר 2020 גם חברת הראל ביטוח נותנת אותה (זה בשיתוף פעולה עם כלל ככל הנראה):
- יש חברה נוספת שנותנת אפשרות לבני 60+ לקחת משכנתא והיא חברת מזרחי טפחות למשכנתאות אבל זה לא משכנמתא הפוכה אלא זה משכנתא פנסיונית ויש לה חוקים משלה:
- הבדל עיקרי שאתם מתחילים להחזיר את הכסף 15 שנה אחרי לקיחת המשכנתא בניגוד למשכנתא הפוכה שבו אתם מתחילים לשלם רק לאחר שאתם הולכים לעולמכם שזה בסופו של היום "בלי הגבלה".
- תתיעצו עם יועץ משכנתאות פרטי כדי להבין מה כדאי לכם לקחת.
- הבדל עיקרי שאתם מתחילים להחזיר את הכסף 15 שנה אחרי לקיחת המשכנתא בניגוד למשכנתא הפוכה שבו אתם מתחילים לשלם רק לאחר שאתם הולכים לעולמכם שזה בסופו של היום "בלי הגבלה".
- בעבר היו שחקנים נוספים בשוק המשכנתאות ההפוכות: בנק מזרחי טפחות וחברת בנק דיסקונט למשכנתאות בשיתוף עם חברת "בית מניב".
- סוג זה של הלוואה נכנסת לשוק ההלוואות. וללקוח יש שתי אופציות אם הוא רוצה הלוואה: לקחת אותה או לקחת הלוואה אחרת בתנאים מועדפים.
- ראו את הסעיפים למי מתאים משכנתא הפוכה ואת האלטרנטיבות למשכנתא הפוכה העומדות בפניכם ואח"כ תחליטו בעצמכם האם הלוואה זאת כדאית לכם או לא.
חיפוש "משכנתא הפוכה" בגוגל באתרי בנקים למשכנתאות
- באופן עצמאי, חפשו בגוגל "משכנתא הפוכה" והבנק הרצוי, ותופתעו לגלות שאין מענה להלוואות של משכנתאות הפוכות בבנקים למשכנתאות.
- על מנת, להקל על החיפוש, בפניכם טבלה שמאגדת את כל הבנקים למשכנתאות עם לינקים לחיפושים בגוגל פר בנק למשכנתאות.
- החיפוש עצמו נעשה בתוך הלינק כך שאין צורך לעבור פר בנק בגוגל ולעשות חיפושים. מספיק ללחוץ על הלינקים ולראות האם יש תוצאות או לא.
- אם יש תוצאה בתוצאות חיפוש עבור בנק מסוים אז בבקשה ציינו זאת בחלק התגובות למטה. כדי שגם אחרים ידעו.
| חיפוש "משכנתא הפוכה" בגוגל פר בנק למשכנתאות | ||
|
|  |
| חיפוש בגוגל באתר – בנק הפועלים | ||
 |  | |
| חיפוש בגוגל באתר – בנק הבינלאומי | חיפוש בגוגל באתר – בנק אגוד | חיפוש בגוגל באתר – בנק טפחות |
 | ||
| חיפוש בגוגל באתר – בנק לאומי | ||
חיפוש "משכנתא הפוכה" בגוגל באתרי חברות ביטוח
- אותו דבר, כמו שעשיתם לחיפוש בגוגל על בנקים למשכנתאות, אתם יכולים לעשות עבור חיפוש לחברות ביטוח.
- טבלה זאת מאגדת את כל חברות הביטוח ואת הקישורים שלהם לחיפוש בגוגל בתוך האתר שלהם עבור משכנתא הפוכה.
- אם מצאתם תוצאות בעת החיפוש אז בבקשה תרשמו אותם בתגובות שאחרים יוכלו לדעת שיש להם עוד אופציות.
| חיפוש "משכנתא הפוכה" בגוגל פר חברת ביטוח | ||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|  |
| חיפוש בגוגל באתר – מנורה מבטחים | חיפוש בגוגל באתר – הכשרה | |
 |
| |
| חיפוש בגוגל באתר – ביטוח חקלאי | ||
מיחזור משכנתא הפוכה
מיחזור משכנתא הנו תהליך שעושים משכנתא חדשה במקום הקיימת.
