גרירת משכנתא [מדריך]: מה זה? תהליך, עמלה, סירוב ועוד.

אתם רוצים לעבור דירה ועדיין יש לכם משכנתא? אז אתם יכולים לעשות פעולה שנקראת גרירת משכנתא.

נשמעת פעולה מפחידה ולא ברורה.

במדריך זה יוסבר על הגרירה הזאת, האם היא כדאית ואיך לעשות אותה.

תוכן עניינים (קישורים בדף)

מה זה גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא שימור משכנתא הקיימת על נכס מסוים והעברתה לנכס אחר עם אותם התנאים אחד לאחד:

• סוגי המסלולים (צמודות/לא צמודות, משתנות/לא משתנות, קבוע/לא קבועות)
• הקרן שנותרה
• ריביות
• שיטות החזר
• שנים שנותרו כולל תחנות היציאה
• גרייס

הבהרות ונקודות חשובות

• גרירת משכנתא באנגלית: Mortgage Porting.
  
  
• פעולת הגרירה עושים על משכנתא קיימת בלבד!!! אם אתם לוקחים משכנתא חדשה לגרמי אז פעולה זו לא בשבילכם.
  
  
• אם לא מספיק הכסף לקנות את הנכס החדש גם אחרי גרירת משכנתא אז מוספים למשכנתא הקיימת עוד מסלולים כדי לכסות את מחיר הנכס החדש כאשר הוספה זו עומדת בהגבלות בנק ישראל (עד 75% מימון מערך הדירה והחזר חודשי של עד רבע מהשכר נטו שלכם).
  
  
• פעולת הגרירה נוצרה בגלל שהלווים הגיעו למצב שהם היו רוצים לשמר את אותם התנאים שהיה להם במשכנתא הנוכחית שלהם ולהעביר אותה לנכס החדש שהם רצו לקנות וזה בגלל  בעיקר בריביות הנמוכות וכמובן בסוגי המסלול, למשל משכנתא שנלקחה בעבר רק עם מסלול פריים.
  
  
• סיבות בקשת הגרירה בעת מעבר נפוצה בקרב אנשים שרוצים לעשות שיפור בדיור או בשביל לעבור לגור עם הילדים או להתאים את הדירה בהתאם לצרכים שלכם.
  
  
• הערה: כאשר אתם רוצים לעבור ועדיין יש לכם עליה משכנתא אז מאוד רצוי תחילה להבין מה לעשות עם המשכנתא קודם ולא לרוץ ולהתחיל לעשות פעולות סתם.
  
  
• יש לכם את האופציה לעשות הקפאת משכנתא (לדחות את תשלומי המשכנתא מאוחר יותר למספר חודשים) עד שתיקנו את הנכס החדש אבל זה לא מומלץ. זה יגדיל את ההחזר החודשי של המשכנתא ברגע שההקפאה תיגמר. אם יש לכם יכולת לשלם אז תשלמו.

לדוגמא:

אתם רוצים לקנות דירה חדשה ששווה 1,500,000 ₪ ויש לכם דירה ששווה כעת 1,000,000 ₪ וקרן המשכנתא שנותרה היא 500,000 ₪:

• לכן אתם צריכים כעת משכנתא של 1,000,000 ₪ כדי לקנות את הנכס החדש.
  
  
• נשים לב שעומדים בהגבלות בנק ישראל: 75% מ- 1,500,000 ₪ הוא 1,125,000 ₪ ולפי הדוגמא צריך 1,000,000 ₪ בלבד שה קטן מ- 75% מימון. מעולה!
  
  
• אם תמכרו את הנכס הישן ותיתנו אותו למוכר הנכס החדש אז לא יספיק לכם כדי לקנות את הדירה אז תצטרכו לקחת עוד 500,000 ₪ משכנתא כדי לקנות את הנכס החדש במלואה.
  
  
• במקום לקחת משכנתא חדשה ועוד לשלם עמלת פירעון מוקדם על המשכנתא הישנה אז ניתן לגרור (=להעביר) את המשכנתא הקיימת לנכס החדש.
  
  
• כלומר למוכר הנכס החדש יועבר 1,00,000 ₪ ממכירת הנכס הישן ומשכנתא עם קרן של 500,000 ₪ יועבר לנכס החדש ותצטרכו לעשות עוד הגדלת משכנתא של 500,000 ₪ שזה סכום זה גם יועבר למוכר החדש.

מתי בכלל יש דיבור על גרירת משכנתא?

ייתכנו כמה מצבים בעת מעבר דירה/נכס אחת לאחרת. נציג אותן ונציג גם מתי יש לשקול בכלל דיבור על גרירה:

מצב מעבר א':

יש לכם נכס אבל אין לכם משכנתא על הנכס בכלל וסכום הנכס גדול או שווה לערך לנכס החדש לקנייה:

• אם יש לכם את כל הכסף לקנות את הנכס המבוקש בלי משכנתא אז זכיתם.
  
  
• אחרת תמכרו את הנכס הקיים ולאחר מכן תקנו את הנכס החדש.
  
  
• אם אתם קניתם קודם את הדירה החדשה אז תיקחו הלוואת גישור עד שתמכרו את הנכס הקיים. 
  
  
• הערה: אין כאן בכלל דיבור על גרירה!!!

מצב מעבר ב':

יש לכם נכס אבל אין לכם משכנתא על הנכס בכלל וסכום הנכס קטן מערך הנכס החדש לקנייה:

• כלומר אתם במצב של שיפור דירה.
  
  
• במצב זה עושים את אותו הדבר כמו במצב מעבר הקודם אבל ממש לאחר מכן, כאן אתם צריכים גם לקחת משכנתא חדשה לדיור כדי לכסות את כל הסכום לתשלום.
  
