חדשות משכנתא: אפריל 2022. כל העדכונים!

חדשות משכנתא עדכניות לחודש מרץ 04/2022.

במאמר זה מוצגים חדשות משכנתא עדכניות מדי חודש במהלך השנה הקלנדרית.

קיצורי דרך בדף

חדשות משכנתא – אפריל 04/2022

• ריבית בנק ישראל עלתה ל-0.35%. לאלו שלא ידעו, אז ריבית הייתה לפני כן 0.1%. כלומר עליה של 0.25%.
• זה אומר שריבית פריים גם עלתה ל- 1.85% (=1.5+0.35).
• סיבות לעלייה היא כתוצאה מזה שהמדד המחירים לצרכן עולה בקצב מואץ. ובכדי שאנשים לא יקחו הלוואות גדולות יותר כדי לקנות מוצרים שכרגע עולים יותר אז צריכים איכשהו למתן זאת. וזאת ע"י העלאת הריבית.
• הריבית תעלה הרבה יותר במהלך השנה-שנתיים הבאות. צפי יעלה עד ל-1.5%. אלא אם גל קורונה חדש או מלחמה תיכנס לחיינו.
• לפי היבטים כאלו ואחרים, במשך 5 שנים הבאות הריבית ככל הנראה תגיע לרמות גבוהות יותר אפילו עד לרמה של ה-4%.

תמהילים

• לאלו שכבר לקחו משכנתא אז מסלול הפריים תעלה ואין מה לעשות יותר מדי (מיחזור לא בהכרח יהיה עדיף לכם). מה שטוב שהריביות הקבועות לא יעלו.
• אבל, לאלו שמתכוונים לקחת משכנתא חדשה אז אתם במצב של ריביות גדולות יותר.
  • כמובן שניתן יהיה להתמקח ולקחת בפריים מינוס מספר גדול יותר. נגיד במקום P-0.5% אז לקחת ב- P-0.9%. תלוי אם יביאו לכם.
  • מה שכן ניתן להגיד, שלהישען נטו על פריים (נגיד שני שליש מהסכום הכולל) נהיה מסוכן יותר.
  • אבל מנגד הריביות במסלולים אחרים יעלו ואתם תקבעו עם ריבית גבוהה יותר.

איך זה משפיע עליכם:

• בחיי היומיום: בהחזר חודשי:
  • על כל 100,000 אז שינוי של 0.1% כלפי מעלה הוא בערך 4 ש"ח ובגלל שהיה עליה של 0.25% אז תהיה עליה של בערך 10 ש"ח (4+4+2<==0.1+0.1+0.05=0.25).
  • לכן אם לקחתם 200,000 ש"ח (שזה 2 פעמים 100,000) פריים אז תהיה תוספת של 20 ש"ח (2*10).
  • לכן אם לקחתם 300,000 ש"ח (שזה 3 פעמים 100,000) פריים אז תהיה תוספת של 30 ש"ח (3*10).
  • 400,000 – 40 ש"ח. 500,000 – 50 ש"ח. 600,000 – 60 ש"ח. 700,000 – 70 ש"ח. 800,000 – 80 ש"ח. 900,000 – 90 ש"ח. מיליון – 100 ש"ח.
• בחיי משך זמן המשכנתאות: (כלומר בתשלום הכולל של המשכנתא רק במסלולוי פריים)
  • תשלמו יותר בסביבות של 675 ש"ח על כל 100,000 ש"ח שתקחו לכל עלייה של 5 שנים.
    • 10 שנים – 1350 ש"ח (10/5*675). 15 שנים – 2025 ש"ח (15/5*675). 20 שנים – 2700 ש"ח (20/5*675). 25 שנים – 3375 ש"ח (25/5*675). 30 שנים – 4050 ש"ח (30/5*675).
    • לכן אם נשאר לכם 20 שנה ונשאר לכם – 200,000 אז תכפילו 2025 ב-2 ויצא לכם 4,050 ש"ח.