בניגוד למיחזור משכנתא רגילה/ישירה במיחזור משכנתא הפוכה לא ניתן לשנות את סוג המסלול. זה עדיין ריבית קבועה צמודה (ק"צ) ויש רק מסלול אחד, לכן אין הרבה משחקים פה.
בלי קשר תצטרכו לעשות מיחזור משכנתא הפוכה כאשר:
אם אתם רואים שהגוף המלווה נותן ריביות נמוכות יותר או נכנסו עוד חברות מתחרות בשוק המשכנתאות ההפוכות אז תקפצו לגוף המלווה ותנסו לראות איזה ריבית אתם יכולים להשיג.
גם במשכנתא זו ניתן לעשות מיחזור ואולי אפילו יהיה כדאי, כי כרגע הריביות בה גבוהות יחסית לשוק המשכנתאות.
מה שחשוב במיחזור הוא לעשות חישוב לראות האם המיחזור כדאי לאחר שינוי הריבית.
לראות האם לאחר החזרת כל המשכנתא הקודמת והחלפתה עם הריבית החדשה האם זה כדאי.- אם במידה ותמכרו את הנכס ועדיין תרצו להעביר את המשכנתא ההפוכה לנכס החדש.
- תרצו להגדיל את סכום ההלוואה.
יש דבר אחד משותף לכל הסעיפים והוא: תשלום לשמאי שיבדוק את ערך הנכס לביצוע הפעולה המבוקשת.
פירעון משכנתא הפוכה
איך שלא תרצו, כל הלוואה מועדת לפירעון ובפרט משכנתא הפוכה.
גודל הסכום שיש לפרוע כולל: קרן המשכנתא (שצברה מדד) + ריביות (שצברו מדד) + עלות פתיחת תיק משכנתא (שצבר מדד) + דמי ניהול חודשיים (שצברו מדד).
יש כמה מצבים בהם אתם יכולים לפרוע ויש גם מצבים בהם הגוף המלווה מחייב לפרוע את המשכנתא:
- במצב בו הלווים (בני הזוג) הלכו לעולמם:
- במצב זה הגוף המלווה דורש מהשאירים עד שנה מאז שהלווה האחרון נפטר להביא את הכסף של ההלוואה.
- זאת אומרת, תכלס, השאירים צריכים להחליט מה הם עושים עם הדירה.
- אם אין בידי השארים את הכסף או אם במידה ואין שאירים, הגוף המלווה ימכור את הבית במחיר של ערך הנכס למימוש מהיר ששמאי המקרקעין ייתן באותה התקופה.
- תזכרו, שיש לגוף הלווה את האפשרות לעשות זאת כי חתמתם אתו על חוזה בהתחלה.
- אם נשאר סכום מעבר לסכום שהגוף המלווה היה אמור לקבל אז השאירים יקבלו את ההפרש.
- נציין, בזמן של שנת ההחלטה שניתנת לשאירים, המשכנתא נמשכת לכן יהיה הצטברות נוספת של ריביות.
- במצב זה הגוף המלווה דורש מהשאירים עד שנה מאז שהלווה האחרון נפטר להביא את הכסף של ההלוואה.
- מכירת הנכס:
- אם במידה הלווים (או השאירים לאחר פטירת הלווים) מוכרים את הדירה אז הגוף המלווה מחייב את הלווים/שאירים לקבל את כספו.
- אלא אם כן אתם רוצים להמשיך את המשכנתא ההפוכה על הנכס חדש שתקנו (שזה דורש כמה פעולות כמובן).
- אם במידה הלווים (או השאירים לאחר פטירת הלווים) מוכרים את הדירה אז הגוף המלווה מחייב את הלווים/שאירים לקבל את כספו.
- מעבר לדיור מוגן:
- אם במידה ותעברו לדיור מוגן או בית אבות אז הגוף המלווה ידרוש ממכם להחזיר את ההלוואה עד 5 שנים מאז שעזבתם את הנכס.
- מצב זה אומר לגוף המלווה שאתם כבר בחיים אחרים מחוץ לנכס ואתם צריכים כסף רב בשביל לממן לחיות בדיור המוגן למשך עוד שנים.