  
• הערה: אין כאן בכלל דיבור על גרירה!!!

מצב מעבר ג':

יש לכם נכס שיש לו משכנתא ואתם צריכים סכום משכנתא שווה כדי לקנות את הנכס החדש:

• ז"א שקרן המשכנתא הקיימת שנותרה שווה לסכום המשכנתא שאתם צריכים בשביל לקנות את הדירה המיוחלת.
  
  
• מצב זה קורה בד"כ שאתם עוברים דירה לא מסיבות שיפור תנאים אלא פשוט כי ככה יצא החיים או שפשוט יש לכם את הכסף הנזיל בשביל לקנות את הדירה מבלי לקחת עוד משכנתא.
  
  
• תדאגו שערך הנכס גדול ב-10% לפחות מהמשכנתא הקיימת.
  
  
• פעולות שצריך לנקוט: צריך לעשות פעולה אחת בלבד וזה לשקול לעשות גרירת משכנתא לנכס החדש.
  
  
• כמובן, יש לעשות זאת רק אם יצא תשובה חיובית בבדיקת כדאיות גרירה אחרת יש לעשות מיחזור משכנתא עם פירעון מוקדם.

מצב מעבר ד':

יש לכם נכס שיש לו משכנתא ואתם צריכים משכנתא קטנה יותר:

• ז"א שקרן המשכנתא הקיימת שנותרה גדולה מהסכום שאתם צריכים בשביל לקנות את הדירה החדשה המיוחלת.
  
  
• סיטואציה זו קורה כשאתם מבינים שהנכס העומד לרשותכם הוא מעל ומעבר ממה שאתם צריכים.
  
  
• הפעולות שצריך לנקוט: במצב הזה יש לשקול לעשות גרירת משכנתא ביחד עם פירעון מוקדם חלקי או פירעון מוקדם מלא ולשלם עמלת פירעון מוקדם.
  
  
• כמובן, יש לעשות זאת רק אם יצא תשובה חיובית בבדיקת כדאיות גרירה אחרת יש לעשות מיחזור משכנתא עם פירעון מוקדם.
  
  
• טיפ: תסתכלו במדריך פירעון מוקדם על איזה מסלולים לבחור כדי לעשות את הפירעון בצורה הטובה ביותר.
  
  
• טיפ: אם יש לכם את הכסף לעשות פירעון מוקדם חלקי או מלא אז תעשו זאת לפני שתמכרו את הנכס וכך תחסכו ריביות אחרת תחילה תמכרו את הנכס ורק אחרי שתקבלו את הכסף מהמכירה תעשו פירעון מוקדם חלקי או מלא.

מצב מעבר ה':

יש לכם נכס שיש לו משכנתא ואתם צריכים משכנתא גדולה יותר:

• ז"א שקרן המשכנתא הקיימת שנותרה קטנה מהסכום שאתם צריכים בשביל לקנות את הדירה החדשה המיוחלת.
  
  
• זה המצב שבו משפרי דיור בד"כ נתקלים בו.
  
  
• הפעולות שצריך לנקוט: כאן ניתן לעשות גרירת משכנתא לנכס החדש ובנוסף יש להגדיל את קרן המשכנתא הקיימת ע"י הוספת מסלולים חדשים לתמהיל.
  
  
• כמובן, יש לעשות זאת רק אם יצא תשובה חיובית בבדיקת כדאיות גרירה אחרת יש לעשות
  מיחזור משכנתא עם פירעון מוקדם.
  
  
• הערה: יש פה הבחנה בכך שזה לא משכנתא לכל מטרה אלא אתם לוקחים משכנתא לדיור לכל דבר ועניין לכן תקבלו ריביות משכנתא לדיור ועד 75% מימון לדירה החדשה.

תנאי גרירת משכנתא

על מנת שהבנקים למשכנתאות בכלל ידברו אתכם על גרירה אתם צריכים לעמוד בתנאים הבאים:

• אתם צריכים שיהיה לכם נכס בבעלותכם.
  
  
• הנכס שנמצא בבעלותכם צריך שיהיה עליו משכנתא.
  
  
• המשכון צריך שיהיה רשום לטובת הבנק שאליו פניתם בנושא הגרירה ושעשיתם אתו את המשכנתא עצמה. גרירת משכנתא לבנק אחר אינה אפשרית!!!
  
  
• ערך הנכס החדש צריך שיהיה מעל גובה המשכנתא הנלקחת.
  
  
• אם לקחתם הלוואת זכאות אז הנכס שאליו אתם גוררים אליו את המשכנתא צריך לעמוד באותם התנאים שהנכס הישן עמד בהם על מנת שתמשיכו את הזכאות (לינק).
  
  
• אם אתם עושים גרירה לנכס שהוא בבנייה, עצמאית או מקבלן, אז זה יכול להתבצע רק כאשר הנכס בבנייה סיים את בניית היסודות שלו (חפירות, סימון השטח, צנרת, ריצפה).
  
  
• אתם צריכים ערבים על המשכנתא. רצוי שהערבים יהיו הערבים שחתמו על המשכנתא בפעם הראשונה.
  
  
• כמובן בסופו של יום אתם מוכנים לזה שתצטרכו למכור את הנכס הקיים שלכם שיש עליו משכנתא בטווח של עד שנתיים (24 חודשים) וזאת אם כבר קניתם נכס חדש.  אי אפשר להשאיר דברים באוויר.
  
  
• בדומה לסעיף קודם, אתם מוכנים גם לזה שתצטרכו לקנות נכס חדש בטווח של עד שנתיים (24 חודשים) אם כבר מכרתם את הישן.

