הגדלת משכנתא [הרחבת/תוספת משכנתא] והקטנת משכנתא

הרבה אנשים רוצים הגדלת משכנתא (הרחבת משכנתא/תוספת משכנתא) לצורך מימון צרכים אחרים.

השאלה היא מה העלות של תוספת משכנתא? ואיך עושים אותה בצורה נכונה? ובאילו מצבים אפשר לעשות אותה? ומה זה אומר במצבים שונים?

כמובן שנדבר על הקטנת משכנתא כדי להשלים את כל התמונה המלאה למרות שמעט מאוד רוצים פעולה כזאתי.

קיצורי דרך בדף

מה זה הגדלת משכנתא (=הרחבת/תוספת משכנתא)?

יש שני מצבים בו אנשים מתכוונים שהם רוצים להגדיל את המשכנתא אבל לא במפורש מבינים מה הכוונה ואיזה משמעות עומדת מאחורי ההגדלה:

• אפשרות 1: הגדלת סכום לפני קניית הנכס:
  • 1.1: אנשים רוצים להגדיל את אחוז המימון למשכנתא לצורך קניית דירה עד לסכום/לגבול/לאחוז מסויים או למקסימום. זה לאו דווקא אומר לאחוז המימון המקסימלי שאפשר, אבל זה גם כולל לפירוש זה. יש כאן שני מצבים:
    • 1.1.1: אנשים רוצים להגדיל את אחוז המימון למשכנתא והם לא ניצלו אותו עד הסוף ביחד עם זאת הם הגיעו למקסימום ההון העצמי הראשוני למשכנתא שברשותם.
    • 1.1.2: אנשים רוצים להקטין את ההון העצמי למשכנתא לרכישת הדירה שיש בבעלותם וזאת כדי להקצות אותן לצורך הוצאות נוספות אחרות שיש להם ובכך להגדיל את אחוז המימון למשכנתא (שעדיין לא מנוצל במלואו כמובן).
  • 1.2: אנשים רוצים להגדיל את ההון העצמי הראשוני שלהם למשכנתא כאשר הם מיצו את כל אחוזי המימון למשכנתא שברשותם למקסימום.
    • זה בתכל'ס משכנתא משלימה/הלוואה משלימה: כלומר אתם לוקחים מימון בנוסף למימון משכנתא.
    • אנשים רוצים להגדיל את ההון העצמי הראשוני שלהם עד לרמה שהם רוצים לקחת משכנתא ללא הון עצמי בכלל.
  • 1.3: אנשים רוצים להגדיל את אחוז המימון למשכנתא המקסימלי (מעל ה-75%/70%/50% שתלוי לפי סוג קנייה) ולקבל משכנתאות מעבר לכך.
    • מתיחת הגבול יכול לקרות במצבים מאוד קיצוניים שתתקים רק אם יש סיוע מהמדינה.
• אפשרות 2: הגדלת סכום המשכנתא אחרי/בזמן/כאשר הנכס כבר ברשותכם:
  • 2.1: כלומר יש לכם כבר משכנתא קיימת (או בכלל אין לכם משכנתא) וגם אחוז המימון שניתן לקבל לא מנוצל עד הסוף ואתם רוצים לקחת משכנתא לצורך/למטרה כלשהי שאתם חפצים.
    • למימון כזה קוראים: משכנתא לכל מטרה.
    • מטרות שאליהן לוקחים מימון כזה: שיפוץ, כיסוי חובות, חופש, קניית דירה נוספת ועוד.
    • אחוז המימון המקסימלי הוא: 50% מערך הדירה בזמנן רגיל, או 70% בזמן הקורונה ולמטרות חשובות.
  • 2.2: יש לכם כבר משכנתא קיימת והגעתם לסכום המימון המקסימלי או שיש לכם משכנתא קיימת ולא הגעתם לסכום המשכנתא המקסימלי או שאין לכם משכנתא בכלל ואתם רוצים יותר מאחוז המימון האפשרי.
    • מימון כזה אפשרי ע"י קבלת משכנתא ממקור חיצוני כלומר: משכנתא חוץ בנקאית, משכנתא חברתית שמאפשרים סכומים גבוהים יותר ממה שמציעים הבנקים למשכנתאות.
    • אם אתם רוצים להשאיר את המשכנתא הקיימת שלכם ורק לקבל תוספת ממקור אחר אז מצרפים את הגוף מלווה נוסף ע"י משכנתא מדרגה שנייה או משכנתא מדרגה שווה (פרי פסו).
    • אחוזי המימון המקסימליים בבנק הם אותו דבר כמו ב2.1 ובמשכנתאות חוץ בנקאיות הן עד 75% מימון.