- אם יש לכם את הכסף לשלם לדיור מוגן אז הגוף הממן אומר שעדיף הכסף הזה ילך לטובתי אחרת יש לכם צורך לממן את הדיור המוגן אז הפתרון הכי טוב זה מכירת הנכס.
- אם במידה ותעברו לדיור מוגן או בית אבות אז הגוף המלווה ידרוש ממכם להחזיר את ההלוואה עד 5 שנים מאז שעזבתם את הנכס.
- פירעון מוקדם:
- אתם יכולים לפרוע את ההלוואה בכל חיי המשכנתא ע"י עשיית פירעון מוקדם חלקי/מלא של ההלוואה.
- ניתן לפרוע משכנתא הפוכה מתי שרוצים ובלי עמלת פירעון מוקדם.
- התנאי היחידי לפירעון הוא שיהיה סכום מינימלי של 50,000 ₪.
כזכור, ניתן לשלם על הריביות בלבד במהלך חיי המשכנתא כהחזר חודשי אבל זה לא כדאי. עדיף להחזיר את הקרן תחילה ולאחר ששילמתם את כל הקרן אז לשלם את הריביות.
אתם יכולים להחזיר את הקרן בלבד ולהשאיר את הריביות לבסוף. למרות שהריביות גם יצברו מדדים עדיין תמיד טוב להחזיר את הקרן תחילה כי אחרי זה לא יצטברו ריביות נוספות.
- אתם יכולים לפרוע את ההלוואה בכל חיי המשכנתא ע"י עשיית פירעון מוקדם חלקי/מלא של ההלוואה.
יש דבר אחד שמשותף לכל הסעיפים:
- אם יהיה מצב שבו הסכום שיש להחזיר במועד הפירעון גדול מערך הדירה בתקופת הפירעון אז הילדים/השאירים לעולם לא יצטרכו לשלם על ההפרש הנותר כי הגוף המלווה יוריד את הסכום לערך הדירה במועד הפירעון.
- הלוואה שעומדת בדרישה הנ"ל נקראת הלוואה ללא זכות חזרה – non-recourse.
אלטרנטיבות למשכנתא הפוכה או יותר נכון לגיל הזהב
- משכנתא לכל מטרה: (האופציה הכי טובה)
- במשכנתא לכל מטרה אתם מקבלים סכום כסף גדול (עד 50% מערך הנכס) תמורת משכון הנכס שלכם.
- במשכנתא זו יש החזר חודשי אבל זה לא משנה, כי אתם לא תבזבזו סכום גבוה בשנייה אחת.
- אתם יכולים לפרוש את הסכום הכולל שמגיע לכם על פני מספר חודשים ואף שנים רב, לסוג של קצבה ובנוסף תשלמו החזר חודשי שאין שום דבר רע בזה.
- כלומר ההלוואה משלמת את עצמה!!!
- ברגע שבו ייגמר הכסף אז תחשבו שוב מה לעשות.
- אולי תגדילו שוב את סכום ההלוואה לתקרת המשכנתא לכל מטרה, שהרי החזרתם כבר סכום כסף מסוים.
- או אולי תיקחו משכנתא הפוכה וכך בעצם תקצרו את חיי המשכנתא ההפוכה שתכננתם כך שיהיה פחות מה להחזיר.
- ללא ספק האופציה הכי טובה אם יש לכם נכס!!!
- במשכנתא לכל מטרה אתם מקבלים סכום כסף גדול (עד 50% מערך הנכס) תמורת משכון הנכס שלכם.
- למכור את הנכס:
- אם אתם צריכים הוצאות שוטפות למחייה ואין לכם מספיק כסף אז אתם יכולים למכור את הנכס ולעבור לגור במקום שבו יישאר לכם מלא כסף להוצאות שוטפות.
- אם זה בשכירות, שכך יישאר לכם הרבה מאוד כסף עד לרמה שאפשר לעבור לדיור מוגן. כי בכל זאת אתם תמכרו נכס ששווה במציאות של ימנו מיליון+.
- או בין אם זה קניית נכס בסכום קטן יותר ומותאם בדיוק אל הצרכים שלכם שישאיר לכם הרבה מקום לחופש כלכלי.