גרירת משכנתא מהבנק ומהנכס לגוף אחר

נציג את כל האופציות שעוברות בראש על גרירת משכנתא מגוף לגוף שיהיה ברור:

גרירת משכנתא מנכס לדיור לנכס לדיור אחר:

• אפשרי בהחלט. 
  
  
• זו בעצם ההגדרה והתכלית של הגרירה בפועל. צריך לשים לב שהנכס הנמכר והנרכש צריך להיות בבעלותכם כמובן.

גרירת משכנתא מבנק לבנק אחר:

• בלתי אפשרי!!!
  
  
• אם אתם חשבתם לרגע להעביר משכנתא לבנק משכנתאות אחר בגלל שהבנק החדש נתן לכם תנאים טובים במשכנתא החדשה בפגישת הייעוץ אתו אז טעיתם ובענק!
  
  
• לא ניתן לעשות גרירה מסוג זה. אבל כן ניתן לעבור לבנק משכנתאות אחר.
  
  
• אתם תיצרכו לעשות סילוק/פירעון מוקדם מלא לבנק המשכנתאות הנוכחי ולאחר מכן לעשות משכנתא חדשה בבנק החדש.

גרירת משכנתא מדירה למגרש או כל נכס מסחרי אחר:

• לא אפשרי אם זה נכס לדיור אפשרי אם זה נכס להשקעה אבל צריך לדבר עם הבנק.
  
  
• הבנקים למשכנתאות לא אוהבים לתת את אותם תנאים של הלוואות עבור הלוואות לדיור להלוואות להשקעה או כל עניין עסקי אחר. יש הגבלות שונות שצריך לעסוק בהם.

גרירת משכנתא מנכס לדיור לנכס להשקעה:

• לא אפשרי. כמו סעיף קודם בדיוק.
  
  
• נכס להשקעה לא יכול לקבל תנאים כמו שהלוואות לדיור יכולות לקבל אפילו שהם לדיור בלבד.

גרירת משכנתא מנכס להשקעה לנכס להשקעה:

• אפשרי. התנאים להלוואה הם אותם התנאים וההגבלות כי הם שני נכסים עם אותם המטרות.

גרירת משכנתא מנכס להשקעה לנכס לדיור:

• אפשרי. אבל יש לברר עם הבנק שהוא מאשר את זה.
  
  
• אתם צריכים שלא יהיה לכם מקום לדיור והדירה שאליה אתם מעבירים את המשכנתא תהווה דיור בשבילכם. אז זה הגיוני לאשר כזה דבר.
  

גרירת משכנתא מנכס לדירה מקבלן שנמצא בבנייה או סיים בנייה:

• אפשרי רק אחרי שסיימו לבנות את היסודות של הנכס (ריצפה, צנרת) ואת קירות הדירה עצמה.
  
  
• בסוף הבנייה של היסודות ולאחר שהשמאי נתן ערך לנכס תוכלו לגרור את המשכנתא הנוכחית לדירה החדשה.
  
  
• אם כבר מכרתם את הדירה הנוכחית אז יש לכם אופציה כמובן לשמור את כספי המכירה בפיקדון ולהקפיא את המשכנתא הקיימת או להמשיך לשלם עליה עד שתקבלו את הדירה החדשה.

גרירת משכנתא מנכס לדיור לנכס שבבניה עצמית:

• אפשרי רק אחרי שבניתם את היסודות של הנכס (ריצפה, צנרת).
  
  
• בסיטואציה הזאת אתם הקונים של עצמכם בנכס החדש אז מאיפה יבוא הכסף?
  
  
• רק אחרי שתסיימו לבנות את היסודות  של הבית החדש ושהשמאי אישר ונתן ערך לנכס אז תוכלו לגרור. אבל עד אז תצטרכו לשלם על המשכנתא על הדירה הישנה וגם לשלם על לקיחת המשכנתא על הנכס בבנייה.

כמה זמן לוקח גרירת משכנתא?

אם אתם חושבים על זה שנייה, אתם די מהר תבינו שהגרירה עצמה היא תהליך מאוד יבש וביורוקרטי אבל הוא מהיר:

• גרירת משכנתא זה פשוט חתימה על חוזה גרירה. אם במידה וזה לנכס או אם זה לפיקדון (מצב הביניים).
  
  
• ברגע שמבקשים אישור עקרוני לגרירה לבנק לוקח מעט מאוד זמן להבין אם אפשר לגרור או לא והוא יכול להביא לכם את האישור ביחד עם מכתב כוונות אפילו באותו היום או עד 10 ימים ואז חותמים על חוזה וזהו.
  
  
• זה לא הגרירה עצמה שלוקחת זמן כי תכלס זה משכנתא נגררת רק עם רישומים וחוזים, אלא כמה זמן לוקח לכם למכור את הנכס הקיים ולקנות נכס חדש!!!???

אבל, במצבים האלו הגרירה לוקחת זמן:

• יש לכם הלוואת זכאות ואז העניינים מסתבכים וזה יכול לקחת אפילו עד חודש כי אתם תלויים במשרד הבינוי והשיכון (לינק). וזה יכול להגיע למצב של עד 45 ימים אפילו.
  
  
• אתם רוצים לגרור לנכס בבנייה עצמית או לנכס שבבנייה מקבלן – כאן אתם צריכים אישורים והבנק יצטרך לברר עוד יותר על הנכס וזה ייקח זמן.

סירוב גרירת משכנתא

עצם זה שקיבלתם סירוב לגרירת משכנתא זה לא אומר שקיבלתם סירוב לעשות משכנתא חדשה.

להפך, רוב הסיכויים שאתם יכולים לקחת משכנתא חדשה פשוט יש משהו שהבנק לא אוהב בגרירה לנכס החדש.