חדשות משכנתא – מרץ 03/2021

• ניתן לעשות מיחזור המשכנתאות בשני שליש פריים:
  • השאלה האם זה מתאים לכם. צריכים לבדוק באופן פרטני לגביכם. אין פה כלל שלקבוצה מסויימת זה מתאים ולקבוצה אחרת זה לא. לגבי כל משכנתא יש את "הבזיק" שלה.
  • אף אחד גם לא יכול להגיד בוודאות שהפריים ישאר ברמת ריביות נמוכה כזו.
  • אחרי הקורונה, כל דבר יכול לקרות! יכול להיות שמשהו ישפיע על השוק כולו ואז ריבית הפריים תקפוץ לה ותצטרכו לעשות מיחזור משכנתא מחדש, ועל המסלול של השליש עם הריבית הקבועה תצטרכו לשלם עוד קנס משכנתא.
  • אין ספק שבנק ישראל יש לו מטרות טובות כדי לשפר ולשגשג את הכלכלה הישראלית ולייצב אותה אבל תמיד חייב לבוא ביקורת כי אחרת יש מחשבה של הכל מושלם ואין התקדמות.
  • במצב הזה כולם מסתערים על מיחזורי משכנתאות, גם אנשים שהיה ויש להם קושי בלקבל משכנתא וגם סתם בלי סיבה. תבדקו מה הולך איתכם תחילה ואח"כ תחליטו אם למחזר או לא. סבירות גדולה שעדיף שתשארו עם מה שיש לכם עכשיו.
  • תכלס, שני השליש לא משנה חיים לאנשים שרוצים לקנות דירה ויותר מטיב עם המשקיעים.
• היה שיא ברכישת דירות ולקיחת משכנתאות בחודשים האחרונים:
  • גם בגלל מתן שליש פריים ובנוסף בגלל שדרישות המס רכישה לדיור ירדו וגם בגלל שיש פחד של לווים שמחירי הדיור עולים (מזנקים) כלפי מעלה ביחד עם החלומות שלהם.
  • המשקיעים כן נהנו מההטבה של השני שליש ועדיף שהם ינצלו זאת כל עוד היא קיימת.
  • חוקים חדשים בטוח יכנסו בעתיד כי המצב לא אידאלי ואפילו רחוק ממנו. משכנתאות בריבית אפסית או שלפחות מתקרבת אליה לא הגיוניות. עדיף ריבית גבוהה יותר ושאשכרה אפשר לקנות דירה.

חדשות משכנתא – ינואר 01/2021

שינוי בהגבלה על מסלולי משכנתא שמשתנות בתדירות מהירה

בנק ישראל עשה שינוי בהגבלה שניתן לקחת על מסלולי משכנתא שהריביות שלהן משתנות בתדירות מהירה (של עד 2 שנתיים) שאחת מהן היא מסלול הפריים. כעת ניתן לקחת תמהיל משכנתא במסלולים אלו במקום שליש (1/3) ל-שני שליש (2/3).

• כפי שכולם כבר יודעים שלפני עשור בנק ישראל קבע הגבלה על כמות הכסף מהמשכנתא שבו ניתן לקחת את מסלול פריים והמשתנות בתדירות גבוהה לשליש מסך המשכנתא כולה.
  
• בנק ישראל עשה זאת כדי שההחזר החודשי לא יעלה באופן מטורף ואז יהיה אנשים שלא יוכלו לעמוד בהחזרים הללו ויגיעו לחדלת פירעון והם יאלצו למכור את בתיהם.
  
• ברוב המקומות תראו שמדברים על "הסרה" אבל זה ממש לא הסרה. אלא יותר נכון להגיד הקטנת ההגבלה. עדין נשאר הגבלה של שליש (1/3) שלא ניתן לקחת במסלולים שבו הריבית משתנה בתדירות מהירה (למשל פריים).
  
• משום מה, הפריים קיבל אהדה בקרב הציבור כתוצאה מריבית נמוכה. אבל ההפך הוא הנכון. צריך לפחד מהפריים ולשלוט עליו כדי שהוא לא יתפרץ וישלוט עלינו.
  
• מה שטוב בפריים הוא שניתן לפרוע אותו מוקדם מבלי לשלם קנס משכנתא. זה נושא שניגע בו סעיף הבא.
  