- אופציה זו קשה מבחינה רגשית, ואפשר להבין למה לא תבחרו אותה למרות שהיא נכונה.
באופציה זו תהיה לכם מימון שיאפשר לכם להתקיים הכי הרבה זמן.
- אם אתם צריכים הוצאות שוטפות למחייה ואין לכם מספיק כסף אז אתם יכולים למכור את הנכס ולעבור לגור במקום שבו יישאר לכם מלא כסף להוצאות שוטפות.
- לחיות על הפרשי שכירויות:
- לעבור לגור בדירה עם גובה שכירות קטנה עד כמה שאפשר ולהשכיר את הנכס הקיים שהשכירות שלו עולה יותר.
- נגיד יש לכם נכס שהשכירות שלו (בהשערה) היא 5,000 ₪ ואתם יכולים לחיות בדירה עם שכירות של 3,000 ₪ אז יהיה לכם 2,000 ₪ תוספת לשכירות.
- תחשבו שבסופו של יום אתם זוג וכל הילדים עזבו את הבית וכעת אתם לא צריכים הרבה, אז תוכלו לחיות מהפרש שכירות זה בנוסף לפנסיה שלכם.
- בדומה לאופציה הקודמת, גם זו אופציה קשה מבחינה רגשית שהרי אתם עוזבים נכס שנקשרתם אליו.
- לעבור לגור בדירה עם גובה שכירות קטנה עד כמה שאפשר ולהשכיר את הנכס הקיים שהשכירות שלו עולה יותר.
- לחיות מהנכסים הפיננסים הקיימים:
- אם יש לכם חסכונות, תיקי השקעות, קרן השתלמות, פנסיה (עד ההגבלה שניתן למשוך) ועוד.
- משכנתא הפוכה היא הוצאה מאוד גדולה. אם ברצונכם בשלב מסוים להחזיר אותה או להוריש את הדירה לשאירים אז עדיף לחיות מהתשואות ומהכסף שיושב לו סתם.
- אם יש לכם חסכונות, תיקי השקעות, קרן השתלמות, פנסיה (עד ההגבלה שניתן למשוך) ועוד.
- להשכיר חלקים מסוימים בנכס:
- מכיוון שחוץ ממכם לא גרים בבית עוד אנשים אז יש לכם חלקים בבית שאינם מאוכלסים וניתן להשכיר אותם למשל: חדר, מרתף, מחסן, גג.
- למרות שיש אי נעימות בהכנסת בנאדם זר לבית ועוד לחיות אתם, אבל יהיה לכם את היכולת לעמוד בהוצאות החודשיות.
- מי יודע אולי יהיה כימיה טובה או זה פשוט ימלא את החלל באנשים וייתן הרגשה טובה.
- מכיוון שחוץ ממכם לא גרים בבית עוד אנשים אז יש לכם חלקים בבית שאינם מאוכלסים וניתן להשכיר אותם למשל: חדר, מרתף, מחסן, גג.
- למצוא עבודה:
- זה ברור שבגילכם כבר יותר קשה לעבוד אבל כאשר ההוצאות החודשיות לא מאפשרות זאת אז לפעמים אין ברירה.
- למצוא עבודה חלקית שלא דורשת עבודה פיזית או עבודה פיזית קלה, כגון: שירות לקוחות, טלמיטינג, קופאים, פקידים ועוד.
- זה ברור שבגילכם כבר יותר קשה לעבוד אבל כאשר ההוצאות החודשיות לא מאפשרות זאת אז לפעמים אין ברירה.
- הלוואות ממשפחה וחברים:
- לפעמים אין ברירה ויש לבקש מהמשפחה והחברים הקרובים הלוואות שניתן להחזיר אותם מאוחר יותר.
- כאן בניגוד להלוואות מגופים שאתם לא מכירים, אין החזר חודשי אבל יש אי נעימות רבה. בהלוואה זו אתם יכולים להחזיר מתי שבאמת תוכלו.
- לפעמים אין ברירה ויש לבקש מהמשפחה והחברים הקרובים הלוואות שניתן להחזיר אותם מאוחר יותר.
- הלוואות מגופים שונים:
- הלוואות בנקאיות והלוואות חוץ בנקאיות (הלוואות חברתיות, חברות כרטיסי אשראי).