יש הגבלה על הבנקים למשכנתאות על גרירת משכנתא מבנק ישראל שאסור לבנק לסרב אלא אם הסיבה היא סבירה ומנומקת בפניכם (לינק).

ייתכנו כמה סיבות לסירוב גרירת משכנתא:

• בנק ישראל הציב תנאים של עד 75% מימון למשכנתא לדירת מגורים ואתם צריכים יותר מזה. אם זאת סיבת הסירוב אז תוכלו לקחת כמה אופציות לפתרון:
  
  
  • נסו לקחת הלוואות לכל מטרה שמשלימות לדיור. היום יש הרבה גופים שנותנים הלוואות כאלו. למרות שזה לא בהכרח אומר שאתם חייבים לקחת הלוואה כזאת.
    
    
  • נסו לקחת הלוואות מהמשפחה, מקרן השתלמות, מהפנסיה, קופות חיסכון וגמל, הלוואות חברתיות ברשת או כל הלוואה אחרת שמסוגלת לשחרר לכם כסף.
    
    
  • לכו על נכס זול יותר שתוכלו לעמוד בו. כואב אבל זה החיים.

• בנק ישראל הציב תנאי של עד 40% החזר חודשי (יותר נכון 50% אבל עם כוכביות קטנות, ועד 40% בלי כוכביות) ולכן סורבתם לקבל גרירה של המשכנתא. ניתן לפתור זאת ע"י:
  
  
  • הוספת ערבים מלווים לתמונה.
    
    
  • לקיחת הלוואה חיצונית למשכנתא כך שתורידו את ההחזר החודשי שאתם חייבים להחזיר.
    
    
  • בלית ברירה לעשות מיחזור משכנתא עם תנאים פחות טובים.
    
    
• הבנק לא רוצה להתמודד עם הנכס החדש שאתם רוצים למשכן אותו:
  
  
  • לפעמים זה עניין ביורוקרטי ולכן תנסו להביא את כל המסמכים על הנכס הקיים ככה שהבנק יהיה יותר רגוע לגביו.
    
    
  • תנסו שעו"ד מקרקעין מטעמכם ידבר עם הבנק למשכנתאות ויסביר את כל הנקודות שבגללן הבנק לא מרשה ואולי הוא ימצא דרך.
    
    
  • תנסו אצל בנק למשכנתאות אחר וכמובן תעשו מיחזור משכנתא בלי גרירה. אבל לפחות יהיה לכם את הנכס.
    
    
  • תחפשו נכס אחר שהבנק למשכנתאות הנוכחי כן יסכים עליו.
    
    
• הסירוב נבע בגלל שקיבלתם הלוואות זכאות והנכס החדש לא עומד בתנאי הזכאות (לינק):
  
  
  • אם אתם כל כך רוצים את המשכנתא הנוכחית אז פשוט תיקחו הלוואה ותכסו את הלוואת הזכאות.
    
    
  • פשוט תעשו פירעון מוקדם למשכנתא הנוכחית ולאחר מכן משכנתא חדשה לגמרי.
    
    
• ערך הנכס קטן יותר מערך המשכנתא:
  
  
  • תנסו לעשות פירעון מוקדם חלקי כך שערך הנכס יהיה גבוה מהמשכנתא שלכם ולאחר מכן תנסו לבקש גרירה. תשאלו גם את הבנק אם הם מאשרים מהלך שכזה.
    
    
  • את הכסף לכיסוי הפירעון החלקי תיקחו בהלוואה אחרת.

שוב פעם, סירוב גרירה אינו סוף העולם!!! זה לא אומר שלא תוכלו לקנות את הנכס שאתם רוצים.

ריביות ועמלת גרירת משכנתא – מחירים

• עלות עמלה של גרירת משכנתא הוא עד 0.1% מערך המשכנתא שזה נע בין 800 – 400 ₪  שזה בממוצע 600 ₪. כל בנק והתנאים שלו.
  
  
• אם במידה אתם צריכים לעשות גרירה לפיקדון או לערבות בנקאית אז תצטרכו לשלם עוד עמלה של עד 0.3%-0.5% מערך המשכנתא שזה יכול לנוע מ-60 ₪ עד 5,000 ₪ ויותר אם אתם מדברים על סכומי משכנתא גבוהים יותר.
  
  
• על הפיקדון אתם מקבלים כסף. יכול להיות שזה יהיה בריבית קבועה (0%-2%) או מוצמדת לפריים (%מקדם-P). אם זה בריבית צמודה לפריים אז תבקשו שאם יהיה בריבית שלילית שלא תשלמו כסף.
  
  
• הריביות במסלולים של המשכנתא הקיימת נשארות אותו הדבר לאחר הגרירה.
  
  
• אם במידה ותירצו להגדיל את המשכנתא ועדיין לעשות את הגרירה באותו הבנק, תגלו שהריביות עבור המסלולים החדשים שתוסיפו למשכנתא יהיו קצת יותר גדולות מהממוצע של הריביות להלוואות שהן לדיור.
  
  זאת מכיוון שהבנק למשכנתאות מנצל את העובדה שנוח לכם להמשיך את המשכנתא אצלו ולא לעשות משכנתא אצל בנק אחר.

• ההון העצמי לגרירת משכנתא שיש להביא הוא בעצם ההפקדה לפיקדון והעמלות תפעול חוץ מזה אתם צריכים לעמוד בתנאי בנק ישראל שלא תיקחו מעל המשכנתא המותרת מערך הנכס. 