• לא צריך להתלהב מהשינוי כל כך כי השינוי יגרור שהמרווח לפריים (ובמסלולי ריבית משתנה מהר) יהיה גבוה יותר. כלומר במקום שתקבלו מינוס אחוז כלשהו תקבלו פריים פלוס אחוז כלשהו.
  • גם בכל שאר המסלולים האחרים הריביות יעלו.
  • וזאת בגלל שהבנק למשכנתאות לא יפסידו כסף עליכם.
    
• השאלה היא למה בנק ישראל שינה עמדה? הוא לא פוחד שמשקי הבית לא יוכלו לעמוד בתשלומים?
  • התשובה לשאלה זו היא כדי לעודד קניה של דירות בקרב הצבור גם מבחינת משקי בית שרוצים לקנות דירה למגורים וגם מבחינת משקיעים בעקר (המחשבה היא שזה הרציונל העיקרי).
  • תזכרו: שכל שינוי שבנק ישראל עושה הוא יכול לבטל וגם להחזיר את הגלגל אחורה. זה גם יכול להיות תקופת נסיון כדי לראות איך השוק מגיב.
    
• מבחינת מיחזור משכנתא: לא בטוח שיהיה כדאי למחזר את המשכנתא כתוצאה משינוי זה. ההפך: אולי המשכנתאות שנלקחו בשנים האחרונות יהיו יותר טובות מהמשכנתאות החדשו.
  
• דברו עם היועץ משכנתאות שלכם לגבי המיחזור וזה גם תקף לגבי מי שהולך לקנות דירה או עדיין מתלבט לקנות.
  
• תבדקו במחשבון משכנתא כמה תשלמו עם שני שליש פריים גם עם ערך של 7%. כי רוב הסיכויים שתקבלו ריבית פריים בתוספת 1.5% (P+1.5%).
  • לכן אם ריבית הפריים תקפוץ ל-5%-6%, שזה מאוד סביר, אז שאתם לא תקפצו מהכיסא. פשוט תהיו מוכנים מראש כי משכנתא מתכננים.

הצעה להנחה בעמלת פירעון מוקדם

• בנק ישראל העלה הצעה להנחה בעמלת פירעון מקדם לאחר 8 שנים של 50% בעמלה עצמה.
  
• זו הייתה רק הצעה והיא עדיין לא נכנסה לתוקף. אולי שנה הבאה היא תכנס.
  
• היא הועלתה בגלל שהייתה הגבלה על כל סוגי המסלולים של המשתנות בתדירות גבוהה (ובפרט פריים) ולכן הלווים נאלצו לקחת מסלולים שבהכרח יש עמלת היון גבוהה.
  
• ובגלל שרוצים להיות הוגנים עם הלווים שרוצים לפרוע את המשכנתאות שלהם באופן חלקי או מלא ושלווים אלו נתקלים בקנס משכנתא גבוה בגלל הגבלת המסלולים אז רוצים לתת הנחות.
  
• כמובן שהבנקים למשכנתאות לא מסכימים לכך מכיוון שזה פוגע להם בתשואות שהם חישבו על הלקוחות. לכן יש עדיין דיון.

הצעות פתרון אפשריות שבו יהיה ניתן לקחת 100% משתנות בתדירות מהירה (בפרט 100% פריים)

• בטוח הועדה שקבעה את השינוי חשבה על פתרונות אחרים להשתלטות ההחזר החודשי של המשכנתאות.
  
• ואם כן היו פתרונות אז יהיה מאוד טוב שתהיה שקיפות מלאה בין הוועדה לבין הציבור על הפתרונות אלו וסיבת השלילה שלהם.
  
• נציג פתרונות שבו כן ניתן לקחת 100% מסלולים בריבית משתנה בתדירות גבוהה. זאת רק על מנת לתת דרך מחשבה אחרת ולא להישאר עם קו מחשבה יחיד.

הצעת פתרון אפשרית I: הגדלה מלאכותית של ההחזר החודשי

• תחילה נבין למה הייתה הגבלה:
  • נתנו את ההגבלה על המשתנות קצרות (ובפרט על מסלול פריים) על שליש בגלל שרצו למנוע גידול משמעותי של ההחזר החודשי ובכך מנעו חדלות פירעון מלוקחי המשכנתאות.
    