- אין ברירה לפעמים ועדיף לקבל הלוואה גדולה שבה אתם משלמים כל חודש החזר חודשי אבל אתם לא מבזבזים אותה בבת אחת.
- סוג של קצבה שתספיק לכם נגיד עד 2 שנתיים, עד שתצליחו להשיג מימון טוב ויציב יותר או עד שתצאו מהמצב הפיננסי הלא מספק שנקלעתם אליו.
- אם יש בעיות לקבל את ההלוואות על שמכם בגלל המצב הפיננסי ואי יכולת המשך עבודה אז שהלוואות אלו יילקחו על ידי הילדים שלכם או השאירים.
- הלוואות בנקאיות והלוואות חוץ בנקאיות (הלוואות חברתיות, חברות כרטיסי אשראי).
יתרונות משכנתא הפוכה
- אין החזר חודשי.
- הנכס נשאר עדיין בבעלותכם.
- החזרת ההלוואה לאחר שמיציתם את החיים, שהם יותר יקרים מכסף ומהלחצים שכסף יוצר.
- אין ביטוח חיים למשכנתא.
- אין צורך במצב כלכלי טוב או יציב בשביל בטחונות לקבלת ההלוואה.
- אין צורך בערבים (הערב היחידי הוא הנכס).
- ניתן לקבל אותה במהירות.
- מאפשרת הלוואה לכל מטרה (גם טיול בכל העולם).
חסרונות וסיכונים של משכנתא הפוכה
- הלוואה יקרה:
- הצמדה לאורך זמן – סופג מדדים
- ריבית גבוהה יחסית
- עלויות הקמה גבוהות
- תשלום על דמי ניהול שמצטבר לאורך זמן
- פשוט יקר
- אפשר לאבד את הנכס כתוצאה ממשכנתא זו. לכן, לא יהיה מה להוריש לילידים/שאירים.
- תקרה נמוכה ולא מספקת – ייתכן שהכסף שניתן להשיג במשכנתא זו לא תספיק למימון הוצאות שוטפות עד סוף ימי חייכם.
שאלות ותשובות נוספות
| שאלה | תשובה |
| האם יש מס הכנסה על ההלוואה כתוצאה מהכנסה נוספת בנוסף לפנסיה? | ממש לא. זה נכס שלכם שקניתם אותה לאחר מסים. |
| מה קורה כאשר רוצים לעבור מהבית? | תלוי לאיזה צורך:
|
| האם המשכנתא הקיימת שיש לי כרגע לא תפריע לי בלקיחת משכנתא הפוכה? | היא כן. לכן הגוף המלווה של ההפוכה קודם כל מסלק את המשכנתא הנוכחית. לא משנה אם היא לצורך דיור או לצורך כל מטרה. רק לאחר מכן משחרר לכם את הכספים הדרושים. וזה שיהיה לגוף המלווה את הבעלות משכנתא יחידה על הנכס (כלומר שלא יהיה בעלות ברמת דרגה שנייה בשפה המקצועית). |
טיפים למשכנתא הפוכה
- תעברו על כל אלטרנטיבה אפשרית. אם לא מצאתם אז תיקחו משכנתא הפוכה.
- תיקחו משכנתא לכל מטרה בהתחלה ועד שיגמר לכם הכסף בהוצאות המשכנתא לכל מטרה תכסו את הכסף הזה במשכנתא הפוכה.
- אם אתם בכל זאת אתם רוצים להשאיר את הנכס לילדים וגם אם יש לכם את היכולת לשים כסף בצד אז תוכלו בשלב מסוים לעשות פירעון מוקדם חלקי לקרן המשכנתא ובכך לצמצם את הריביות (עדיף שתשלמו את הקרן ולא את הריביות).
- היורשים יכולים לקחת משכנתא לכל מטרה מגוף מלווה אחר במועד הפירעון של הנכס אם במידה סכום ההלוואה הסופית היא 50% מערך הנכס ולאחר מכן להשכיר את הנכס ושהיא תשלם את עצמה.
לסיכום
- משכנתא הפוכה היא משכנתא מאוד מפתה מצד אחד, כי אין החזר חודשי, אבל מצד שני אפשר לאבד את הבית (מה שנקרא את "התחתונים").