מכתב כוונות לגרירת משכנתא

מכתב כוונות כללי הוא מסמך משפטי שרשום בו פרטי הנכס וסכום המשכנתא העדכני שהלווה של הנכס חייב לבנק. במסמך זה מאשר הבנק שלאחר שישולם לו הסכום הנקוב שרשום במסמך הוא יסיר את השעבוד על הנכס שנקוב במסמך.

כאשר עשיתם משכנתא חדשה אז הסכום היה גובה המשכנתא. מכיוון שהזמן חלף ושילמתם כמה שנים טובות משכנתא ו/או עשיתם עוד משכונים על המשכנתא אז יש להפיק מכתב כוונות חדש מהבנק עבור גרירת משכנתא:

• במכתב יציין הבנק מה סכום יתרת ההלוואה העדכני הנדרש לתשלום לצורך סילוקה המלא של ההלוואה המצוינת בו.
  
  
• למרות שהבנק יודע מהו הסכום יש להפיק מסמך חדש עבור הנכס החדש אליו הולך לעבור המשכנתא וגם שאתם תהיו מודעים כמה אתם צריכים עוד לשלם.

גרירת משכנתא לפיקדון

אם במידה ותרצו לעשות גרירת משכנתא ואתם נמצאים במצב שבו אתם מכרתם את הנכס הקיים שלכם ועדיין לא קניתם נכס חדש חלופי אז תצטרכו לעבור שלב ביניים שיחזיק מעמד עד שתרכשו נכס חדש.

אתם תצטרכו לשים כסף זה בפיקדון בבנק המסחרי בו קיימת המשכנתא שלכם או להנפיק ערבות בנקאית מהבנק הנוכחי שלכם שבו מתנהל העו"ש על הכסף שברשותכם.

תצטרכו להוסיף 5% – 10% תוספת לקרן המשכנתא (לא כולל עמלת פירעון מוקדם) לפיקדון או בהנפקה של ערבות הבנקאית כי הבנק רוצה ערבות לכך שתמשיכו לשלם את המשכנתא ואם אתם לא תשלמו אז הוא ייקח מחשבון העו"ש שלכם או מהפיקדון.

הבהרות ונקודות נוספות

• נסביר שפיקדון הוא חשבון בנקאי שמפקידים אליו כספים וניתן להוציא ממנו כספים עם הגבלה של סכום מינימום להוצאה וגם כל כמה זמן אפשר להוציא את הכספים האלו: יומי/שבועי/חודשי/שנתי.
  
  
• הפיקדון מהווה את הבטוחה החדשה לבנק במקום הנכס שעליו עשיתם את המשכנתא באופן
  זמני.
  
  
• נוצר מצב שהכסף מהמכירה לא משמש להחזר המשכנתא (כלומר לסילוק המשכנתא) שבנק המשכנתאות נתן לכם אותו בשביל לקנות את הדירה.
  
  
• כאשר תקנו נכס חדש אז הפיקדון יהווה את ההון לקניית הנכס החדש והבנק ישחרר לכם את הכספים מהפיקדון ואת התוספת (5%-10%) יוחזר אליכם.
  
  
• פיקדון זה יכול להיות יומי או שבועי תגיעו להסכמה עם הבנק. לא לעשות פיקדון ארוך טווח חודשי או שנתי. אם ניתנת לכם האופציה לבחור תקופה אז רצוי יומי, כי לכו תדעו אולי יום למחרת כבר תפגשו את דירת חלומותיכם.
  
  
• אפשר לעשות ערבות בנקאית שבו אתם מתחייבים בפני הבנק למשכנתאות מול החשבון הבנק שלכם בבנק מסחרי אחר, שהבנק למשכנתאות יכול להוציא את הכסף הדרוש אם במידה ולא שולמה המשכנתא.
  
  
• אתם תצטרכו לשלם על הפקדת הכסף בפיקדון או על הערבות הבנקאית שתנפיקו מ-0.3% עד 0.5% מגובה המשכנתא (לא כולל עמלת הפירעון).
  
  
• מומלץ יותר לעשות פיקדון שיהיה מוחזק בידי הבנק שעשה לכם את המשכנתא גם בגלל שזה יביא לבנק יותר ביטחון וגם בכלל שלכם לא יהיה את המחשבה שיש לכם הרבה כסף.
  
  
• על הפיקדון מקבלים ריבית שסוכמה מראש. ריבית קבועה בין 0%-2% או ריבית צמודה לפריים (שלא יצא מצב שאתם משלמים על הפיקדון מעבר למה שאתם כבר שילמתם לפתיחה שלו לכן תדאגו שעבור ריבית שלילית יהיה ריבית 0).
  
  
• אתם תצטרכו לקנות דירה עד שנתיים (24 חודשים) אחרת הכסף הולך להחזר המשכנתא. זה לא יימשך לעולם!!!
  
  
• ההון העצמי לגרירת משכנתא שיש להביא הוא בעצם 25% מהנכס החדש שאתם עומדים לקנות. 

מתי כדאי ולא כדאי לעשות גרירת משכנתא?

בבדיקת כדאיות גרירה שבתהליך גרירת המשכנתא יש פירוט מורחב יותר לבינתיים נסכם זאת בכמה נקודות:

כדאי לעשות גרירת משכנתא כאשר:

• ההחזר הכולל של הצעות המשכנתא החדשות שאתם מקבלים גדול יותר מהמשכנתא הנוכחית בתוספת עמלת פירעון מוקדם וביחד עם תוספת המשכנתא שאתם צריכים להשלמת.
  
  
• יש לכם ריביות טובות על המשכנתא שכדאי לשמר.
  
  
• יש לכם מסלול עם ריבית פריים עם סכום גדול (הרבה יותר מ-33%).
  