  • כלומר מזה שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים גדולים אם במידה והריבית תעלה באופן משמעותי. כזכור אם במידה ולא עומדים בתשלומים אז הבנקים רשאים למכור את הדירה ולקבל את כספם חזרה.
    
• עכשיו שהבנו את הסיבה ללמה הייתה הגבלה אז דרך אחת שאפשר לפתור אותה היא:
  
  • בכך שאם במידה ולווה רוצה לקחת מסלולים משתנים מהירים (כולל פריים) אפילו 100% מהם אז יש לעשות החזר חודשי של כל מסלול כזה אבל עם ריבית כאילו בתקופה נורמלית, פסימית או ממוצעת של אותו התנהגות הריבית ולא בריבית שפל כמו של תקופה כיום.
    
  • ובכך באמת להסיר את מגבלת הלקיחה של הפריים גם לא לשני שליש.
    
  • ולכן ההחזר ילך: לטובת הקרן והריבית (כרגיל) ובנוסף לפיקדון שנתי כהפקדה חודשית שאותו הבנק למשכנתאות יפתח על שם הלקוח בנוסף למשכנתא הקיימת אצלו.
    
  • הפיקדון בסופו של דבר ישמש את הלקוח לפירעון המשכנתא כאשר הסכום שלו יגיע ל10% מסכום המסלול של המשתנה בתדירות מהירה או 10% מסך המשכנתא כולה (תלוי בנק).
    
• כלומר התשלום החודשי יגדל באופן מלאכותי ויהיה לפי הריבית בתחזית פסימית והקרן והריבית ישולמו לפי ההחזר החודשי של הריבית של היום וכל שאר ההחזר החודשי שנשאר מאותו החודש ילך לפיקדון.
  
• כך דואגים שהלווים לא יופתעו אם במידה והתשלום החודשי יעלה אפילו אם הריבית תקפוץ ב-5%, כפי שמלמד אותנו ההיסטוריה שזה קרה.
  
• למשל מסלול פריים היו זמנים שהוא היה אפילו 11% ועמד הרבה זמן על 7% ו-5%.
  
• אזרחי ישראל הם חכמים אבל כשזה נוגע למשכנתאות ואפילו גם להחלטות פיננסיות אחרות אז כל החוכמה הזו פשוט נזרקת לפח כאילו לא הייתה והם עושים טעיות שעולות להם כסף והרבה ממנו.
  
• פתרון זה דרך אגב גם דואג לכך שהלווים יצאו מהחוב יותר מהר. בסופו של יום תפקיד של מדינת ישראל הוא כפליים:
  • לאכלס כל תושב ישראלי. אבל זה לא מספיק!! המדינה צריכה גם לוודא שהציבור יהיה בפחות חובות ויותר במצב של השקעות.
  • הכוונה בהשקעות הוא: גם בקניית דירות להשקעה אחרות או פתיחת עסקים.
  • לא ייתכן שהארץ תנוהל ע"י חובות אינסופיות או חובות עד הקבר.
      
• דוגמא לפתרון: נגיד ותיקחו 1 מיליון ש"ח על בסיס מסלול פריים שעומד כרגע על 1.6% שנתי.
  • ונגיד קיבלתם מהבנק P-0.6% לכן ההחזר החודשי הוא 3,216 ש"ח.
  • אבל לפי ההחזר בשיטה החדשה אז צריך לעשות החזר לפי ריבית פריים של 7.6%, כלומר ריבית של 7% לאחר הורדת המרווח.
  • ולכן ההחזר החודשי יקפוץ ל-6,653 ש"ח אבל 3,216 ש"ח ממנו ילך לקרן והריבית בפועל ו- 6,653-3,216 = 3,437 ש" ילך לפיקדון.
  • שזה 665 ש"ח לכל 100,000 ש"ח.
    
• אפשר שיקחו לפחות על כל 100,000 ש"ח נוספים מעל 300,000 ש"ח במשכנתא תוספת כלשהי בהחזר החודשי שילך לפקדון.
  
