מה נהיה? 2000 ₪ על עלות פתיחת תיק משכנתא? טוב שהבנק לא ביקש לשלם כבר חצי מההלוואה.
הגשתם את כל המסמכים ועברתם את כל הביורוקרטיה לקבלת המשכנתא, עכשיו פתאום הבנק דורש תשלום נוסף והוא עמלת פתיחת תיק משכנתא.
אתם תוהים ולא יודעים למה בכלל הבנק דורש את העמלה, יותר מזה, אתם תוהים איך להתחמק ממנה או לשלם חלק ממנה.
תוכן עניינים (קיצורים בדף)
מה זה עלות פתיחת תיק משכנתא?
בנקים למשכנתאות גובים עמלה על פתיחה וטיפול בתיק משכנתא. עמלת פתיחת תיק משכנתא היא רווח נטו לבנק.
עמלת הפתיחה היא העמלה הכי גדולה שתמצאו בעת פתיחת תיק משכנתא. יותר גדולה מתשלום שמאי ומכל עמלות הביורוקרטיה שיש מסביב.
את העמלה משלמים אחרי חתימת כל המסמכים של המשכנתא ואישור המשכנתא בלבד!!! ולא כאשר מקבלים אישור עקרוני או הצעה למשכנתא עם מסלולים וריביות.
איך מחשבים ומהו טווח העלות לפתיחת תיק משכנתא?
עלות פתיחת תיק של משכנתא מחושבת כ-0.25% מסכום המשכנתא ככלל אצבע, וזה לפני המשא ומתן.
האחוז נראה קטן, אבל כאשר מגיעים לכספים גדולים יותר אז העמלה נהיית גדולה.
בפניכם מוצגת טבלת עמלות פתיחת תיק מ-500 ₪ עד 10,000 ₪ וסכום המשכנתא התואם אליהם:
| סכום המשכנתא | עמלת פתיחת תיק |
| 4,000,000 ₪ | 10,000 ₪ |
| 3,900,000 ₪ | 9750 ₪ |
| … | … |
| 2,400,000 ₪ | 6000 ₪ |
| 2,300,000 ₪ | 5,750 ₪ |
| … | … |
| 1,200,000 ₪ | 3,000 ₪ |
| 1,100,000 ₪ | 2,750 ₪ |
| 1,000,000 ₪ | 2,500 ₪ |
| 900,000 ₪ | 2,250 ₪ |
| 800,000 ₪ | 2,000 ₪ |
| 700,000 ₪ | 1,750 ₪ |
| 600,000 ₪ | 1,500 ₪ |
| 500,000 ₪ | 1,250 ₪ |
| 400,000 ₪ | 1,000 ₪ |
| 300,000 ₪ | 750 ₪ |
| עד 200,000 ₪ | 500 ₪ |
כמובן שככל שסכום המשכנתא גדל אז עמלת פתיחת התיק גדלה. יש קפיצה של 250 ₪ ככל שעולים ב-100,000 ₪ בסכום המשכנתא.
עלות פתיחת תיק המשכנתא הקטנה ביותר, כלומר המינימום, היא 500 ₪. אם במידה ולקחתם משכנתא הקטנה מ-200,000 ₪ עדיין הבנק ידרוש ממכם 500 ₪ עמלה.
עלות פתיחת תיק המשכנתא הגדולה ביותר, כלומר המקסימום, היא 10,000 ₪. אם במידה ולקחתם משכנתא הגדולה מ-4,000,000 ₪ הבנק לא ידרוש ממכם מעל 10,000 ₪ עמלה.
המינימום והמקסימום של עלות פתיחת התיק נקבעים ע"י כל בנק משכנתאות באופן פרטי, אבל היא נעה בד"כ בסכומים שצוינו.