  
• שעמלת הפירעון שלכם גדולה מאוד ויוצא לכם תוספת משמעותית למשכנתא החדשה אפילו אם תקבלו עליה ריביות טובות.

לא כדאי לעשות גרירת משכנתא כאשר:

• ההחזר הכולל של הצעות המשכנתא החדשות שאתם מקבלים קטן יותר מהמשכנתא הנוכחית בתוספת עמלת פירעון מוקדם.
  
  
• לקחתם בעבר משכנתא לא טובה או שלא מתאימה לכם.

גרירת משכנתא פר בנק

לבנקים שונים חוקים שונים. לבנקים למשכנתאות יש תנאים טיפה שונים לפעמים לגבי גרירה אז מומלץ לעיין בתנאים אלו לפי הבנק שבו אתם נמצאים:

טבלת גרירת משכנתא פר בנק משכנתאות

תהליך גרירת משכנתא – צעד אחר צעד

התהליך מסתמך על:

• שיש לכם נכס בבעלותכם.
• על הנכס שבבעלותכם יש משכנתא על שמכם.

צעד 0: איתור הסיטואציה שבה אתם נמצאים והבנת הפעולות

סיטואציה א': לא מכרתם את הנכס הקיים וגם לא קניתם נכס חדש

• הכי טוב תחילה למכור את הנכס הקיים כדי שלא תצטרכו לקחת הלוואת גישור וגם לא תצטרכו לדאוג תוך כמה זמן היא תימכר, וגם לא תצטרכו להוריד עלויות אם במידה היא לא תימכר, וגם לא תצטרכו לשלם מס שבח גבוה.
  
  
• תישנו עם פחות לחץ מאשר תיקנו את הדירה החדשה קודם. מקסימום תגורו אצל המשפחה או ההורים או בשכירות אם אתם קשיי החלטה בהחלטות שלכם.
  
  
• לאחר שתמכרו או תקנו (אם בחרתם תחילה לקנות) את הנכס אז תעברו לסיטואציה ב' או ג' בהתאמה.

סיטואציה ב': לא מכרתם את הנכס הקיים אבל קניתם נכס חדש

קודם כל תתחדשו. אתם עומדים בפני הפעולות הבאות:

• תחילה יש לבדוק אם יש כדאיות בגרירה.
  
  
• בסיטואציה זאת לא צריך שלב ביניים כלומר גרירה לפיקדון אלא גרירה ישירות לנכס החדש (כל זה אם במידה ויצא תוצאה חיובית בבדיקת כדאיות הגרירה).
  
  
• חייב להשלים את תהליך המכירה של הנכס הישן כמה שיותר מהר!!!

סיטואציה ג': מכרתם את הנכס הקיים אבל לא קניתם נכס חדש

סיטואציה זאת טיפה שונה:

• תבדקו אם יש כדאיות בגרירה.
  
  
• אם יש כדאיות בגרירה יש תחילה לגרור את המשכנתא לפיקדון.
  
  
• תקנו נכס חדש כמה שיותר מהר!!!
  
  
• אחרי שקניתם את הנכס החדש יש לגרור את המשכנתא לנכס זה.

סיטואציה ד': מכרתם את הנכס הקיים וגם קניתם נכס חדש

• מצב כזה הוא כאשר קורה כאשר עברתם את סיטואציה ב' או ג'. משהו קרה לפני: המכירה או הקניה.
  
  
• אם הגעתם לפה דרך סיטואציה ג' אז יהיה עליכם לגרור את המשכנתא לנכס החדש.
  
  
• תדאגו לבצע את כל פעולות המעבר הסופיות שלא תגלו במורד השנים שלא טיפלתם בהן בזמן המעבר.

צעד 1: בקשת גרירת משכנתא

אם במידה uקניתם נכס חדש או מכרתם את הנכס הישן, אתם במילא הולכים לעשות דיבור עם בנק המשכנתאות שלכם.

צעד 1.1: גשו לבנק המשכנתאות שלכם

• תלכו לבנק המשכנתאות שלכם ותבקשו לקבל אישור עקרוני על גרירת משכנתא (לא על משכנתא חדשה) אפילו לפני הצעד של בדיקת הכדאיות (צעד 2) של הגרירה.
  
  שתדעו, שאפשר לבטל את האישור העקרוני בשנייה אחת, וזאת אם במידה ותוצאת הכדאיות של הגרירה  (צעד 2) תצא שלילית.
  
  זאת מכיוון, שיכול להיות שתקבלו סירוב. זה בסבירות נמוכה אבל זה קורה וחבל לעשות את הבדיקה של הכדאיות ולהתעסק בעבר (במשכנתא שאין לה אופק בחייכם).
  
  
• תגישו את המסמכים הדרושים לבנק המשכנתאות:
  
  
  • חוזה מכר של דירתכם הנוכחית (אם יש).
  • חוזה רכישת דירה חלופית או היתר ורישיון בה (אם יש).
  • תעודות זהות/דרכון.
  • תעודות זכאות (אם יש).
  • נסח טאבו או אישור זכויות על הדירה.

צעד 1.2: לחכות עד כמה ימים לקבלת תשובה לבקשה מהבנק למשכנתאות

• יכול להיות שהאישור יהיה מידי באותו היום ויכול להיות שזה ייקח כמה ימים.
  
  
• הבנק יבדוק את הנתונים על הנכס החדש (אם יש), את הנתונים על הנכס הקיים שלכם ואת המצב הפיננסי שלכם.
  
  
• לרוב זה יהיה מהיר אבל אם אתם עם הלוואות זכאות אז יהיה עליכם לחכות יותר עד שהבנק יאשר את התנאים שלכם.

צעד 1.3: קבלת התשובה מהבנק

• אם קיבלתם אישור לגרירה אז תמשיכו לבדיקת הכדאיות של גרירת משכנתא (צעד 2).
  