- הריביות, ההצמדה ועלויות הפתיחה לא עושות אותה כל כך אטרקטיבית אם אתם חושבים להשאיר את הדירה לילדים (או לשאיריכם).
- הכי מומלץ זה להתרחק ממנה כמו אש!!!
- רק מי שבאמת נקלע למצב שהוא צריך אותה או שאין לו למי להוריש את הנכס אז כדאי לעשות אותה.
- אם יש לכם שאלות בראש לגבי סוג המשכנתא הזאת אז תשאלו אותה בתגובות. נשמח לדעת ולשמוע בתגובות על אנשים שלקחו את המשכנתא הזו ולמה הם לקחו אותה.
כתבות מעולות ומכימות יישר כוח.
שלום. האם ניתן לקבל משכנתא הפוכה על נכס בתהליך תמא פינוי בינוי
שלום יוסף:
זה לא משנה איזה סוג משכנתא זה, הפוכה או רגילה.
ניתן לקבל משכנתא כלשהי (גם הפוכה) בפרוייקט שנמצא בתמא או פינוי בינוי.
התהליך מצריך בירוקרטיה נוספת והיקפית יותר.
כל מקרה לגופו, אז עדיף שתיגש לחברות שנותנות את המשכנתא שאתה מעוניין בו
ותראה מה הדרישות שלהם.
בהצלחה
שלום,
בסיומם של 15 שנה ללקיחת המשכנתא ההפוכה ,מה יותר משתלם :
לחסוך כל חודש ולפרוע את הקרן במנות של 50,000 ש"ח כל פעם ,
או:
לשלם את הריבית מדי חודש בחודשו ?
שלום נמרוד:
כמה שיותר מהר לשלם את הריביות ולא לחכות, כי אחרת תשלמו יותר ריביות משכנתא.
תשלמו גם על הדרך את הקרן כדי שירד לכם הריבייות מהסכום שנותר מה-50,000.
במשכנתא הפוכה קורה מצב שהריביות הופכות להיות הקרן שיש לשלם ועל זה צוברים ריביות נוספות.
בכלל עדיף שתשלמו בזמן משכנתא הפוכה את הריביות לפחות כדי שיהיה פחות לשלם בעתיד כאשר יסתיים לכם המשכנתא ההפוכה
בהצלחה
שלום..האם כאזרח ותיק שמתקיים על השלמת הכנסה,אך בעל דירה,האם באפשרותי לקחת משכנתא הפוכה לשיפוץ הבית לעת זקנה-ועדיין לא לאבד את זכותי להשלמת הכנסה?(אין לי פנסיה או כל הכנסה אחרת)האם עלי לידע את בטוח לאומי בפרוצדורה של לקחית המשכנתא ההפוכה ומעבר הכסף מחשבוני למשפצים?שהרי המשכנתא תיכנס לחשבוני באופן זמני עד שתועבר למשפצים.
שאר הדירה תשמש אותי למגורים והזדקנות בכבוד. אודה לתשובתכם
שלום פלד:
לקיחת חוב אינה אמורה לפגוע בזכויות שלך.
גם לא במשכנתא ההפוכה.
בגלל שזה דירה למגורים אז לא אמור להוות בעיות.
אם זה דירה נוספת מלבד המגורים אז היית כבר צריך לדווח עליה ולפי זה היו צריכים לתת לך את הקצבה.
וגם אז לא אמור להוות בעיה
בקשר למעבר הכסף אז תיקח אותו רק כאשר אתה מתחיל לשלם למשפצים.
אתה יכול לקחת את המשכנתא בחלקים.
תקרא על משכנתא לשיפוץ
אם אתה מתלבט האם לידע או לא אז פשוט יש להתקשר אל ביטוח לאומי.
או מישהו שקרוב או חבר יתקשר וישאל.
בהצלחה
האם יש מצב שאם הנכס בסופו של יום יהיה שווה פחות מהסכום לפירעון, היורשים יצטרכו לשלם את היתרה, או שמה שהנכס שווה זה המקסימום שהבנק יכול לקבל
שלום דור:
זה משכנתא נון ריקורס כלומר שווי הנכס לאותו זמן עתידי זה מה שהגוף המלווה יקבל.