הערות:

• אם תשימו לב אז כאשר אומרים הגדלת משכנתא בכל מצב אז מתכוונים לסכום כלשהו ולעולם לא מתכוונים להגדלת ההחזר החודשי (שהיא במילא פעולה שמעט מאוד רוצים לעשות ולכן אין כאן בלבול).

איך נעשית הגדלת משכנתא על נכס קיים?

יש כמה דרכים לעשות הגדלת משכנתא על דירה קיימת בבעלותכם והדרך לבחור אותה היא לפי הצרכים שלכם:

1. נטו הגדלת משכנתא קיימת מבלי לשנות את המשכנתא עצמה וגם לא את הבנק הנוכחי.
2. נטו הגדלת משכנתא קיימת מבלי לשנות את המשכנתא עצמה בבנק הנוכחי אבל לעשות משכנתא נוספת על אותו הנכס אצל גוף מממן אחר.
   • כלומר עשיית משכנתא מדרגה שנייה או מדרגה פרי פסו (דרגה שווה) בגוף מממן אחר.
3. הגדלת משכנתא בבנק הקיים עם שינוי המשכנתא הקיימת בבנק הנוכחי באופן חלקי או מלא.
   • כלומר הגדלה עם מיחזור משכנתא פנימי באופן חלקי או מלא.
4. הגדלת המשכנתא בבנק אחר וגם עשיית משכנתא מחדש בבנק אחר.
   • כלומר מיחזור משכנתא חיצוני באופן מלא (כי אתם עוברים בנק ולא ניתן להשאיר חלק מהמשכנתא) בתוספת הגדלה.

הערות:

• לשני הסעיפים האחרונים 3,4 קוראים: מיחזור והגדלת משכנתא ביחד.
• לסעיף 2, יש 2 משכנתאות על אותו הנכס אבל אצל גופים מלווים שונים אחת מהשניה.
  • זה אולי תקף גם לסעיף 4 אם תחליטו לעשות משכנתא בשתי מקומות שונים.

מה כדאי: הגדלת משכנתא או הלוואה חדשה?

• תלוי תחילה בסכום שאותו אתם צריכים ולאחר מכן תלוי בהחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו ואיזה תנאים מביאים לכם בגופי מימון אחרים.
• אם הסכום מעל 150,000 ש"ח אז עדיף לעשות הרחבת משכנתא (או הגדלה ומיחזור) כי זה יקטין את ההחזר החודשי בגלל שבמשכנתא ניתן לקחת לתקופת שנים ארוכה יותר.
• מה לעשות אם זה מתחת ל150,000 ש"ח? כאן יש לבדוק ספציפית לגביכם.
  • אם יש לכם הלוואה מקרן השתלמות או הלוואה מקרן פנסיה או הלוואה מקופת גמל שביחד מגיעים לסכום הנ"ל אז יש לראות איזה תנאים נותנים לכם שם והאם תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים.
  • להלוואות אלו קוראים הלוואות גישור על מוצרים פיננסים שנותנים ריביות טובות.
  • אם אין לכם יכולת לקחת ממקורות הללו כסף אז האופציות שעומדות בפניכם הוא לקיחת הלוואה אחת או שתי הלוואות כדי להגיע לסכום שרציתם או תוספת למשכנתא שהמינימום שתצטרכו לקחת הוא 100,000 ש"ח (ככה נהוג).
  • אם אתם צריכים שתי הלוואות שונות שעוברות את ה-100,000 ש"ח אז כבר עדיף שתעשו תוספת למשכנתא.
  • אם אתם צריכים הלוואה אחת או שתי הלוואות שונות שלא עוברות את ה-100,000 ש"ח אז צריך לראות את תנאי ההלוואות ולהשוות אותן לתנאי המשכנתא והעלויות הנוספות שלה ואולי לקחת סכום גבוה יותר בגלל אילוץ המשכנתא מאשר ההלוואות עצמן.
  • רק אם אתם רואים שמשכנתא פחות טובה אז תיקחו הלוואות אחרות גם מבחינת תשלום הכולל של המימונים וההחזר החודשי. אתם יכולים להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי.
  • בעתיד תדעו שאולי תצטרכו לעשות משכנתא לכיסוי חובות אם במידה ולקחתם הלוואות.