  
• אחרת תנסו להתמודד עם תשובת הבנק לסיבה לשמה הוא נתן לכם סירוב לגרירה.
  
  
• ולבסוף אם לא הצלחתם להתמודד אז תעברו לצעד הסירוב ותוצאה שלילית.

צעד 2: בדיקת כדאיות גרירת משכנתא

שלב 2.1: הוצאת נתונים על המשכנתא הקיימת

תיכנסו לחשבון הבנק שלכם דרך האינטרנט לתצוגת משכנתאות והלוואות.

תראו במדויק את הנתונים על תמהיל המשכנתא שלכם:

• כל פרטי המסלולים של המשכנתא:
  
  הסכום שנותר לשלם עבור כל מסלול, ריביות, שנים שנותרו ונקודות יציאה, סוגי המסלולים, סוגי החזר של המסלול ועמלת פירעון פר מסלול בלבד.
  
  
• נתונים עבור כל הסלולים ביחד:
  
  סכום הקרן הכולל, גובה עמלת פירעון מוקדם הכולל.

צעד 2.2: קבלת הצעות משכנתא מהבנקים למשכנתאות

• תרשמו על דף את ערך הנכס החדש:
  
  אם כבר קניתם נכס או שיש נכס שאתם רוצים לקנות אז כבר אתם יודעים את ערך הנכס הנדרש אחרת תקבעו את ערך נכס המשוער שאתם רוצים ויכולים להרשות לעצמכם.
  
  
• לכו לקבל הצעה מהבנק למשכנתאות הנוכחי שלכם:
  
  
  • חישבו את סכום המשכנתא הנוסף שאתם צריכים:
    
    מחיר הנכס החדש פחות הסכום הנוסף שחסכתם ושאתם יכולים לשים כדי לקנות את הנכס החדש ופחות קרן המשכנתא הנוכחית.
    
    
  • תחליטו על המסלולים הנוספים שאתם רוצים להוסיף מבעוד מועד (תזכרו את הגבלות בנק ישראל).
    
    
• לכו לקבל הצעה מבנקים למשכנתאות אחרים: (רצוי עוד 2 בנקים נוספים)
  
  
  • חישבו את סכום המשכנתא שאתם צריכים:
    
    ערך הנכס החדש פחות הסכום הנוסף שחסכתם ושאתם יכולים לשים כדי לקנות את הנכס החדש ופחות קרן המשכנתא הנוכחית פלוס עמלת פירעון המוקדם של המשכנתא.
    
    
  • תחליטו על תמהיל משכנתא שאתם רוצים ללכת אתו מבעוד מועד.
    
    
  • תיזכרו: תתמקחו בגבול הטעם הטוב.

צעד 2.3: תעשו חישוב באופן מפורש האם משתלם לכם לעשות גרירה

יופי, אתם בשלב שקיבלתם את הצעות המשכנתא מהבנקים למשכנתאות. כעת עליכם לעשות השוואה עם המשכנתא הקיימת.

תעשו השוואה בין הצעת המשכנתא בבנק הנוכחי להצעות בבנקים האחרים:

• תבדקו במחשבון משכנתא באיזה הצעת משכנתא תשלמו הכי פחות בתשלום הכולל.
  
  
• תבדקו את המסלולים בריביות משתנות בתדירות מהירה:
  
  
  • מדובר על מסלולים כמו: פריים, יורו/דולר, משתנה כל שנה/שנתיים.
    
    
  • בנק ישראל מגביל את סך המסלולים האלו בשליש. אם היה לכם בעבר יותר משליש אז אולי מתאים לכם להשאיר את המסלולים האלו ולגרור.
    
    
  • לפעמים תעדיפו לגרור מסלול אחד בלבד או חלק מהמסלולים, אז פשוט תעשו פירעון מוקדם למסלולים האחרים ותגררו את המשכנתא עם המסלולים שאתם רוצים ותוסיפו למשכנתא מסלולים חדשים.
    
    
  • אם אתם מתכננים להחזיר מוקדם את המשכנתא וסך קרן המסלולים עולה מעל 50% מהמשכנתא הקיימת אז תמשיכו עם המסלול/ים האלו ותעשו גרירה כי אין להם עמלת פירעון מוקדם (או עמלה נמוכה מאוד).
    
    
  • אחרת, אם נתנו לכם ריבית או מקדם גבוה בריביות המשתנות שעובר את הריביות שנתנו לכם בהצעות החדשות במסלולים שלא משתנים בתדירות גבוהה (כמו במסלולי קבועה לא צמודה ומשתנה לא צמודה) אז עדיף לא לגרור.
    
    
  • תלכו עם החוקיות שאם יש לכם ריבית קטנה בלפחות 1% ומקדם של עד 2% (לדוגמא P+2%) אז עדיף להשאיר את המסלול ולגרור (זה בתנאי שהקרן יותר גדולה  מהמשכנתא החדשה).
    
    
  • ניקח לדוגמא את מסלול פריים:
    
    נגיד במשכנתא הישנה יש לכם מקדם 3.5% (כלומר P+3.5%) ונגיד הפריים היום הוא 1.6% אז הריבית היא 5.1%.
    
    נגיד וקיבלתם בהצעות החדשות למשכנתא ממוצע של ריבית קבועה לא צמודה של 4.5% אז זה אומר שבמסלול אחר יש לכם ריבית יותר זולה ולכן העדיפות היא לתנאים במשכנתא החדשה ולכן עדיף לא לגרור ולקחת את המשכנתא החדשה.

צעד 2.4: יש תשובה לכדאיות הגרירה. מה הלאה?