• למשל על כל 100,000 שיקחו בין 100 ש"ח עד 400 ש"ח אקסטרה בהחזר החודשי וישימו בפקדון. כאילו היה עליה ריבית של 5%-7%.

הצעת פתרון אפשרית II: הפשרת קרקעות תוך שימור המיסים

• זה לא סוד שמחירי הדירות יקרות כי אין מספיק היצע לעומת הביקוש שקיים.
  
• אם יהיה מספיק דירות לכולם אז מחירי הדירות ירדו ולכן גובה סכומי המשכנתאות שהציבור ינטול יהיה נמוך יותר. ושזה יגרור שיהיה פחות סיכון בלקיחת משכנתאות עם 100% במסלולים משתנות בתדירות מהירה (בפרט פריים).
  
• הסיבה לכך שאין מספיק מקומות דיור היא העצירה בהפרשת הקרקעות.
  
• המדינה יכולה להפשיר קרקעות לטובת בניית דירות למגורים בלבד ולא לדירות להשקעה ובכך להגדיל את ההיצע.
  
• כמובן שהבעיה בזה שמחירי הדירות יירדו היא שתהיה ירידה במיסים שנלקחים בעת מכירת וקניית דירות. שמיסים אלו עוזרות למדינה.
  
• לכן יש לפתור את בעיית המיסים. כלומר שיהיה מאיפה לקחת מיסים כדי שהמדינה תאזן את עצמה.

דרכים לפתרונות בעיות המיסים כתוצאה מהפרשת קרקעות

• דרך 1: כל פעם שמחירי הדירות יירדו אז המיסים של רכישה ומכירת דירה יעלו.
  • דרך לא הכי אידאלית כי עדיין אנשים יתקשו לקנות דירות אבל זו עדיין דרך שבו הרבה אנשים יוכלו לקנות דירה כי לפחות יש היצע ומחירי הדירות עצמן נמוכות.
    
• דרך 2: דרך נוספת לעקוף את בעיית המיסים היא שהמדינה צריכה לעשות חשיבה אסטרטגית לעתיד:
  • במקום לחנוק את אנשים בקניית דירה אז לעשות שינוי מחשבתי:
    
  • לשבור את המשוואה מגורים=כסף. יש להתעסק במשוואה חדשה של תנועה=כסף ושינוי המשוואה הקודמת ל- מגורים=הכרח=זול.
    
  • הכוונה של תנועה שווה לכסף היא שבמדינה לא תהיה האפשרות של קניית מכוניות אלא יהיה ניתן רק להשכיר מכוניות ושהמדינה תרוויח ממע"מ (מס ערך מוסף) ובכך כל שוק מכוניות היד שנייה שלא משלמת כלום כרגע ברגע שהמכונית בבעלותם אז תשלם תמיד.
    
  • זה יפתור את בעיית החוסר תשלום של המע"מ על הדלק שהמכוניות החשמליות מלוות אותן. ובכך לא יצטרכו להעלות מיסים על קניית רכב חשמלי.
    
  • מכוניות חשמליות ואוטונומיות יהיו המיינסטרים בעתיד וזה בטוח. אי אפשר להימנע מזה.
    
  • זה יפתור את בעיית עומסי התנועה מכיוון שכל הרכבים יהיו בהשכרה אז ניתן יהיה לשלוט על רכבים המיועדות לעבודה יהיו רכבים מינייטרים לנוסע אחד בלבד שיכול להשים רק את עצמו ומטען שלו ולנסוע ובכך יהיה אפשרות שבנתיב אחד יהיו שתי מכוניות כלומר להכפיל את מספר המכוניות בנתיבים.
    
  • בעתיד צריך שיהיה ניתן יהיה לנסוע מדן עד לאילת ללא נהג. הנהג ייישן בזמן נסיעה. ולכן לא יהיה איכפת לאנשים איפה הם יגורו כלומר יהיה להם סבבה לא לגור במרכז, כי זה לא מצריך מהם לנסוע.
    
  • ובכך יהיה איזון של כל מחירי הדירות בארץ והן ירדו באופן משמעותי.