הגדלת משכנתא למטרות מיוחדות (לכיסוי חובות/לרכישת דירה/לשיפוץ)

הגדלת משכנתא לצורך שיפוץ

• יש לשקול האם כדאי לכם לקחת משכנתא לשיפוץ (לינק למדריך המלא) או הלוואה לשיפוץ (לינק למדריך המלא).
• זה מתבטא בסכום שאתם רוצים לשפץ ובכמות המימון שהבנק נותן לכם.
• אם אתם רוצים מעל 50% מימון אז אולי תצטרכו משכנתא מדרגה שנייה וזאת ע"י משכנתא חוץ בנקאית כי רוב הסיכויים שהבנקים למשכנתאות לא יאשרו לכם לקבל עד 70% מימון על שיפוצים, גם לא בתקופת הקורונה.
• אם במידה והלכתם על משכנתא זו, אז היא יכולה להתבצע בחלקים.

הגדלת משכנתא לכיסוי חובות

• לקיחת משכנתא לכיסוי חובות אחרים היא פעולה כדאית כי רוב הסיכויים שהריביות בגופים מלווים אחרים יהיו גדולים יותר ממה שמשכנתאות מציעים.
• גם עכשיו, בתקופת הקורונה אז בנק ישראל נתן לבנקים למשכנתאות להביא 70% מימון מערך הדירה בגלל שהרבה אנשים נקלעו לחובות בגלל הסגרים שפקדו את המדינה.
• כמובן שכדאי לכם להתייעץ עם יועץ משכנתאות כדי לעשות זאת בצורה נכונה, כך שהגדלת משכנתא לכיסוי החובות לא תעשה את הפעולה ההפוכה והיא תזיק לכם.
• קיים חשש גבוה שבמצב זה כדאי לעשות מיחזור והגדלת משכנתא ביחד.

הגדלת משכנתא לרכישת דירה נוספת

• עלמנת לרכוש דירה נוספת אז רבים מגדילים את המשכנתא (או עושים חדשה) שלהם או בעזרת משכנתא מהנכס של ההורים כדי לקנות את הנכס המיוחל.
• במצב זה הבנקיים יאפשרו עד 50% מימון.
• לא בטוח שכדאי לכם לעשות מיחזור והגדלה במצב זה כי הריביות שתקבלו עבור המסלולים החדשים יהיו גדולים יותר מהמסלולים שניתנו עבור משכנתא לדיור ועכשיו המטרה היא נכס להשקעה.

תהליך הגדלת משכנתא

הגדלה לפני קניית הנכס:

הגדלה על נכס קיים:

• שלב 1: תבדקו איזה סוג הגדלה אתם צריכים: הגלדה נטו או מיחזור משכנתא + הגדלה.
• שלב 2: תבנו תמהיל משכנתא חדש שמותאם אישית אליכם.
• שלב 3: תעשו מכרז משכנתאות גם משכנתאות בנקאיות וגם משכנתאות חוץ בנקאיות כך שתוכלו גם לשקול משכנתא מדרגה שנייה או מדרגה שווה.
• שלב 4: תעשו משכנתא עם הגוף המלווה או מספר גופים מלווים, שנותנים את ההצעה הכי טובה.

קורונה – הגדלת משכנתא ל-70% אחוז

• בעקבות מצב הקורונה ניתן לבנקים למשכנתאות לתת משכנתא לכל מטרה (למי שיש כבר משכנתא זה יחשב כהגדלת משכנתא) עד ל-70% מימון מערך הדירה.
• מטרת המשכנתא יכולה להיות עבור מטרות חשובות בלבד: כיסוי חובות, הוצאות רפואיות ולא עבור מטרות קניית רכב, קניית נכס נוסף, חופש, שיפוץ.
• כדאי לנצל את ההטבה הזו כי הא בטח תגמר מהר.