תעריפים לעלות פתיחת תיק משכנתא בבנקים למשכנתאות
בפניכם טבלת בנקים למשכנתאות עם הלוגו שלהם שכל לחיצה על הלוגו תביא אתכם לתעריפון של הבנק למשכנתאות לכל סוגי הפעולות שקשורות למשכנתא ובפרט לעלות פתיחת תיק משכנתא.
| לינק לדף תעריפים בבנק המשכנתאות | |
| טור בנקים 1 | טור בנקים 2 |
 |  |
 |  |
 |  |
 | |
איך אפשר לחסוך בעלות פתיחת תיק משכנתא?
הרבה מאוד לווים לא יודעים שהם יכולים להתמקח עם הבנק על העמלה והם משלמים את מלואה.
הבנק מרוויח מהעמלה נטו, כי תחל'ס את הכסף הבנק אמור לקבל מהריביות של המשכנתא.
הבנקים למשכנתאות שמים סכום גבוה ומוגזם לעמלה והם יודעים זאת, וזאת בשביל כמובן לנסות להרוויח כסף.
לווים שלא יודעים אז פשוט משלמים וסופגים את העמלה מבלי לדעת כלום, ולווים שכן יודעים אז הבנק משאיר ללווים אלו מקום להתמקח על סכום העמלה, שמראשה הייתה גדולה.
גובה ההנחה תלוי ביכולת מיקוח והמשא ומתן של הלווה. תלות נוספת היא בחוזק הלווה מול הבנק.
שכן, לווה שמרוויח יותר כסף או שיש ללווה סיכוי מאוד גדול שהוא יחזיר וישלם את המשכנתא במלואה מבלי פיגורים בתשלומי המשכנתא אז הבנק יראה לווה כזה כחזק יותר וייתן ללווה זה הנחה גדולה יותר.
כמה הנחה אפשר לקבל על עלות פתיחת תיק משכנתא?
ניתן לחלק את גובה ההנחה ע"י הסקלה הבאה:
- 0% הנחה: לווים שפשוט לא יודעים שאפשר לקבל הנחה על עמלת פתיחת תיק.
- עד 25% הנחה: לווים שידעו שאפשר לקבל הנחה וביקשו אותה אבל לא התעקשו מספיק או שפשוט הבנק מגדיר אותם כסיכון גבוה לפי מצבו הכלכלי של הלווה ולכן הבנק לא נתן יותר.
- 40% -50% הנחה: לווים שהתעקשו על קבלת הנחה ומצבם הכלכלי הוא בינוני ולכן הבנק נתן להם את ההנחה. לרוב הבנק לא נותן מעל 50%.
- 60% ומעלה: לווים שהתעקשו מאוד על קבלת הנחה ומצבם הכלכלי מעל הבינוני והם יודעים לעשות משא ומתן עם הבנק. ככל שמצב הכלכלי של הלווה יותר טוב ככה אחוז ההנחה יכול להיות גדול יותר.
- 100% הנחה: מצב חריג – רק לווה שעומד בתנאים הבאים יקבל פטור מלא:
- הבנק מגדיר את הלווה כרמת סיכון נמוכה מאוד.
- מצבו הכלכלי של הלווה חזק מאוד.
- ללווה יש יכולת משא ומתן פיננסי גבוה.
- גובה המשכנתא גבוהה יחסית למקובל בשוק.
לא להשלות את עצמכם: אם זאת הפעם הראשונה שלכם בלקיחת משכנתא ואתם לא יודעים איך אתם נראים בעיני הבנק ואין לכם יכולת משא ומתן פיננסי גבוה ולא לקחתם יועץ משכנתאות שיש לו את היכולות הללו אז היכולת שלכם לקבל הנחות גבוהות קטן יותר (במיוחד אם מדובר על לקבל פטור מלא).
דבר אחד חשוב מאוד: זאת לא בושה לא לקבל הנחה גבוהה, העיקר להיכנס לדירה שכיף לחיות בה.
איך מתמקחים על עלות פתיחת תיק משכנתא?
קודם כל יש לזכור שיש לעשות את כל הדיבור עם הבנק בצורה מכובדת ביותר לכל אורך לקיחת המשכנתא וגם לאחריה.