• אם התשובה חיובית: לכו תעשו את צעד 3 ותפסיקו שם.
• אחרת אם התשובה שלילית: לכו תעשו את הצעדים ללא גרירת משכנתא.

צעד 3: גרירת המשכנתא

3.1: לגשת לבנק להפקת מכתב כוונות לגרירת משכנתא

על מנת לגרור את המשכנתא לבטוחה אחרת (פיקדון/נכס) יש להפיק מכתב כוונות שאומר שאתם רוצים לגרור את המשכנתא עם גודל כל סכומי ההלוואות שיש על הנכס שלכם.

צעד 3.2: תהליך הגרירה עצמו:

תהליך הגרירה עצמו הוא כזה:

• אם יש לכם הלוואות זכאות אז יש לנהוג לפי הכללים של משרד הבינוי והשיכון – לינק.
  
  
• אם מכרתם את הנכס לפני שקניתם:
  
  
  • יש לעשות גרירת משכנתא והעברת הכסף של המכירה לפיקדון.
    
    
  • אחרי שגררתם לפיקדון יש לקנות נכס חדש.
    
    
  • לחזור שוב על תהליך הגרירה ולגרור את המשכנתא לנכס החדש.
    
    
• אם קניתם נכס חדש (לא משנה אם מכרתם את הישן או לא):
  
  
• אם סכום המשכנתא הקיימת מספיקה לכם בשביל קניית הדירה אז תחתמו על חוזה הגרירה.
  
  
• אם סכום המשכנתא גדול יותר מהסכום שאתם צריכים לקניית הנכס החדש אז תעשו פירעון מוקדם חלקי ואז תחתמו על חוזה הגרירה.
  
  
• אם סכום המשכנתא קטן יותר מהסכום שאתם צריכים לקניית הנכס החדש אז תחתמו על חוזה הגרירה ותגדילו ותוסיפו עוד מסלולים למשכנתא הקיימת.
  
  
• תעבירו ותעדכנו את כל הרישומים לגופים השונים לנכס החדש:
  
  
  • רישום ומחיקה הערת אזהרה בטאבו.
    
    
  • רישום ומחיקה ברשם המשכונות.
    
    
  • עידכון ביטוח משכנתא:
    
    
    • ביטוח חיים למשכנתא: לעדכן את גובה סכום הכיסוי לערך הנכס החדש
    • ביטוח דירה למשכנתא: את ערך הקינון של הנכס.

צעדים ללא גרירה: צעדים לאחר סירוב גרירה או לאי כדאיות הגרירה

אם במידה ויצא לכם תוצאה שלילת בכדאיות הגרירה או קיבלתם סירוב לגרירת המשכנתא אז עליכם לעשות את הפעולות הבאות:

• אם במידה ומכרתם את הנכס הישן ולא קניתם את הנכס החדש ועדיין יש לכם משכנתא:
  
  
  • אז פשוט תעשו סילוק מלא ותשלמו עמלת פירעון מוקדם.
    
    
  • לאחר מכן תיקנו את הנכס הרצוי.
    
    
  • תיקחו משכנתא חדשה גדולה יותר (הרי היא כוללת את גובה עמלת הפירעון המוקדם ששילמתם מקודם).
    
    
• אם במידה וקניתם נכס חדש ועדיין לא מכרתם את הנכס הישן אז קחו הלוואת גישור.

יתרונות גרירת משכנתא

• אפשר לחסוך עמלת פירעון מוקדם/עמלת היוון.
  
  
• אתם יכולים לשמור את הריביות שקיבלתם בעבר (רק תבדקו שהריביות נמוכות יותר מהרביות של היום).
  
  
• אתם יכולים לשמור את המסלולים שקיבלתם בעבר (למשל מסלול פריים בעבר ניתן במלוא גובה המשכנתא).

חסרונות גרירת משכנתא

• מכיוון שלא ניתן לגרור מבנק לבנק אז אתם מקובעים לבנק הנוכחי שבו יש לכם את המשכנתא.
  
  ולכן, אם אתם צריכים משכנתא גדולה יותר אז הריביות שהבנק הנוכחי יציע לכם יהיו במקצת גדולות יותר משוק המשכנתאות הנוכחי בגלל הנוחות שמספק הבנק למשכנתאות הנוכחי שלכם.
  
  
• דורש יותר פעולות לעשייה אבל יש משכנתאות ששווה להשאיר אותם.

טיפים לגרירת משכנתא

• תעשו השוואות עם ההצעות של הבנקים למשכנתאות האחרים למשכנתא הקיימת שלכם.
  
  
• אם קיבלתם סירוב לגרירת משכנתא אז זה לא סוף העולם. רוב הסיכויים שתקבלו אישור על משכנתא חדשה.
  
  
• אל תשללו גרירה ישר מההתחלה וגם אל תהיו מקובעים אליה. תבדקו כדאיות ואז תחליטו.

לסיכום

• גרירת משכנתא הוא עניין שרצוי לשקול אותו בעת מעבר דירה.
  
  
• יכול להיות שתהיו בתקופה של ריביות גבוהות יותר ממה שהיה בתקופת המשכנתא מהעבר או הגבלות אחרות של בנק ישראל.
  
  
• כדאי לבדוק האם כדאי להמשיך עם המשכנתא הקיימת או לעשות משכנתא חדשה לגמרי.

תרשמו בתגובות מה החלטתם: האם לעשות את גרירת המשכנתא או לעשות משכנתא חדשה? בכמה רציתם להגדיל את המשכנתא שלכם? ואם יש לכם עוד שאלות לגבי גרירות נשמח לשמוע (אבל לא של רכבים – לשם כך תפנו לעירייה שבה אתם חיים).