בלבול במושגים שונים לבין הגדלת משכנתא על בית קיים

• כאשר אומרים משכנתא שניה אז לא אומר שבהכרח אתם מתכוונים להרחבת/הגדלת משכנתא קיימת אלא אפשר לפרש זאת כמשכנתא שניה על שתי בתים שונים.
• גם כאשר אומרים משכנתא נוספת אז לא בהכרח מתכוונים משכנתא נוספת לדירה קיימת או הוספה למשכנתא הקיימת כי זה יכול להיות לקיחת משכנתא נוספת על בית אחר בנוסף לבית שיש לכם כבר בבעלותכם.
• יש בלבול גם כאשר אומרים הוספת משכנתא כי זה לא בהכרח אומר הגדלת סכום משכנתא על בית קיים אלא זה גם יכול להיות משכנתא על בית נוסף ולכן בהכרח חייב להגיד תוספת למשכנתא.

האם יש הבדל בהרחבת משכנתא בבנקים למשכנתאות?

• ובכן, אין הבדל בהגדלת משכנתא במזרחי טפחות לבין לאומי או לכל בנק למשכנתאות אחר.
• אבל, שתדעו שהבנקים מודעים לזה שיותר נוח לכם להגדיל משכנתא אצלם מאשר שתלכו למקום אחר וזה יתבטא בריביות שהם יביאו לכם.
• אז לכן כדאי שתעשו סבב בבנקים או במקורות חוץ בנקאיים אחרים.

יתרונות הגדלת משכנתא

• מאפשר מקור מימון גדול ולצורך מטרה אחרת.
• נותן ריביות אטרקטיביות יותר מאשר הלוואות בנקאיות וחוץ בנקאיות אחרות (אבל לא מאשר הלוואות גישור על מוצרים פיננסים).
• נותן פריסת שנים טובה יותר מכל הלוואה אחרת (גם מהלוואות גישור) ולכן גם ההחזר החודשי יהיה נוח יותר מאשר הלוואות אחרות.

חסרונות הגדלת משכנתא

• ניתן לעשות עבור סכומים גבוהים בלבד של 100,000 ש"ח ומעלה.
• יש ריביות פחות טובות מריביות של הלוואות גישור (קרן השתלמות, פנסיה וגמל).
• יש עלויות נוסופות לעשיית משכנתא נוספת שביניהן זה עלות ייעוץ משכנתאות (אם לקחתם).
• לא הרבה בודקים האם לעשות מיחזור משכנתא או בעת ההגדלה שזה חבל כי חובה לעשות בדיקה זו כדי לבנות תמניל משכנתא אופטימלית.

הקטנת משכנתא

• מעטים מאוד רוצים לעשות הקטנת משכנתא כי לרוב כולם מחפשים מקורות מימון ולא במצב שיש להם מקורות מימון נוספים. אבל פעולה זאתי אפשרית.
• תחילה נבין שהקטנת משכנתא היא הקטנה של סכום המשכנתא, כלומר יתרת המשכנתא (ולא ההחזר החודשי של סעיף הבא).
• הקטנת משכנתא היא אפשרית ע"י עשיית פירעון מוקדם למשכנתא ובכך להקטין את יתרת המשכנתא שנותרה.
• גם כאן יש לבדוק האם כדאי לעשות מיחזור משכנתא ביחד עם הקטנת משכנתא (כלומר פירעון מוקדם).
• יש לא לשכוח את קנס משכנתא (עמלת פירעון מוקדם) שיש בעת הפירעון ויש להתייחס אליו.

שינוי החזר משכנתא: הגדלת/הקטנת החזר משכנתא

• כאשר מדובר בשינוי החזר משכנתא אז רוב האנשים רוצים להקטין את ההחזר שלהם ומעט מאוד רוצים להגדיל אותה.
• כלומר המצב ההפוך מאשר סכום משכנתא.
• כל ההסבר של הקטנת/הגדלת החזר משכנתא מובא במדריך החזר חודשי למשכנתא כי יש להבין תחילה מה זה החזר חודשי ואיך להרכיב אותו ולפי זה תקבעו לאיזה החזר כדאי לכם לשנות.

לסיכום