תבינו שהבנק אשכרה נותן לכם כסף כדי לממן לכם את הדירה שאתם הולכים לחיות בה!!! דבר שבספק המשפחה והחברים שלכם היו עושים או מצליחים להשיג סכום גדול מספיק בשביל להצליח במשימה הזאת.
מצד שני אתם צריכים גם להבין שהבנק גם צריך אתכם בשביל להתקיים, אז לכן אפילו אם יש לכם מצב כלכלי לא הכי גבוה במיוחד, אתם יכולים לבקש הנחה.
בשביל להשיג את ההנחה המינימלית של עלות פתיחת תיק משכנתא יש פשוט לבקש ולהגיד: אני רוצה לקבל הנחה בעלות פתיחת התיק.
בשביל לקבל הנחות יותר גדולות יש תחילה להבין איך הבנק רואה אתכם מבחינה כלכלית, האם אתם מהווים סיכון מבחינתו. אם אתם מודעים לחוזק הכלכלי שלכם יש לציין זאת בפני הבנק ולבקש הנחה גדולה יותר.
לציין בפני הבנק את הוותק שלכם במקצוע שלכם, את החשיבות לכם במקצוע, את הדרג שלכם בחברה, את המשכורות שהיו לכם במהלך השנים וכמובן את המשכורות שצפויות לכם בעתיד, את היסטורית העובר ושב שלכם שהיא יציבה, חסכונות עתידיים שיהיו נזילים ועוד כל דבר שייתן לבנק תחושה של חוזק כלכלי טוב.
ניתן לדעת את האופן שבו הבנק רואה אתכם לפי הריביות שאתם קיבלתם מהבנקים למשכנתאות בסקר שוק שעשיתם לפני שהגעתם לשלב הסופי של החתמת הבנק ותשלום על פתיחת תיק.
אם אתם לוקחים משכנתא גבוהה אז יש להבין שהבנק ירוויח מזה שאתם לוקחים הלוואה גדולה מהריביות שלכם אז אתם יכולים לציין זאת בפניהם, אבל כמובן יש להבין שזאת בתנאי שיש לכם חוזק כלכלי טוב.
אם במידה ואתם לוקחים יועץ משכנתא אז רצוי שיהיה יועץ מנוסה שיודע לנהל משא ומתן פיננסי והוא ידאג לכם להנחה בעלות פתיחת תיק.
הערה: לא לקחת יועץ במיוחד בשביל העניין של הורדת עלות פתיחת תיק משכנתא, כי אתם לא תרגישו באופן ממשי את ההנחה כי תצטרכו לשלם ליועץ משכנתאות.
יש לזכור: אם במידה ואתם לוקחים יועץ משכנתאות אז לראות שהוא באמת עשה לכם הנחה אפילו קטנה. כמובן יש להבין שאם אתם לא במצב פיננסי טוב אז הסיכויים לקבלת הנחות קטנה יותר.
לסיכום,
הבנו שעלות פתיחת תיק משכנתא זה בסך הכל עוד עמלה שהבנק דורש עבור טיפול במשכנתא, ולא צריך לפחד מהעמלה הזו.
להשיג הנחה חלקית זה אפשרי אבל פטור מלא זה מצב חריג ביותר.
תרשמו בהערות כמה הצלחתם להשיג הורדה בעלות תיק המשכנתא, ומה הייתה הסיבה להורדה ככה שכולם יראו שזה אפשרי.
קבלתי הנחה של 80% בעמלת הפתיחה וזאת לאחר שהראתי רצינות גמורה שאני מתקפל מהמקום כי עדיף לי לקחת את המשכנתא מהבנק שלי באותה ריבית שאת מציעים עם הנחה שיש לי שם בפתיחת התיק.
חבר'ה לצערי צריך ממש לקום מהכיסא ורק אחרי זה הם מבינים שאתם רציניים.
שיהיה בצלחה.
ותודה רבה לכותב המאמר – בהחלט נתן לי בטחון כאשר אני יודע שזה אפשרי באמת. ממש כמו המשפט ידע = כח!!!